2005年，是台灣房地產業的豐收年。豐收的總成果，可由三項創下近10年新高紀錄的數字為代表：全台灣的推案金額達8371億元，房屋買賣移轉件數達43.3萬，營建類股指數最高達180點。這三項紀錄，雖然是所有房地產業者的「集體創作」，但當榮耀灑向股市裡時，則只有「高個兒」的營建股，才能分照到「金」色的光環。
#@1@#所謂的「高個兒」，指的是高股息、高獲利與營收高成長的「三高」基本體質。事實上，今年以來，外資及國內投信等法人均以買超達萬張的實際行動，讓符合「高個兒」的營建股出列。摩根士丹利證券台股研究部主管何資文就指出，在新台幣升值下，台灣房地產後市仍有可為，營建股也有機會跟著上漲。而以目前台灣1年期的定存利率2%計算，何資文認為，資金除了投資海外市場，留在國內的不是投資股市，就是投入房地產市場。像是房租的收入，相當於3%至7%的利率，對資金就具有吸引力。再加上延宕已久的開發型不動產證券化條例在立法院過關，也有助於資產開發題材發酵。所以，自年初以來，在外資大力加碼下，便捧出了華固、長虹、宏普及興富發等營建「F4」。
#@1@#然而，在去年的豐收紀錄中，正因有個「8371億元推案金額」的爆大量指標，使得投資人對投資營建股，不免有居高思危的心情。「可是，卻有許多人願冒著風險進場買屋！」大聲行銷執行總監田大權分析，以目前房地產的價位行情買進，想要有20%的投資報酬率都很難，但若是在去年11月底時買進華固(2548)，到現在的投資報酬率就超過了25.5%之多。由於多家建商根據經驗指出，每一年年底是房屋交屋的旺季，因此隔年的第1季，就成為多數建商入帳的最高峰期，進入所謂的「入帳行情」。元富證券投顧的三項統計更是具體顯示：在過去6年裡，元月各類股走勢，營建股以22.5%股價平均漲幅，居所有類股的第一名；其次，在過去3年，營建股股價高點，通常會和EPS高點落在同一年，而今年有多家營建公司的每股稅後盈餘(EPS)都將創下歷史新高；再從過去3年營建類股指數來看，每年的第1季，都是指數的最高點，去年營建類股的180點最高點，就出現在第1季。另外，今年約有一半以上的營建業者，採高配股配息政策，例如永信建設(5508)的現金股利高達6.1元、華固則有4.5元，而長虹(5534)及鄉林(5531)也都在4元以上，以這些個股目前的股價換算股利表現，現金殖利率多超過了5％，遠優於定存的報酬率。若再加上油價飆漲、新台幣升值等因素影響，均使得具內需、保值題材的營建股，成為第1季裡最被看好、最有賺頭的類股。一位法人更明確表示，2月底在各家建商陸續召開董事會，決定並公布確實的股利數字後，短期內應會有不錯的表現空間。
#@1@#但才在「國泰房地產指數」中，統計出去年推案金額新高紀錄的政大地政系教授張金鶚，對於今年房地產景氣卻持保留的看法。「數據也顯示出，延續兩年房地產景氣的復甦力道，已經越來越微弱了。」張金鶚說，像台北縣供給過剩的問題，就是房地的一大隱憂 。建華投顧綜合研究處研究員黃玉枝雖然也同意，營建股在傳統的入帳旺季下，股價將有上漲空間，但她建議逢高就進行獲利了結。因為，在06年裡，負利率題材正逐步消失，而房價雖還在高檔，但因土地成本墊高，將壓縮建商的獲利，再加上禽流感疫情擴大的風險影響到消費者購屋信心，因而儘管今年是建商的獲利高峰，中長線投資宜再觀望。「今年很可能是上市櫃營建公司業績分水嶺。尤其是非北市推案的建商，獲利恐有大幅衰退之虞。」田大權說，今年將不再是一籃子營建公司業績和股價齊漲齊跌，個案表現情況會越來越明顯，其中因台北市土地供給量稀少，業者較能有超額獲利的空間，也不失為評量個別公司表現的指標。黃玉枝也表示，今年的大盤重心仍在電子股上，營建股操作困難。就算有高殖利率，但在選股時，仍要注意該個股過去三、四年以來的EPS有無持續成長。如果近幾年的盈餘並沒有持續成長，則高配息股在除息之後，股價波動性恐怕會很大，甚至賺了股息，卻就此股價不振而賠了價差。
#@1@#營建股的配息是由董事會決定，所以預期會有給的，最後不見得會實現。但REITs的配息制度就十分明確，尤其，在富邦二號掛牌之後，一年配息二次的做法勢必引起市場跟進，而日本的許多REITs更是1季就配息一次，對投資人而言，提供了不同的選擇。富邦投顧研究員黃漢威就建議，營建股的變形──REITs實可列入不動產的投資組合裡，以分散投資單一不動產工具的風險。黃漢威根據國外經驗指出，在景氣好時，REITs報酬率通常會不如營建類股，但到了房地產不景氣時，REITs則普遍能維持正報酬率。目前國內REITs產品只有一檔，選擇有限，但若將眼光延伸到國外的REITs，就較有機會選到收益穩定的標的。
#@1@#以美國為例，REITs在美國發展至今，已成為地產股的主流，摩根REITs指數由1997年1月底的307.24點，至2003年12月指數為585.25點，上漲90.48％，表現可說亮眼，優於道瓊工業指數及彭博地產股指數。根據美國NAREITS公布的資料顯示，美國REITs以投資工業區或辦公室的比重最高33.1％，其次是住宅21％、零售事業20.1％、分散標的物佔8.5％、公寓及遊憩事業6.1％、醫療中心3.8％、倉庫3.6％，標的非常多元。而富邦投顧在調查其他國家REITs市場時發現，日本的REIT平均股利率(現金股息／股價)3.42%，相較於10年期公債殖利率1.26%超過一倍；新加坡股利率平均5.37%，10年期公債殖利率則為3.61% ，高出48%。「對機構投資人而言，REITs具有投資組合多樣化的優點；對一般投資人，REITs可享每年穩定盈餘分配6%分離課稅的稅賦優惠，很適合作為平衡資產配置的長期布局工具。」
#@1@#曾在1987年美股大崩盤前一周警告投資人撤出股市，並在2001年底率先建議買進商品的投資大師麥嘉華(Marc Faber)，今年所做的預測是，亞洲房地產價格會上漲。現年59歲的麥嘉華是《股市榮枯及厄運報導》(The Gloom,Boom and Doom)月刊作者、香港麥嘉華公司創辦人，他在接受媒體訪問時指出，亞洲地區出現人口往都市集中的現象，將帶動都市房地產價格起飛。麥嘉華說：「就亞洲目前的人口結構與長期都市化趨勢分析，我很確定房地產價格會上漲。」而追蹤亞洲各國營建類股的彭博亞太不動產指數，去年雖已上漲26%，旦仍低於美國不動產指數35%的漲幅。而在2008年北京奧運的帶動下，亞洲股市及相關類股都有機會成長，「這將是一個資產狂飆的世界。」所以，若沒能來得及從台灣營建類股賺到錢的投資人，在2008年以前，都還有機會在亞洲股市的營建股身上大撈一筆！
