二○一九年台灣房市走到第三季,無論是產、官、學都異口同聲房價確已回溫。自去年下半年起,中央銀行公布的當月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,均為新高紀錄,預料十月二十五日公布的九月餘額統計,將再雙創歷史新高,土建融月增也破二百億元以上,預料應是建商提早迎接第四季房市旺季做準備,包括建融或新成屋銷售周轉金,全部大幅增加,預期第四季房市買氣持續增加,全年交易量有望接近三十萬戶。※房市現況分析:寒冬說法去年已破、春暖判斷年初已來、是否花開待看明年當然,房價回溫,對有自住需求仍然在等待的購屋者不是好消息,這些觀望的買盤在失望之餘,在市場樂觀的氛圍簇擁下,無論是首購或換屋族,一旦加速其購屋決定與速度,那就是房市正式回春的時候。自住剛性需求買盤民眾一直在質疑,市場到底是否擺脫八年寒冬陰影,是否真正會春暖花開?其實,早在二○一四年第三期大台北房價率先反轉向下及二○一五年上半年中南部房市跟隨反轉之刻,筆者已經預測台北市房價會緩跌至二○一七年第四季,中南部會緩跌至二○一八年第三季,全台房價於二○一八年第三季全面止跌落底,目前從數據分析確實完全得以驗證預測的精準度幾乎是百分之百。當二○一七年第三季台北市中古屋(平均屋齡約二十四年)平均房價跌到每坪五二.五萬後,連續三季沒回跌,就已經確認台北市房價率先止跌,但是市場在止跌中一般民眾是無法感受到溫度,一直到今年初,各項數據包括土融建融餘額劇增、貸款餘額劇增、開工率與使照呈黃金交叉多時,大家才明顯感受房市回溫,離房市實際止跌點,為時已晚了一年。對於現況的房市表現,筆者的註解是:八年寒冬之說去年已破、房市春暖年初已現、若要花開待明年東風實現。※六都新屋占比逐年遞增,主要因素為「喜新汰舊購屋行為」與「兩代不同堂新趨勢」根據吉家網不動產對近十年來六都交易量分析中發現,二○一四到二○一八年六都新成屋交易與全數交易量占比逐年增加:2014年:全年交易量320,598棟,新屋115,865,占比36.14%2015年:全年交易量292,520棟,新屋126,772,占比43.30%2016年:全年交易量245,396棟,新屋122,307,占比49.84%2017年:全年交易量266,087楝,新屋110,449,占比41.50%2018年:全年交易量277,967棟,新屋116,588,占比41.94%新屋占比趨勢遞增,主要有兩大購屋行為改變所造成:一、喜新汰舊的購屋行為購屋行為朝向喜新汰舊,影響所及產生市場三項變化:(1)新屋受寵,趨之若鶩:一方面新屋抓住剛性買盤需求,無論總價與空間以及付款的需求,皆朝向低總價、中小坪數、輕鬆付款模式,獲得首購剛性需求的青睞。(2)身分表徵買豪宅、企業實力展現買A辦:台商資金回流加上租稅大赦元年啟動,豪宅A級商辦已成為市場新龐,豪宅代表個人身分表徵,將谷底翻身,A辦搶租風潮,代表企業實力展現,近年供給量有限,沉寂多時的商辦市場將由A辦領軍逆轉。(3)老屋將不值錢,空屋會持續增加:北市四十年以上屋齡將過半,加上有地震威脅,全省掀起新屋風。如同有錢要買新衣,舊衣堆滿衣櫥,老屋不值錢又捨不得丟,搶購新屋風潮將導致空屋仍會持續增加,只有老屋變得不值錢,部分老屋就會進租賃市場,因老屋價格降低,只有這種市場自由機制下的消費行為改變,長期配合社會住宅廣建就會紓解租金上漲,才會使老屋進入租賃市場,甚至包裝成商務中心,這是包租代管業發展的正確方向。二、二代不同堂的新購屋行為十年前家庭型態由三代同堂轉為三代不同堂,但近年來,兩代同堂型態更逐漸轉為兩代不同堂,年輕人成家立業就想自立門戶,一旦購屋就傾向新屋。過去年輕人購屋行為傾向蛋黃區寧願忍受舊屋,現在因交通發達因素,購屋行為改為傾向新屋而寧願忍受較遠距離,中南部更有捨舊透天厝轉購新大廈的趨向。除了全台新成屋平均占比逐年增加外,六都交易量占比也由北向南遞增(如圖),主要有三大因素造成:(一)中南部房價基期低,套牢風險較低。(二)舊的透天厝轉購大樓趨勢明顯增加。(三)交通建設進展,強化中南部購屋吸引力。綜上所述,由數據分析發現近年來台北市交易量佔比逐年下降,主因就是人口外移。其次,剛性需求中以年輕首購族為主力的市場由北向南遞增,台北市因新屋與餘屋供給量較少,其購屋市場在首購為主的中小坪數供給量也遠小於其他六都,但若換屋市場逐漸恢復信心積極進場,台北市交易量與六都佔比才有望大幅提升。