台北市忠孝東路「東區商圈」的店家爆「出走潮」，不少空租的店面房東都「哭了」；但東區另一頭的信義計畫區商辦大樓的租金行情，因為空置率來到歷史低點，房東醞釀租金調漲，都要「偷笑了」。同樣在東區的兩個商圈，租金行情呈現截然不同的冷熱對比，而過去是天之驕子，人人搶租的「東區商圈」，為何時不我予？甚至還有台北市長柯文哲表示，「高房租比高房價殺傷力更大」，市府慎重考慮徵收「空店稅」，希望促使該區房東「降租」！東區著名商店爆出走潮今(二○一九)年農曆年後，位於忠孝東路四段，有四十多年歷史的老牌江浙菜餐廳「永福樓」，拋出「不堪高額租金負荷」而撤出東區，要另尋他處營業的震撼彈，若加計一月底，英國人氣潮牌Super dry「極度乾燥」門市驚傳歇業，都讓東區商圈的未來蒙上一層「霜」。針對台北市東區商圈空置率不斷攀升，市府打算祭出「空店稅」的情況，房產專家李同榮直批，「空店稅」簡直是毒藥，柯Ｐ市長是拿商圈生命錯裝葉克膜，令仍有機會的東區商圈岌岌可危。李同榮指出，早期西門町曾經以中華商場與電影街成為台北市購物與休閒消費主流商圈，二十年前受商圈東移與商業型態轉變影響也曾沒落一時，但捷運藍線開通後，加上市府的「西區軸線翻轉」計畫的創新改造，增闢徒步區，近十年商圈已風華再現，成為年輕人與國內外觀光客必遊之地，西門町重新定位吃喝玩樂的活化元素，讓商圈能起死回生，這就是商圈創新蛻變的成果。
反觀東區商圈未能發揮中心地理位置優勢，加上大巨蛋興建又遙遙無期，整體商圈缺乏優勢的主題定位與吸引力，市府不考慮創新的活化元素，卻考慮採納學者意見徵收空店稅，勢必會將加速商圈的沒落與沉淪。他說，東區商圈地段仍優，人潮仍多，只是受商圈消長因素影響加上缺乏購物的主題誘因，被排擠而淪為傳統商圈，尤其是網路盛行新零售時代，傳統商圈大店面空置率升高是必然趨勢，這種現象已經不只是東區的問題，這些傳統商圈因消費氣勢轉弱，但房東們尚未體認事實，堅不降租，過渡期空置率才會增加，這種轉變需要調整一兩年，市場機制自然會讓房東體認事實，一旦降租，空置率自然下降。捷運人潮反映商圈變化而造成東區商圈生意大不如前的關鍵之一，跟「人」有很大的關係。永慶房產集團總經理葉凌棋表示，根據台北捷運公司統計，觀察二○一四至二○一八年「捷運藍線」各站捷運進出人次，東區商圈兩大捷運站運量均負成長(圖一)，反觀位於西門商圈的西門站增加一五．七％，信義計畫區兩個捷運站人流也呈正成長，台北101/世貿站更大幅成長二六％。而在人數增減方面，根據台北捷運公司統計，近五年各站捷運平均每日進出人次，東區商圈的兩大捷運站每日人流減少一．三萬人次，反觀位於西門商圈的西門站每日人流增加約二萬人次，信義計畫區兩個捷運站人流每日增加二．三萬人次(圖二)。
葉凌棋指出，以一般街邊店面來說，人潮即錢潮，沒有人流，商圈當然會有蕭條的危機，加上消費習慣的改變，民眾想到實體店面購物時，逐漸由街邊店轉向為一站式的商場百貨購物型態，能滿足全客層需求，若街邊店面商圈無法找出特色與商品區隔，街邊店面前景受考驗。俗話說，「三十年河東、三十年河西」，永慶房屋業管部經理謝志傑表示，二十多年前，東區商圈的崛起，與西區的沒落，曾經是截然的對比，沒想到，「西區軸線翻轉」後，如今的西門町有如浴火鳳凰般重生。西區軸線翻轉 店租超越東區而東區店租昂貴，國際品牌陸續退場，東區商圈轉趨沒落，以致西門町的店面平均租金行情在二○一七年就已經超越東區商圈，甚至在去年更增加至五六六四元，反觀東區商圈卻跌落五千元大關(表一)。永慶房屋敦仁店協理鄭朝鶴表示，早期復興南路至敦化南路間的每坪月租金行情，最高可至二．五萬元，但現在約一．二至二萬元間，另敦化南路至光復南路間，最高約一．五至二萬元間，目前約一至二萬元間。他說，三、四年前，東區商圈的店面投資報酬率約在二％左右，而更早期持有者，成本更低，投報率還可以再高些；但如今，若一般店面投資者想保有二．四％至三％的投報率，則店面房價勢必要再降個兩成才行，唯目前東區店面的房東，有很多都是早期持有者，寧願空租也不太願意降房租，有些就怕一降，房價跟著降，但這種「堅持」，就要看他們未來的忍受度而定。
