Q台北東區店面空屋越來越多，課徵「空置房屋稅」真有辦法拯救商圈？根據戴德梁行統計，忠孝商圈去年第二季空屋率為四％，到第四季上升到九．一％，顯示該區商圈空屋迅速增加中，過多的空置店面，澆熄了民眾前來消費的意願，進而影響商圈健全發展。因而台北市政府擬開徵「空置房屋稅」，期望能迫使房東調降租金，降低店面空置的時間。對此，想請教莊教授，東區商圈沒落的原因為何？單憑課徵空屋稅真有辦法喚回往昔榮景？政府與商圈是否能有更積極的作為？A:東區商圈繁華落盡，歸咎於政府及房東雙方敏感度都不夠，如今回想起來，東區商圈的殞落早已有跡可循，追溯二○一三年，當時，「頂呱呱炸雞店」因不堪租金自八十萬元調高至一百八十萬元而撤離東區黃金店面，之後由國際知名瑞士名錶Swatch取而代之。商家與政府警覺性太低 ─為何知名品牌相繼撤離？二○一八年Swatch撤出該店面，此時，即便房東有意調降租金，Swatch仍執意撤租，由此顯見東區的人潮已不足以支撐如此高額的租金成本，事實上這就是一個警訊！不過市府及商圈並未適時提出積極的因應對策，竟然任其繼續蔓延下去！ 二○一○年之後，東區房價逐漸高漲，進而炒高租金，當原本八十萬元出租的地段，一路炒到一百八十萬元，房東食髓知味貪得無厭，當然無法感受到景氣寒冬將至，依舊高懸不墜的租金，最後必然也是曲高和寡，沒有特色商家願意進駐，也無法吸引人潮，昔日東區的黃金店面就像骨牌效應一樣，一家接著一家越關越多。
店家拆除了原本的騎樓裝潢與燈光設備，空屋率越高，街道夜間就顯得越加冷清，更進一步影響整體市容觀瞻。相較過去北市府拆除忠孝橋說到做到的積極作為，這次僅提出擬課徵空屋稅構想，未免太過消極。市容與商圈改變不大 回訪率偏低─應加強整頓違建，並匯聚高知名度品牌談到台北市的市容景觀，即便有改變，速度也太慢，改變的是過去忠孝東路及南京東路的騎樓經常停滿機車，但為提供行人舒適的徒步環境，市府實施「機車退出騎樓與人行道」措施，並加強取締，此外，過去店家怕店門口被停滿的機車阻擋，放置盆栽的亂象也一併加以摒除，包含柯文哲擔任市長時，也花費了不少預算開闢自行車道及公車停靠區，後來則針對招牌再進行市容改善，但這樣的改變還是稍嫌太少太慢。除上所述，整體市容景觀並未見多大的轉變，使得老舊商圈顯得更加窳陋，年久失修的大樓外觀，不斷脫落的牆面磁磚，除砸到車子之外，更有可能傷及路人，此一議題每當地震後就會被提出討論，但總是三分鐘熱度。東區商圈到底還有什麼特色能夠吸引人潮？幾年來在大陸經濟崛起初期，有陸客撐場，不過隨著陸客到世界各地的頻率越來越高，眼界也變得更加廣闊，未必會一再來台旅遊，因此，如何創造觀光客回訪率的商機，必然也是當前每個商圈都該汲汲營營的首要之務。
事實上，不同的旅客對於旅遊的目的都不盡相同，有些人為品嘗美食，有些人為購物休閒，也有人獨鍾於當地的藝文風情，或者是獨特的建築風格；例如東京銀座一直以來都是坐擁獨特的日本飲食文化、高級餐館等優勢，這些都是吸引遊客一訪再訪的主要原因。然而，台灣商圈除普遍缺乏特色外，住商不分的問題更是由來已久，譬如師大商圈、東區商圈等都有相同的問題，住宅區一樓商店，樓上住家，使得店家與附近居民時起衝突，例如一樓餐飲業最為人詬病的是吵雜聲音、油煙、垃圾、蟑螂老鼠與周遭環境衛生等問題，往往使得衝突越演越烈而嚴重影響形象。忠孝商圈的高店租，店面數量有限，不如輔導部分店家疏散往上發展，東京銀座商業區除一樓之外，中間樓層也有不少餐飲、書店等，正可提供商圈發展另一新思維。事實上，當租金高漲到逼走店家，又沒有高知名度品牌新商家進駐，只要出現一家黃金店面淪為特賣會場地，房東就應有商圈衰退的敏感嗅覺，適時調降租金，否則最後將拖垮整個商圈發展，得不償失。此一問題只要仔細觀察忠孝東路四段216巷商圈白天夜間落差，即可一目了然。怎樣才能真正釜底抽薪？─回歸都市計畫主軸，重新整頓再出發當忠孝商圈的空屋率攀升至九．