台灣雖然不是最早邁入高齡化社會的國家，但高齡化速度卻最快，銀髮商機不容小覷，房地產市場嗅到商機，產品也逐漸朝向無障礙空間，讓年長者使用上更為方便的走向規劃設計。本文邀請在打造多項「共生宅」產品，實地參訪日本、德國、丹麥等國共生宅經驗的合勤健康事業董事長李柏憲，與讀者分享開發這類創新性產品的寶貴經驗。相較專為銀髮族設計的住宅，近年在歐洲及日本等地興起共生、共鄰及同鄰不同宅的嶄新居住概念，打破純養老、長照中心的框架，是否能為台灣的住宅市場注入新血，帶動未來世代同堂另一類型的居住模式？長年關注共生住宅領域，李柏憲明白指出「真正的銀髮住宅未必是開發商的首選，因為不會賺錢」，這就是當前共生住宅最大的問題所在。目前合勤健康事業在台中烏日的共生宅已完工，苗栗建案已開工，桃園及新莊也正進行規劃設計中，未來在金門打造的兩個開發案也已進行規劃設計中，其對「共生宅」一詞尚不熟悉的台灣市場，已率先揭開住宅新型態的發展趨勢。人口變遷，購屋需求逐漸降低─住居型態將步日本後塵逐年調整根據內政部統計數據，二○一八年三月，台灣六十五歲以上老年人口三三一．二萬人，占總人口二三五七．二萬人比例高達一四．○五％，正式邁入高齡社會。另外，根據國發會公布之「中華民國人口推估(二○一八至二○六五年)報告」，二○二一年總人口數達到最高峰二三六一萬人之後進入負成長，二○二六年六十五歲以上老年人口占比將會超過二○％而進入超高齡社會。
根據國發會之推估報告，我國於一九九三年成為高齡化社會，並於二○一八年進入高齡社會，預估六年後(二○二六年)，我國老年人口占比將超過二○%，成為超高齡社會的一員，高齡化速度較歐、美、日等國為快。預估二○三○年老年人口將增至五五九萬人(增幅六三．一％)，二○六五年再增至七一五萬人(增幅一○八．四％)，占總人口比重達四一．二％。值得關注的是，近年家戶增加數量已超過人口成長速度，且隨著六十五歲以上老年人口的增加，家戶人數已呈逐年下降趨勢，此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言，必然遭受嚴重衝擊，依照台灣目前八四．八三％的高住宅自有率，房市供過於求情況勢將與日加劇。反觀早已邁入高齡社會的日本，二○一五年六十五歲以上人口已高達二六．七％，及至二○六○年更將高達三八．一三％。另外，現階段空屋數量也已高達八二○萬戶，根據日本國土交通省預估，二○四○年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境。此外，日本年輕人偏好購置新成屋，以致二手屋銷售率僅約一五％，因此，一般預期未來空屋率也將逐年增加，無效空屋增加將出現更多治安死角，台灣人口變動趨勢與日本極為類似，應及早防範因應為宜。時代需求，全齡共生宅應運而生─合勤共生宅，開創世代共居新趨勢面對人口快速變遷與少子化、高齡化的趨勢，整體市場更會加速朝多角化的方向發展，這也正是近年共生宅催生出來的主要原因。李柏憲董事長從事建築行業二十餘年，對於房地產市場有著敏銳獨到的眼光，當他提及想要投入高齡者為主的共生宅市場時，我當然樂見其成，也認為這是一條正確的道路，特別是台灣過去養老型態還是停留在照養機構的思維。面對上述人口快速老化問題，再加上房產市場需求改變，勢必會如同日本一樣出現一波波震盪。危機就是轉機，共生宅的理念在於以永續經營與高齡健康為主軸，融入當地區域特色、風土民情、文化習俗等元素，從養老這一領域來擴充房地產的多元性，進一步看，其中這個缺口更是從健康橫跨到失能照護中間不可或缺的一環，台灣在二十多年前就有不少企業想要介入開拓此類產品，但由於專業整合不易，且對於不同領域的跨域合作沒有一套標準的SOP模式可資依循，導致整體構想始終停留在觀望或嘗試階段，因此，共生宅實在不能單純的僅以養老房產之經營管理視之。
至於其中最大差異點就在於，共生宅已跨出一般建設公司純粹以投資興建與房產買賣之窠臼，而延伸到服務端對於以人為主的餐飲照護、才藝學習、健康照護、心理諮詢等服務，讓高齡居住者的日常生活更為充實，以貫徹永續經營與高齡健康這個主軸。房市「下濾循環」與「８高」現象之紓解─共生宅開創房產永續經營新里程碑！一般而言，健康的房產市場會不斷進行「下濾循環」，也就是高所得者為了換新屋，會將舊屋以較低價格轉手給收入較低者，而形成健康循環的中古屋市場。但十多年來房價漲幅超過一倍，所得較高者釋出的房子，收入較低者還是買不起，這時較高所得者就沒有多餘資金去購買新房，導致房市交易遲滯，再加上以下房市「８高」的匯聚，終而出現景氣徘徊現象。1.高房價：例如台北市一坪八四．八萬。2.高自有率：二○一七年全台八四．八三％、台北市八三．六九％。3.高空屋率：根據二○一○年數據，全台一九．三％、台北市一三．四％、新北市二二％。4.高公設比：例如台北市三四．五％、新北市三一．五％。5.高稅負：房地合一稅邊際稅率為四五％。6.高房價所得比：二○一九年第三季的數據顯示全台八．四七倍、台北市十三．七三倍，新北市十一．六六倍，亦即在台北市要將近十四年、新北市也要將近十二年不吃不喝才買得起房。7.高房價租金比：台北市高達四十九倍(Global Property Guide)。
8.高房貸負擔比：二○一九年第三季的數據顯示全台三四．七三％、台北市五六．二八％、新北市四七．八○％。由上所述，雖然各界對於台灣房市景氣看法未必一致，最近所呈現商用與住宅市場之差異即是一例，尤其面對人口與社會結構的劇變，共生宅必然會掀起高齡、養生、退休這一族群的嶄新市場需求，也能在傳統建築產業觀望覬覦樂齡族群這塊商機上，具有指標性引導作用，或許早已邁入超高齡社會的日本，正能提供我們更多值得參採之案例。現階段李柏憲董事長全心投入的共生宅係搭配合作金庫的信託服務、以房養老以及代租代管等方案，除了呼應政府政策外，對於上述所提「下濾循環」與「房市８高」等問題，或許從高齡者需求這一領域加以思考，也能為未來整體房市紓解些許這麼緊繃的壓力。在此，也期許共生宅能為台灣社會帶來房產經營全新的里程碑！