東區商圈被西區超越之後，若再看到信義計畫區的未來榮景，房東醞釀漲價，則東區房東恐怕真的要哭了。信義全球資產經理王維宏指出，信義計劃區的A級辦公大樓大概可以分為三個等級，頂級指標的辦公大樓，包括台北一○一大樓、南山廣場與國泰置地，大概每坪三千五百元至四千元，部分超高樓層甚至每坪在四千元以上。一般屋齡十年內的辦公大樓每坪租金約在三千至三千五百元，至於屋齡超過二十年的辦公大樓租金行情可能在三千元以下，這幾年雖然有新大樓供給釋出，但受惠於新創產業崛起，跨國科技產業持續擴增辦公室空間，加上金融業與技術服務業等業務量增加帶動下，最近兩三年的確可以感受到信義計劃區的租金逐步走揚。高力國際辦公樓及工業物業服務資深執行董事楊慧明指出，今年首季商用不動產租賃市場表現，以頂級商辦不動產去化最為亮眼，第一季總共去化掉一萬四千多坪，讓頂級商辦空置率一口氣從一一．五％，大幅收斂至個位數，約七．○二％，至於整季去化面積近二萬坪，也讓各級商辦平均空置率低於五％，來至四．九六％的新低。信義商圈新大樓租金往上衝她指出，信義計畫區空置率在今年第一季來到最低的五．二一％，預估未來房東對「房租」是漲定了，想搬進信義計畫區的企業主要抱銀彈才租得到。另外位於信義計畫區內富邦「A25」商辦大樓正在興建，楊慧明談到，由於不少企業租不到南山廣場，開始「預約」「A25」，但開出每坪四千元的價格，結果人家連理都不理，也就說，富邦「A25」的租金行情正待價而沽。新商辦大樓的租金漲不漲，目前還屬於「檯面」下行情，但信義計畫區內國貿大樓卻率先開出第一槍，世貿聯誼社總經理兼國貿大樓執行副總張所鵬表示，雖然國貿大樓歷史較久，但因是BOT大樓案，每年都以租金收入的四％作為設備維修或更新預算。由於信義計畫區A級商辦持續需求大於供給，為反映市場行情，國貿大樓自三月一日起調漲租金牌價，每坪上看三千三百元，而因高樓層都已出租了，目前低樓層每坪租金行情在三千三百元至三千七百元間。戴德梁行董事總經理顏炳立指出，二○○○年時，信義計畫區內的Ａ辦，每坪租金約二千元，當時空置率為一八％，二○一○年的每坪租金為二千五百元，空置率為一二％，預計到二○二○年時，每坪租金為三千二百元，空置率為六％。他說，去年台北市Ａ辦的空置率來到九％，胃納量達四．三萬坪，需求達五年歷史新高，而去年信義計畫區租金年增率為四％，高於全市平均二％的成長率，區內新完工大樓幾近滿租，此外，區內的商辦土地，能蓋的大樓大都蓋完了，當空置率逐步下降，不再有新的供給時，租金將持續向上攀升。空置率攀低 租金恐上調瑞普萊坊商業物業代理部資深經理陳瑛佳表示，以往新大樓達到八成滿租率，平均至少需要三年的去化時間，但去年新完工大樓除了預租策略成功外，又有企業汰舊換新及整併需求的商辦搬遷熱潮，三大動能加速推進Ａ級商辦去化。陳瑛佳表示，商辦租賃市場熱絡引發房東「漲」聲四起。去年租金成長動能來自規劃、設備新穎的新供給大樓拉動，而今年則有更強的剛性需求推升，房東樂觀看待市場，信義商圈無論新舊大樓，全面調升租金開價五％至一○％，在優質標的選擇有限、議價空間縮小的兩大困境下，勢必出現比價效應，進一步推升租金，預期全年租金有五％成長空間，且明年還會調漲的潛力，建議有承租需求的企業及早因應。