一％，市府就應該有所覺察，不應沿襲往昔只管發建照、使照，沒有注重後續管理，如今問題逐一浮上檯面，更該提出具體積極作法，不該讓原本燈火通明的商圈，變得死氣沉沉，最後可能淪為治安死角。因此，建議應先從環境衛生著手，東區多數餐廳表面光鮮亮麗，不過後側防火巷道通常都擺滿廚餘，造成鼠輩、蟑螂橫行，整治重點不外乎下水道、排油煙設備、電線電纜、瓦斯桶等問題，不僅是環境衛生，更包含了公共安全，萬一出現意外狀況，消防車也才能即時救援。惟摒除上述問題，仍存在著一個最大的隱憂，商圈各角落一直以來都存在「違章、違規」使用，騎樓攤販與一樓店家又共生共存，這些問題該當何解？西門町起死回生之後光是一根柱子月租金竟然可以超過五萬元，真是匪夷所思。
要能真正釜底抽薪最單純的作法，建議回歸「都市計畫」主軸，當初怎麼規畫就讓一切回到最初的模樣，將爭議降到最低，也才有機會達到真正的公平合理，謹記過去地震發生的風險，東星大樓就是因為拆掉最初結構設計的剪力牆，使得整棟大樓變成軟腳蝦，造成地震發生當下整棟大樓崩塌，無數寶貴生命就此天人永隔，因此，只有讓商圈建物回歸原貌，杜絕違建，才有可能重新整頓再出發。空屋稅並非根本之道─課稅範圍與等級界定不易另外，市府提出開徵空屋稅並非上策，上有政策下有對策，這正是國人最大的通病，例如空置的期間制定三個月，那只要拉長裝潢期至四個月，再簽五年合約，這豈不輕而易舉的破解空屋稅「規定期間」的盲點，屆時不光是查核成本增加，如果東區商圈實施了，那其他商圈是否也要一視同仁？其次，課稅的範圍與等級又要如何區分，東區商圈不同於永康商圈，街道與巷道分明，店面價值幾乎差距不大，分級課稅不易，貿然實施可能還會衍生更多意想不到的問題。因此，如真要朝增加稅負方向規劃，建議不如直接調升房屋稅率，不必另立稅目而招致民怨。不能再以不變應萬變─主動出擊，共創政府、業者與消費者三贏
回顧早期東區的崛起，除達官貴人雲集，也因此貴族醫院特別多，建設也較快速，仁愛路四段人文薈萃地段也因此有名人巷的美譽，高所得的人口較多，相對撐得起較高的消費，不過相較信義商圈的崛起，加以近年東區因為高額的租金嚇跑店家，自然而然導致商圈的沒落。事實上，商圈就如同一般商品一樣會有一定的生命週期，永福樓就是一個消費斷層的代表，年輕人喜歡嚐鮮，在這個求新求變的時代，如再以不變應萬變，僅以增稅當作唯一解決之道，僅能解燃眉之急。以萬豪酒店為例，當初市府對於有游泳池、電扶梯的酒店增加課稅，嚴重影響企業經營，也同時枉顧消費者權益。因此，如何相輔相成，共創政府、業者與消費者三贏，才是當前市府面臨的最大挑戰。東區商圈該如何止血 並促其復活─市府積極輔導籌組「商圈自治委員會」，並編印「導覽手冊」再從積極面思考，東區商圈蕭條至今起碼要就此止血，不能再任其衰退下去，市府更應協助輔導籌組「商圈自治委員會」，以提高觀光、就業及稅收，也可參考各國例如日本、香港等主要商圈編印「導覽手冊」，內容不外乎當地旅遊景點、特色店家、美食聚落等簡介，搭配商圈活動，部落客、網紅等推薦，結合台灣的飲食文化特色，以多樣化的選擇做出差異化行銷，並以「一次購足」達到群聚效應的目的，東區商圈原來也有導覽手冊，最近幾年卻不復見，真不知為何要自廢武功？筆者曾目睹日本觀光客手持宣傳海報沿街搜尋永康街15號「芒果冰館」，豈知店家卻因家庭糾紛而暫停營業，眼見那些慕名遠道而來的落寞觀光客僅止於拍照打卡，真是讓人失望至極！因此，如何將知名度高到連外國人都指定要去消費的品牌店家匯聚在一起，必然也是提振觀光人潮刻不容緩之一大課題。東區商圈要能復活，首先要劃定範圍，西起復興南路、東至光復南路、南起仁愛路、北至市民大道，其中忠孝東路四段216巷必然就是核心主軸，由於忠孝東路又有捷運忠孝復興站、忠孝敦化站與國父紀念館站串連，只要有心整頓，應該是輕而易舉。另外，也要找出能夠代表商圈的特色店家，譬如過去國人琅琅上口的特色餐飲，包含鼎泰豐、老張牛肉麵、京兆尹、陶然亭、敘香園、上海鄉村餐廳等，要如何結合商圈行銷重新包裝，後續再加強管理，要讓商圈重新復活，相信絕非難事！
