全台各地零售業受到武漢疫情影響，使得原本已長期不振的零售店面地產更是雪上加霜，不過，台灣房市歷經近幾年的下修、調整後，去年大爆發的商辦行情，在供給短缺，需求暢旺下，今(二○二○)年仍可望持續溫和成長，但上升幅度會放緩。商辦在二○一九有亮眼表現宏大國際資產總經理陳益盛指出，商用不動產(辦公室、零售店面、土地、工業及廠房)的投資或開發動態，關係到產業的發展及變化，可謂是經濟發展的前期指標。近年台商企業大陸投資遞減，這些資金沒出去的，加上回流資金數千億元，可能高達上兆資金要去哪裡？從近期工業生產指數、PMI及新增訂單…等幾個構面，加上從近幾年商用不動產的逆勢成長，尤其是工業地產、商辦產品，隱約嗅出一些端倪。陳益盛表示，依據宏大國際資產近期的交易與媒合觀察，目前市場最缺的產品是廠房及工業地，次為商辦，零售店面則因消費型態改變已經長期不振，土地市場則已復甦二年。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，二○一九年商用不動產以及土地市場的成交量雙雙超出市場預期，除了工業生產及辦公室自用需求為交易市場打底以外，投資型買方比前兩年更為活躍。台商資金回台 自用需求仍熱展望二○二○年，有別於全球經濟發展充滿變數、美中兩大強國經濟成長放緩等不確定性高升，台灣經濟穩定成長、台商回流資金還有四千億元有待逐步落實投資，今年度商用不動產的自用需求將保持熱度。另外，全球降息潮興起，剛性需求帶動廠辦及辦公室的租金上升，租金投報率同步提高，投資型買盤在市場上的活動將比去年更為積極。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，觀察二○一九年重大不動產交易可以發現，投資人對於優質標的出手闊綽彰顯了勢在必得的搶標態勢，反映了投資人肯定不動產基本面穩健的走勢，預料二○二○年台灣不動產市場表現將持穩。去年商辦市場有多火紅呢？瑞普萊坊總經理劉美華表示，去年很多企業為了確保辦公室的空間租用成本，紛紛改為「以買代租」的策略，甚至揮軍地上權、預售屋市場，用長租、期貨產品，不但能避險，更能進一步厚植資產潛力。量身打造企業新大樓劉美華指出，去年最大的兩筆企業總部交易都是預售的企業總部，分別是聯強集團以六三．六億元購買世界明珠大樓Ｈ棟，拆算單價為每坪一百萬元，刷新了南港歷史紀錄；此外，國票向華固以五六．七億元購置大直亞太置地廣場，每坪單價也超過八十五萬元，兩案的總價、單價規模都打破區域行情。世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民另指出，觀察台北市辦公室企業租賃動態，令人驚喜的是，有大部分需求來自於辦公室搬遷，其中更有五四％搬遷活動是由Ｂ級辦公室遷往Ａ級辦公室。不過，台北市商辦在未來三年供給短缺，租賃市場已轉為房東市場，在面臨可出租的選擇有限，加上預防商辦房東漲租金的情況下，企業租戶亦積極採用新租賃策略，其中，購置量身打造企業大樓成為一大趨勢。仲量聯行董事總經理趙正義談到，國內市場在大樓陸續滿租，供給十分有限，帶動更顯著的租金漲幅，其中，台北市Ａ級商辦去年底漲幅為二．九％，為十年來新高，租金補漲率超過二成，另平均每坪月租金來到二八○六元，為十八年新高，全年由信義商圈及敦北商圈帶動租金成長。而信義計畫區的空置率為二％，再創新低，信義計畫區的商業空間有限，不少想卡位者都得排隊進駐。他談到，近年因未有大面積供給釋出，部分大樓屋齡甚高，加上許多企業租期將至，以及企業陸續來台設點營運，旺盛的需求預計將持續帶動租金成長，今年租金漲幅可望達三．五％。企業搶著「預租」辦公空間趙正義指出，台北市Ａ辦於二○二○年至二○二四年，預計租約到期面積達約五萬五千坪，多數外商偏好屋齡十五年以下的大樓，加上以往約一萬五千坪的年平均淨去化量，潛在需求能量可觀。但二○二○年預計有中壽凱基總部及皇翔中山完工，其中中信凱基總部將全數自用，供給仍趨緊，因此，今年空置率預估降至一％上下，台北市Ａ辦至二○二四年雖有九萬坪的新供給進入，惟多數為自用空間，在扣除自用部分，釋出約三．