台灣房市落底了沒有？很多民眾都在關心這個議題，因此，對於房市的多空訊息的「敏感度」也相當高。建商倒閉 投資人認賠殺出尤其市場傳出，二○一五年在中山區推出小豪宅「松下国賓」的建商負責人聲請破產，導致「松下国賓」新成屋遭到法拍；一些體質不佳的小建商，會不會有連鎖效應，值得觀察。此外，市場上也傳出台新金控董娘彭雪芬去年底認賠上千萬元，殺出位於中山北路三段的「德杰FLORA」豪宅案。另根據實價登錄資料，位於中山區的「中山富御」的高樓層，在今年三月有一筆一．七七億元的最新成交資料，對比前一次的成交紀錄，等同於慘賠六千多萬出場。諸多對房市較不利消息，著實讓一些關心房市發展的民眾感到憂心，但今年以來，除了升息不利房市發展外，包括一至五月的成交量，以及各地開工數都較去年增加，似乎又顯示房市正逐漸擺脫過去的陰霾，往好的方向走。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市正脫離三年急跌期，過去一年房價更是「止跌回穩」。根據信義房屋最新的房價指數統計資料顯示，過去一年台北市、新北市、桃園、台中與高雄市的房價指數，五都的房價年變動率全數轉為「正數」，也就是過去一年五都的房價已經止跌回穩，今年第一季的房價甚至高於去年同期，顯見房市已經擺脫二○一四年以來的急跌期，進入價格盤整但量能回溫的景氣修正階段。去年房價表現趨穩曾敬德表示，隨著政策逐漸穩定與遞延買氣回籠，房市交易量回溫且價格也找到短期的支撐點，若從信義房價指數的表現來看，過去一年五都的房價指數優於去年同期水準，同時也是近三年以來房價表現最穩定的一次。他指出，台北市今年第一季的房價指數為二七六．三，季增三．二％，且年微增○．六八％，今年第一季的房價水準和去年同期相當，也就是目前的房價水準和去年第一季相似。曾敬德表示，從房價指數、民間或官方的移轉交易量指標來看，房市呈現價格止跌盤整且量能落底回溫的市況，雖然特定區域或特定產品，如新興重劃區、高檔時的推案與高價的豪宅案等，房價修正壓力相對較大，但整體而言，一般的成屋市場價格表現相對更為穩定。
開工數增 最壞狀況已過此外，根據內政部統計處最新統計資料顯示，今年前四月住宅的開工數量為二．八萬戶，是二○一六年以來最高的一次，顯示開發商認為房市最壞的狀況已過，陸續清理手上庫存後，又重新投入購地市場買地推案。不過對比二○一五年的三萬戶與二○一四年的三．八萬戶，現在推案量還是處於「溫和復甦」的階段。曾敬德表示，建商從取得土地到設計規劃，申請建照到開工，中間至少歷時一年的時間，因此今年報開工的數量，大概就可推斷出開發商從去年就嗅到「景氣觸底」的味道，因此投入市場買地推案，當然一部分也會受到今年雨遮不登計的制度改變，從去年下半年開始就請照保有雨遮登記的資格，到今年陸續開工。另一個開工宅數增加的原因，也會受到當前自住當道的買氣驅使，開發商控制銷售的總價與坪數，導致兩房與小三房的數量增加，對比幾年前景氣還在高檔時的大坪數推案風潮，小宅的確也會讓開工數量明顯增加。從近年前四月的住宅開工統計數量來看，二○一四年住宅開工量達三．八七萬戶，二○一五年開始下滑到二○一七年最低前四月不到二萬戶；一方面開發商心思放在去化手上餘屋，當時的市場氛圍欠佳對於買地心態偏向停看聽，但二○一八年前四月則反彈至二．七九萬戶，開發商推案信心逐漸回溫。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，因看好房市回溫，不少建商獵地狂熱，上半年購地金額已達五七七億元，只差四十七億元即打平去年整年購地金額。三都買賣移轉棟數都增加大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，根據六都陸續公布今年五月份買賣移轉資料，其中桃園、台中、台南、高雄已公布統計資料，跟去年同期相比，有三都買賣移轉棟數都增加，桃園市年增一一．一％、台中市年增八．九％、台南市年增二九．七％為最多，高雄市則是年減二％。郎美囡分析，不動產市場去年開始逐漸從谷底解套，今年買氣雖然起伏不定，但整體而言買氣向上增溫，除了交屋量帶動外，觀望許久的買方也逐步進入市場，桃園由於有建設話題、房價低於雙北，買氣一直頗為穩定，五月份月增四成，而台中價格修正有感，成功吸引買方入手，台南、高雄則是重劃區推案量大，以首購、自住為主力行銷，買氣回溫時量增顯著。台灣房市自二○一四年底拉回整理已有三、四年的時間，一些超額供給量的重劃區，房價下修幅度高達二至三成，但自從房市在二○一六年創下二四．