Q:去年連續參加了四場公聽會，如今法令也修好了，不過都更仍舊裹足不前，根據台北市都更處統計，自二○○六年至二○一七年，經審議會審議共三八○案，當中核定實施案為二八七案，目前已完工一一一案，並有六十七案還在施工中，而由近三年觀察，二○一五年的審議案仍有四十五件，至二○一六年微幅衰退至四十件，不過截至二○一七年僅剩二十七件，三年間驟減六○％。請問莊教授，都更不斷修法但仍未見成效，申請案件也逐年下降，究竟問題出在哪哩？A:當前房市景氣衰退明顯，在超額供給之下，房價不斷下探，空屋餘屋量日漸擴大，尤其少子化衝擊之下，台灣也即將面臨人口老化問題，都更必將更加難以推動，更何況當前住宅政策也必須思考「在宅老化」的問題。其次，究竟應該如何進行交叉補帖，都更後持有稅大幅提高，以及城鄉差距等應該如何解決？否則即便協助辦理貸款，也無法支付高額的利息，因此「以房養老＋以房養房」的計畫可能也未必行得通。基本上老年人口不是退休，就是沒有其他收入來源，生活重心既在養老，通常都很怕都更過程節外生枝而無法如期搬回來。此外，在高房價的都會區，除稅負因素之外，因醫療設施完備，又習慣周圍生活環境，大都不願意輕言都更而搬離原來熟悉的生活圈。過去四十年，政府曾不斷推出購置及興建國宅計畫，惟以日本經驗而言，現階段八百二十萬戶空屋當中，已有不少淪為犯罪溫床而成為治安死角，現今政府也只一味的想大量興建社會住宅，而在推動都更過程又沒兼顧安養或長照的實際需求，難保未來也會步上日本後塵。由上所述，分別歸納當前都更十二大主要癥結如下。
一、一部法令行遍天下？當前都更法令似乎只適用於天龍國，忽略雙北以南房價落差問題，都更原本就與房市景氣連動，雙北原本房價遠高於中南部，又有一些可以蓋豪宅的精華地段，哪一區域可以獲得較大的利益，也較易成為建商願意整合的地區，然中南部房屋型態多為透天厝，更新時雖擁有較大的土地面積，或許建商也可選擇興建電梯華廈，惟就實務面加以考量，每個月的維修費用約三千六百元，加上完成後需負擔較高的房屋稅、管理費等，對鄉村地區而言，一個月多負擔一萬餘元也是一筆不小的開支。不過，因其他四都房價普遍偏低，建商直接以購地或協議合建方式反而更為簡便，除非地點很好，否則不會貿然介入。然而，都更修法並未周全考慮到這些相關細節，僅以天龍國思維，意欲一部法令行遍天下，終致中南部都更推動難上加難。二、理論與實務差距太大其實都更始終來自於人性，當中最喬不攏的就是人性，更何況都更條件變變變，並非一成不變，期間疑難雜症更是不勝枚舉，目前我們只看到三九七萬戶的都更大餅，雙北僅佔三二％，很多是看得到吃不到。此外，有些地區空屋餘屋量大，譬如淡水、新莊及板橋等，在景氣尚未落底之前，彼此寧可靜觀其變。長久以來，都更始終存在理論與實務間極大落差，例如上述中南部透天厝的都更便是一例，都更流程表面看來很簡單，其實中間潛藏很多難以解決的死角或漏洞，其因在於當前都更所面臨最大的問題「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等，因此，今後主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策，以突破瓶頸，仍有待後續追蹤觀察。此外，由國發會的人口推計資料顯示，十五歲以下人口到二○六○年會減少一三九萬人，青壯年減少七八三萬人，老年人則增加四○四萬人(見人口推計附圖)，未來少子化趨勢，加上老年人口不斷攀升，因此，在政策推動過程，也應將高齡化社會及在宅老化問題列入全盤考量。三、都更條件變、變、變：景氣→房價→造價→估價→共同負擔比例都更常忽略景氣變動問題，當景氣來臨，都更後房價增值驚人，建商及都更戶皆大歡喜。然而，二○一四年七月政府打房開出第一槍，二○一六年房地合一稅上路，房市景氣轉折，建商原本汲汲營營的渴望開發都更案，但在房價驟跌，共同負擔比例提升之下，不少建商開始打退堂鼓，遂使得都更進度愈來愈緩慢。四、一百個都更戶，有一千個疑難雜症?!通常一個都更案由整合到興建完成約要七、八年的時間，當中只要有人提出異議，便會隨之延宕，如同永春案，即使已開始施工，也不得不喊停，除管銷及利息損失之外，影響最大的還有兩點，其一為景氣衰退、房價下跌，共同負擔比例提高，其二為規劃設計對房價的衝擊。一個都更案要歷經長久時間從事業計畫到權利變換，當中法令太過複雜，如果又是規模較大的社區，主管機關大都希望以都市再生觀念進行開發，當然最好是一萬平方公尺以上的面積，譬如日本的六本木、表參道等，整合時間動輒十五、二十年，但在當前台灣地狹人稠，加以公權力不彰，都更推動更加不易。五、政策面：由上而下，缺乏縱向與橫向溝通聯結雖然公聽會上常見中央官員指責地方政府行政怠惰，但事實是，新竹縣政府曾有一都更案，從二○一五年至二○一七年歷經九次招商，期間因景氣問題，一再流標，可見當前都更困難因素不少，因此，應該由上而下不厭其煩的去做溝通，而不是上下沒有協調好，稅負問題也沒有考慮周到，一味責怪地方政府，依舊無濟於事。愚意以為，既然中央官員認為地方政府怠忽職責，那也得提出一套具體可行的辦法，好讓大家共同遵循！