九萬坪的供給，依潛在需求來看，供給仍不足。他表示，未來幾年，台北市將出現頂級商辦搶租、房東惜租、租金持續上漲，而不少企業不是外租至內湖，就是聚焦南港，主要是內科及南軟園區預計將有約十七萬坪的供給釋出，屆時將吸引部分產業租戶的青睞。在此情況下，近來許多有整合營運、搬遷或欲設立總部計畫的企業，把注意力轉到「預租」或「預售」市場，搶先訂下未來有限的空間供給。建商及壽險進場 土地交易紅火去年另一個焦點是土地交易持續升溫，第四季政府地上權、壽險業及建商購地帶動，高力國際統計指出，全年交易總額達二七一九億元，不但相較年度成交額均線一五二○億元，大增一一九九億元，增幅近八成，創歷史新高。高力國際執行董事黃正忠分析，公部門釋出精華區土地標售為助長去年土地交易動能大爆發的原因之一，其中，建商光是透過政府標地取得的土地面積便高達約二十五萬坪，合計標售金額達一三三一億元。趙正義也指出建商大舉進場「囤地」，仲量聯行分析國內七十五家上市櫃建商的購地行動發現，相較於二○一七年的購地存貨，平均增加五％，且有高達六一％的建商加碼，另進場囤地的建商，有近半數在過去四季的營收成長(如附表)。陳益盛談到，由於住宅市場近二年有明顯回溫，建商購地的意願持續提高，加上資金充裕、大型商業開發案持續增溫，多處地上權標售持續創新高價。住宅市場因遞延效益、低利、資金充裕等因素，建商多數穩中求進，獵地行動仍會持續，但步調會略為調整、放緩。預估六都億元土地交易仍持續突破三千億元，其中仍看好新北、桃園及台中等三地為前三大熱區。壽險滿手子彈 蓄勢待發此外，國內前十大壽險業者可用於不動產投資金額達六．一兆元，年成長一一％，趙正義說，前五大壽險業者(國泰、南山、富邦、新光、中國)可動用於投資額即達四．七兆，但目前不動產投資金額均僅占其一至二成的情況來說，市場能投入的子彈非常可觀。趙正義表示，去年地上權案因地租計算方式調整，降低投資風險，大幅度提升民間投資信任度及進場意願，預期今年第一季將推出的世貿三館地上權案，占地面積近五千坪，使用分區屬娛樂設施區，預計將掀起搶地大戰，可望創下今年地上權案累積投標金額的高峰。除此之外，政府也加入「作多」行列，預估二○二○年光是大台北地區的公辦都更、捷運聯開、設定地上權等類型案件的招商規模就上看一千五百億元，其中地上權(含促參)約有八六四億元，公辦都更約五三一億元，捷運土開約九十一億元，投資規模堪比二○一九年一整年全國的促參投資金額。至於受惠於台商資金回流，帶動工業地產及廠房的交易，陳益盛指出，近幾年下來市場上目前最短缺的產品是廠房，尤其是價格合理的廠房或工業地。許多中小企業在台憑著技術、服務及努力，獲得穩定的訂單而有擴廠需求，但不易找到合適、行情合理的廠房。由於供給不足短期間問題不易克服，部分廠商只得評估往較遠的商圈，從新北轉到桃園、基隆，甚至宜蘭等。另外，電商與物流需求從千坪到萬坪大面積工業地，目前仍是具有高度需求的產品。廠辦市場已連續五年交易金額在二百至三億元間，隨著市場需求增加，開發商已陸續回來興建這類品，預估熱潮仍會持續，交易量近兩年有機會突破年度十萬坪、交易金額突破三百億元。工業地產仍將夯一年
世邦魏理仕觀察近十年工業土地及工業地產交易情形，工業土地交易量於二○一六年達到高峰，當年度成交金額共四二○億元，隨後於二○一七年因本土建商縮手，全年交易恢復過往水準。二○一八年受到全球政經情勢影響，加上中國大陸內需增長放緩、企業營運成本走升因素下，許多台商已陸續將部分產業遷回台灣，強勁自用需求有效推升工業地產交易，當年度廠房及廠辦成交金額共計新台幣五九六億元。 進一步觀察台灣工業區地價指數走勢，北北桃三都工業地產價格漲幅高於全台平均，過去五年漲幅達三○％，世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，台灣工業區土地平均地價已連續五年增長，重新定義了投資人對於工業地產行情的概念。展望未來，二○二○年在倉儲物流、高科技業需求強勁以及工業立體化獎勵誘因支撐下，預料工業地產投資市場仍將維持成長趨勢，惟上升幅度將放緩，也因土地成本墊高導致報酬率下滑。