五萬棟的低量後，去(二○一七)年有二六．六萬棟，今年更可望回升至二十七萬棟以上。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，統計今年一至五月的全台建物買賣移轉量較去年同期增加，預期買氣小幅回溫，今年上半年交易量預估在一三．五萬棟至十四萬棟間，較去年同期增加五～八％。以近期交易量推估，今年全年交易量約落在二七．五萬棟至二十九萬棟之間，與去年同期相比，約成長三～九％。房價的落底已是事實二○一八年房市移轉棟數可望放大，而民眾的購屋信心有沒有增加呢？中信房屋副總經理劉天仁則表示，根據中信房屋第二季宅指數的調查，雖然經濟景氣不如第一季樂觀，但是就各項統計數據來看，房價的落底已是事實。劉天仁表示，現在的社會氛圍，大多數人問的問題是：「現在可不可以進場買？」相較前幾季問的問題是：「房價還會不會再跌？」顯示民眾也感受到房價的跌勢已經不明顯。針對未來購屋時間點，則出現Ｍ型化的現象，表示將在「不到三個月內」與「一至二年」購屋的受訪者較上季增加，而不動產連續七季超越現金，仍穩坐抗跌保值第一寶座。永慶房屋也進行了網路會員調查，全台看跌今年第三季房市的比例，由第二季的四四％，減少三個百分點至四一％，連續八季呈現收斂趨勢，而維持不變的比例則連續十一季呈現上揚趨勢，本季占比為三八％。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，房價在歷經三年多的修正後，已擺脫急跌期，房價趨勢由緩跌格局轉為「平盤橫向」整理，維持不變的持平盤整趨勢漸增，看跌趨勢收斂，但整體而言仍看跌，讓利仍是促進成交量能擴大的關鍵。而若以七大都會區對於今年第三季房價趨勢看法來看，謝志傑補充，新竹、台中看跌比例最低，持平盤整至看漲占比超過六成，是全台房市最樂觀的都會區；至於雙北市則仍有半數看跌，顯示雙北市消費者對於房價「有感讓利」仍有高度期待。另值得觀察的是，七大都會區與前一波的房價高點相比，台北市第三季房價較最高點時約跌一三．一％，高雄跌幅一二．五％，新北也有一一．六％，桃園以南四大都會區則跌幅都在一成以內。讓利誠意夠 購屋者願進場而房價與最高點相比，要下修多少，民眾才有意願進場購屋呢？謝志傑表示，根據調查結果顯示，新北市以南六大都會區有過半消費者可接受降價幅度一五％，就有意願進場購屋，其中，對於房市最樂觀的是桃園、新竹與台南，對於房價修正的滿足點最低，只要比高點降價一五％內，就有六成消費者願意進場。不過，若在台北市，有意願進場購屋者，有高達二成以上的民眾認為，房價較高點時低至一五～二○％時，才願意進場，也就是說，在高房價的台北市，屋主讓利的幅度若不夠「阿沙力」，則不易成交。但在看多房市的諸多聲音中，葉凌棋還是不忘提醒，今年房市的最大利空是美國升息，將帶動國內央行的升息，造成民眾購屋負擔加重。葉凌棋表示，美國聯準會於六月十四日宣布升息一碼，同時公開表示今年全年升四碼的機率提升，讓全球市場嚴陣以待。
小心升息及逾放比葉凌棋指出，因中美貿易戰未解，且恐有擴大為多邊貿易戰的可能，國際情勢動盪，衝擊台灣經濟發展，導致今年下半年不容過度樂觀(如附圖)。加上美國聯準會轉鷹派，今年預計升息四次，台灣跟進升息機率大，恐影響民眾消費意願，連帶影響房市表現，若買賣雙方價格認知差距無法拉近，將壓縮今年下半年交易量成長的空間，因此，國際情勢、升息是今年房市最大變數。永慶房屋也針對買賣方對於升息的壓力承受度進行調查，結果，有七三％屋主對於升息壓力的承受度在三碼內，且占比較第一季的六七％高；此外，買方感受升息壓力明顯高於屋主，有高達八二％消費者對升息壓力承受度只有三碼。由於去年升息議題只有美國獨行，消費者仍感受不到壓力，認為央行啟動升息時間點仍遙不可及，敏感度不高，但今年以來聯準會由鴿派轉鷹派後，買賣雙方也高度關注升息議題，對於升息的敏感度持續增加。此外，近期金管會、央行動作頻頻，針對銀行房貸逾放比增加以及寬限期兩大方向提出控管措施，引發金融圈高度關注，市場預期是為了日後升息做準備，避免不動產授信風險攀升。葉凌棋指出，根據內政部統計資料顯示，全台房貸逾放比由二○一四年房市景氣高峰開始逐年小幅攀升，去年第四季，全國房貸逾放比為○．二一％，若與二○一四年平均逾放比相較，成長幅度高達三一％，但仍在安全水位。但台北、新北逾放比則明顯大幅走揚，台北較二○一四年成長九二％，增加將近一倍，而新北則較二○一四年成長一．五倍，須高度警戒。
