新北房市大亮點 央北重劃區吸眾多建商搶進

今年房市最大亮點的重劃區，非新店中央新村北側重劃區的土地交易莫屬。新北市政府於五月十七日標售七筆住宅土地，全部順利標脫，標脫率達百分百；更重要的是，包括大陸建設、潤泰、國泰、新苑興業、將捷等建商出手搶標，連華南金也插旗此地(表一)。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，本次央北標售再寫新紀錄，除與建商增加庫存有關外，近期重劃區話題不斷，央北能見度提高也是重要因素，再者，連華南金也出手搶進，顯見對銀行端來說，土地資產仍具有相當價值。

建商搶地勢在必得

大陸建設也在此次土地標售中，以六億多元搶得斯馨段一二九地號的四一一坪土地，每坪標脫價格為一四六．一萬元，董事長張良吉表示，這回是勢在必得。

他透露，該塊土地在上一次標售中，已被人高價標走，讓大陸建設為之扼腕，因為大陸建設先前在旁邊已標得一二一地號土地，兩塊土地若能合在一起開發，可以拿到較高容積獎勵，無奈被人捷足先登。

不過，事情就是這麼玄，標走該土地的得標者，事後發現「標價」過高，毫無開發利潤，還不如棄標，認賠保證金來得划算，進而讓大陸建設得以「原標價」，在五月十七日的標售中「得標」。

由大陸建設如此眷顧央北重劃區土地的情況，也可見，其他建商如此踴躍投標，就在於建商急於取得大塊土地做「庫存」。



大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，雖然近年買氣遲滯，建商大多推案保守，但雙北條件好的素地並不多，故一旦有理想土地標售，勢必吸引建商及投資方熱烈投標，添增具潛力的標的。

創意家廣告總經理何志正也說，在大台北地區，已經很難得看到這麼大片土地的重劃區了，尤其台北市都更不易，一些建商即便有錢，也找不到或買得到好的土地，因此，對新重劃區的土地就顯得「勢在必得」，進而吸引一些上市櫃公司來搶標。

新北市「閃耀五星計畫」加持

信義全球資產經理王維宏分析，本次平均標脫價格一三九萬元，較一月份略為提高，標脫率也明顯提升，除了此次釋出土地地點佳，近捷運站的立地條件外，也顯現出新店央北土地將持續發熱。

王維宏進一步說明，新店為新北市「閃耀五星計畫」當中，地段最好之一，新北市三大重劃區，如江翠北側、土城暫緩及中央新村北側等區域行情比較，以中央新村北側價格最貴。

但中央新村規劃為純住宅，全無商業區，環境單純安靜，又鄰近一高(國道三號)、二捷(捷運小碧潭、環狀線十四張)、一快(環河快速道路)、一輕軌(安坑輕軌線)，生活機能方便，離舊市區近，而舊市區將會有大型商場進駐，像購物中心、威秀影城更可以吸引人潮，勢必能帶動新店區房市買氣。

《住展雜誌》企研室經理何世昌談到，中央新村北側重劃區位在新店溪畔，大致是中央路、中央新村、環河快速道路、中安大橋與中安便橋所圍起來的區域，屬於公辦重劃區。

央北重劃區因設有捷運環狀線十四張站，近北市文山區，再加上有河景與完整規劃，被視為極具發展潛力的重劃區，去年以來，即吸引大陸建設、長虹、宏普、國美、茂德、昇陽等大咖建商搶進買地。

在生活機能上，從重劃區內走中正路可以進到新店市區，或是走民權路到大坪林地區，這些地方商家眾多，採買不成問題。

在交通機能方面，從央北可由環河路銜接新北環快，可快速往返其他區域。此外，捷運環狀線第一階段工程預計在今年底完工，到中、永和與板橋更為便利，屆時對重劃區將是大大加分。

此外，占地逾三十九公頃的央北重劃區，光是公共設施用地就高達約一四．四七公頃，其中公園與兒童遊樂設施用地占逾四公頃，公共設施與綠地比重高，是優質居住環境的保證，適合喜愛綠地與水岸的購屋族。