六、法令面：法令複雜，見解不一建議都更應成立不動產專業法庭，否則如永春案的例子將會層出不窮，最常見的便是代拆問題，此時公權力要如何介入，就成為當前最棘手的問題，因此，勢必要有前例作為依循，否則法官及一般民眾恐永無交集。倘若法院能夠速審速決，有執法人員做後盾，主管機關就不會互踢皮球，彼此推諉卸責，都更戶也不致予取予求。七、稅制面：都更前後稅負差異大二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅，導致房屋稅大幅提高，都更戶普遍質疑焦點就是未來會不會一再調高稅基加稅問題，以台北市為例，就房屋評定現值的標準單價而言，仍只是實際造價的一半，因此，其中仍潛藏未來繼續加稅的不確定性問題。以士林文林苑為例，都更前房屋稅只要二、三千元，都更後卻驟增至五、六萬元，增加二十多倍，當都更後稅負大幅提高，也會間接造成生活負擔，因此一般人對於都更就更加審慎。 八、人性面：互信不足，不同意戶問題難解「都更始終來自於人性」，面對龐大利益，也使得都更經常得面臨人性的考驗，以南港路二段某開發案例，在郝市長任內，當時景氣一路攀升，原本市府也看好可一坪換一坪，一百二十多戶的舊屋，建商預期可獲利約七、八億元，換算每戶可能被賺走五、六百萬元，住戶難免認為建商獲利太高不合理，而導致住戶間對於分回比例意見分歧，甚至相互猜疑，終致全案無疾而終。九、建蔽率與容積率差異：建築面積普遍縮水目前台北市的公設比平均高達三四．五％，一般四、五層樓公寓則介於八％至一○％之間，也就表示，從過去原較低公設比，都更後公設比大都超過二五％，惟多數民眾普遍認為，居住面積縮小，還得負擔都更費用，因此，當前都更整合常卡在一坪換一坪又不出錢的問題。不過，就事論事，既是用公共財的容積挹注，又增加公設比的銷售面積，無形中等於強迫都更戶增值賺錢，為何都更戶不能兼顧公共利益而仍堅持不同意都更，這個問題亟待研擬對策解套。十、如何宣導付費觀念通常都更戶的如意算盤都是不出錢，而又能分回原面積，惟都市更新與公共利益相輔相成，公共利益增加，私人利益也增加，如何兩全其美？不妨參考日本先從社區總體營造開始，其次就是溝通、溝通再溝通。另外，隨著人口逐漸老化，也可以「以房養房」的概念，亦即由金融機構介入，都更之後再銜接「以房養老＋以房養房」機制，彼此互蒙其利，惟仍須積極宣導，才有機會逐漸提高都更意願。 十一、協議合建之房屋稅、契稅、土地增值稅優惠問題本次修法重點之一，為增加所有權人參與都市更新意願，減輕其負擔，修正延長更新後房屋稅減半課徵期限至喪失所有權為止，但以十年為限。另為鼓勵實施者朝整合全體同意之協議合建方式實施都市更新，增訂因協議合建辦理產權移轉時，得減徵土地增值稅及契稅四○％，否則如同「和平大苑」豪宅，在兩年減半期間，一坪仍要繳交五千多元的房屋稅，兩年期滿，一百坪一年便要超過一百萬元。試想，都更前四、五十坪的房子，一年房屋稅可能不到一萬元，都更後卻會暴增超過二十倍，高額的稅負必然會令都更戶裹足不前。
記得當初欲大幅加稅前，也曾不斷提出建言，希望以緩和漸進方式進行，可惜未被採納，如今景氣重挫，市況勢必愈益低迷。又如宜蘭縣去年大幅調高公告地價一一○％，而今年則不得不大幅調降四○％，假設當初不要調漲那麼高，今年也不必調降那麼多，政府政策常為兩面刃，執行之前實應三思而後行。十二、公權力、公信力：代拆效力與法官認知以永春案為例，縱然釘子戶曾估算實施者可獲利十二．九億元，換算每戶可能被賺超過千萬，假設全案都更後總價值五十億元，因釘子戶影響最少減值二○％，全案損失可能超過十億元，除建商之外，每一都更戶可能連帶損失八、九百萬元，殊為不值。因此，如何彰顯公權力並適時介入，另外，如何建立估價的權威性等，必然也是今後推動都更的一大重要議題。
