台灣房市景氣回升，再加上商用不動產今(二○一九)年交易紅紅火火，連帶地帶動地上權「冷灶熱燒」，連續兩年都標出高價，使得外界更將焦點擺在明年三月將開標，有「地王之王」之稱的信義計畫區世貿三館地上權招標案。地上權回溫 壽險業搶進第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，地上權案曾在二○一二年至二○一四年，都達到三百六十億元左右，但自房市拉回，房子不好賣，連帶地也讓積極搶地的建商縮手，二○一六至二○一七年都只有四、五十億元。直到二○一八年才回升至二百億元以上，為二一六億元，而今年則有二二六．三億元(表一)。信義全球資產經理王維宏分析，去年空軍活動中心地上權招標案，元大銀行以八二．○一億元，較三六．七三億元的底價超出一倍的權利金得標，拆算每坪地上權單價近七二○萬元，超越南山人壽在二○一二年七月，以每坪近五○二萬元取得「世貿二館」地上權的的單價還要高，當時已是地上權「地王」寶座，並使地上權重新受市場關注。但時隔一年，南山人壽於今年十一月二十日，再以一五九．八一億元的權利金取得信義計畫區信義行政中心地上權案，每坪單價約七四四萬元，再創下信義地上權案歷史單坪新高。信義區頂級商辦租金站上四千元信義計畫區是台北市最精華的中心，也是頂級商辦的聚落，根據第一太平的資料顯示，台北一○一大樓、南山廣場及國泰置地廣場，目前的每坪租金都已站上四千元。
雲豹科技於二○一四年承租台北一○一大樓的第八十三樓，每坪租金為四四一一元；ONO今年承租國泰置地廣場四十六樓高的第十二樓，每坪四千二百元，但大牛科技承租第三十五層的租金為四五六八元。但最讓人驚艷的仍是一登場就吸睛的南山廣場租金，像臉書於去年承租南山廣場四十八樓高的第三十五層，每坪租金四千元，今年CHANEL承租第三十樓，每坪租金四千四百元，而美商輝瑞藥廠承租第四十二至四十三層，每坪租金五千元，更創下信義計畫區租金行情的新高。信義計畫區商辦成為各大企業爭相進駐的聚落，王維宏另分析，壽險公司挾雄厚資金強力卡位，除了早期的新光人壽分別取得A12及A9(表二)，進而開設新光三越百貨，帶動信義計畫區成為百貨激戰區外，像富邦人壽取得A10及A25地上權，而最晚進入此區的遠東百貨，其A13的遠百信義，也可望在年底或明年初對外開幕。由表二也可發現，信義計畫區內可供開發的大塊面積土地已如鳳毛麟角，因此，面對世貿三館，北市最後一塊大面積素地，面積近五千坪，將會是二○二○年上半年商用不動產指標性投資案，金融及壽險業將持續聚焦信義區。世貿三館所在位置為松智路與松壽路口，四周有台北一○一大樓、台北市政府、台北君悅大飯店及ATT百貨，原由外貿協會承租，但租期將於今年十二月到期，國有財產署原定明年三月對外招標，六月開標，但近期決定招標時程提前，預計明年一月二十日對外招標，三月就可以決標。
世貿三館地上權案使用年限為七十年，其占地為四八五六坪，因位處精華區，公告現值約有二一一億元，市值預估有五五○億元。世貿三館決標可望再寫新頁原本該地為會展中心，但國有財產署認為，目前台北並不缺展覽場地，因此，未來招標已拿掉「會展中心」項目。而該地屬都市計畫的娛樂設施區(信義計畫特定專用區)，且位處精華地段，因此，國產署另限定「不得做住宅」，以免開發商拿來蓋豪宅，以及不得作特種零售業、特種服務業及殯葬服務等。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，世貿三館的面積為信義行政中心的二倍大，依據國產署所訂的開發用途，其產品可塑性更大，屆時將成為各方競逐的標的，決標金額可能又會創新高。
仲量聯行副總經理侯文信表示，今年地上權案因地租計算降低投資風險，大幅度提升民間投資信任度及進場意願，以松江南京及信義區行政中心地上權案的投標金額皆大幅超過底標，顯見市場熱度，預期明年第一季將推出的世貿三館地上權案，將掀起搶地大戰，可望創下二○二○年地上權案累積投標金額的高峰。世貿三館加價力道強丁玟甄則指出，若以先前媒體來自國產署官員的報導，目前市場價值約五五○億元計算，以市價四成作為底價，底價大概在二二○億元左右，換算每坪土地單價為四五三萬元，與先前信義計畫區的幾筆地上權標售相比，價格大概上是位於中間。她表示，以目前信義計畫區的商圈發展來看，辦公室、旅館及商場的潛力最高，世貿三館的總開發面積將近五萬坪，未來勢必會朝向複合型開發方向走。再就先前脫標經驗來看，若要做自用辦公室的買方，加價力道比較強，若是以投資為主，還是會比較務實去評估收益性。另因本案規模大，整體的開發規模可能超過四百億元，並且是以長期收租為投資方向，預期潛在買方仍以壽險業的機率比較高，則權利金價格有機會上看二七○億元，潛力會高過一旁的南山廣場，且單一個地上權案的金額就超過今年的總金額。
王維宏則認為，世貿三館土地面積近五千坪，使用分區為娛樂設施區，容積率五六○％，若以同樣容積率的信義行政中心的脫標價格每坪土地七四四．二萬元推估，世貿三館的地上權價格，應可超過三六○億元以上。另以現階段信義計畫區世貿商圈空置率接近滿租的情況下，世貿三館未來若決標，得標商勢必會以商辦為主，再搭配飯店或商場經營模式，王維宏預佑，以信義行政中心及未來世貿三館的租金來預估，每坪租金開價大概會在四千至四千八百元之間。丁玟甄則表示，信義商圈在今年第四季的每坪平均租金約三四七九元，年增率為三．四％，多棟頂級辦公大樓，最新的租金成交行情已經穩定站上四千元。至於信義行政中心及未來世貿三館的租金行情，因能夠釋出到市場上至少都要在二○二五年以後，丁玟甄指出，若以目前的租金成長幅度預估，每年保守以二％來計算，平均租金可以至四四一六元以上。二○二○年有三大地上權案
而除了世貿三館外，二○二○年的地上權案還有台北市政府在今年十月公告，明年三月二日開標的北投士林科技園區T16、T17、T18設定地上權案，底標金額為八六．八億元，以及國有財產署另一處位於松山機場與民生社區的國泰營區，底價金額為六十億元(表三)。丁玟甄指出，由於世貿三館的權利金底價高達二二○億元，有能力競標的仍以金控公司或壽險業為主，但北投士林科技園區或是國泰營區則在百億元以上，相信以北投士林科技園區今年開標，大多為營建業者搶標的情況下，這兩個地方的競標者，會以建案的開發商為主。