愛山林又開區域新低價第一炮

今年上半年，茂德、國美、全陽、九昱等建商將推出新建案，第一件建案「波爾多」已開始銷售，並打出八八八萬元的廣告戶吸睛。

「波爾多」由愛山林建設代銷，一如母公司「甲山林機構」在江翠北側重劃區以低於四字頭的首炮打響該區域能見度般，這回，愛山林在央北重劃區代銷的第一個建案，也以八八八萬元的廣告戶來炒熱話題。

愛山林建設指出，央北重劃區與附近的十四張重劃區，合計有七一．一公頃，腹地大；而「波爾多」是央北重劃區首發建案，位於最美核心地段，也有最強早鳥價格。此外，也可盡享十五公里新店溪綿延綠帶、上百頃新店溪河畔廊道，八分鐘可至碧潭，宛如住進國家公園，四季充滿視、聽、觸、嗅、味五感生活美學。

也在今年三二九黃金檔期就潛銷的「全陽大璽」，由創意家廣告代銷，總經理何志正表示，今年房市仍流行剛性需求，除了結婚族的首購需求外，就是換屋需求，包括小孩長大後，空巢期的長者由大房換小房，另外，在地震頻傳的台灣，一些住舊公寓或老房子的人，都想換到新大樓，因此，讓新重劃區的建案受到矚目。



央北預售開價為六字頭

「全陽大璽」位於中正路與中央路轉角，屬於龍頭位置，建商打算興建二十四樓高的雙棟大樓，從二房的二十多坪到四房的五十坪，約三三○戶。

何志正指出，建商會搶進央北重劃區土地，跟「波爾多」及「全陽大璽」等建案受到很多購屋者青睞，買氣明顯有回升等因素有關。

何志正表示，央北重劃區具有很好的地理位置，它離台北市最精華的中正區、大安區及信義區，依據不同的交通動線，都能在二十至三十分鐘內抵達，而由建商得標價來回推建商預售推案的每坪價，約在「六字頭」，相較中正區的房價約只有二分之一，而若與大安區及信義區的二百萬元豪宅價格來說，更只有三分之一價不到。

王維宏說，這次七筆土地地段相當不錯，附近也有許多建案像國美、全陽大璽等，本次標售以斯馨一路周邊競爭最為激烈，估計未來推案單價可能在六十萬元上下。

郎美囡表示，新店區目前有央北重劃區及裕隆城兩大房市重點開發區，周邊的大樓平均單價在四字頭及五字頭，其中央北重劃區地段、周邊機能佳，許多知名建商在此插旗，土地標售不僅標脫率高，溢價率也多在二成，是近年北台灣極少數叫好又叫座的重劃區，而新店的裕隆城，以智能科技融入住宅，搭配綠地及購物中心，話題性十足，也引起區域周邊房市不少話題(表二)。

郎美囡說，目前最高得標單價是二○一七年九月的一六七．九萬元，此後雖然沒有創新高，但是都能掀起熱潮，且價格也都在水準之上，若以目前各家業者取得成本來看，推案價格在五至六字頭之間，除非有其他市場不確定因素存在，以目前市況來看，建商開價與成交價格不容易下探。

央北重劃區的聯外交通便捷，生活機能可先仰賴中央新村一帶，周邊中古屋房價約每坪四十至五十萬元，新屋約在每坪五十至六十萬元，作為新北第一圈，對於北市換屋族或首購族深具吸引力，也讓業者進場積極。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央北重劃區周邊幾個指標區域與社區，包括南側的中央新村、附近的湯泉社區與美河市等，住宅房價從每坪四十五至五十五萬元不等，央北重劃區未來推案若是和周邊中古屋價差不大的狀況下，的確是有機會吸引買方的目光，而區域內持有土地的開發商，不乏具知名的品牌建商，央北重劃區將成為新店另一個房市亮點。