台灣房市於去(二○一九)年出現打底反彈的回溫走勢，讓各界都看好二○二○年的房市發展，沒想到，過個農曆年卻豬羊變色，因為中國大陸爆發新冠肺炎(武漢疫情)，不僅確診人數急速升高，疫情更外溢到世界各國，衝擊經濟發展，台灣也不例外。原本一片看好的台灣房市，突然飛來武漢新冠肺炎疫情的「黑天鵝」，使得今年上半年的房市看法，由「樂觀」轉為「審慎保守」。新冠肺炎能危機入市嗎？不過，也有人把二○二○年的「新冠肺炎」跟二○○三年的SARS疫情相比，指台灣房市在SARS過後大暴衝，上演長達十三年的大多頭行情，敢「危機入市」者，後來都搭上那一波大多頭行情，獲利好幾倍，因此，這一波的新冠肺炎疫情，有沒有可能複製當年「危機入市」的投資機會呢？《理財周刊》特地訪問多位房地產業者細說從頭，剖析兩次疫情對房市的影響，以及可能的投資機會。在房地產界長達三十二年資歷的石姓代銷業者，就二○○三年SARS時的時空背景指出，二○○○年科技泡沫，台灣GDP當年是負成長，並出現通貨緊縮情形，也就是大家都勒緊褲帶、緊縮支出度過苦日子，房地產市場交易低迷，這樣的現象持續到二○○一年底。當時的扁政府為了刺激經濟，選擇了租稅政策，也就是從二○○二年二月起實施土增稅減半徵收二年，土增稅率從六○％、五○％及四○％，各減半為三○％、二五％及二○％，此一政策的確奏效，房地產交易開始不斷升溫。然而，就在SARS最早於二○○二年十一月十六日在中國廣東省順德市出現，二○○三年四月二十四日，台北和平醫院爆發封院事件，是台灣第一件因SARS感染而封院的事件。隨著疫情擴大，當時人人自危，減少出入公共場所，門市普遍蕭條，房地產交易近乎停滯！住商不動產企劃室經理徐佳馨也指出，根據學者研究，當時SARS對台灣總體經濟面實質GDP的影響幅度大約介於負○．八四％至負一．六一％之間，雖較當時事前評估要來得嚴重，卻算是相對災情較為輕微的區域。當時亞洲地區主要新興經濟體受SARS疫情影響，經濟成長率都呈現下滑，特別是觀光業及貿易行為衝擊最大，因此在亞洲受害最深的，就是以這兩種產業為主要經濟支柱的香港與新加坡。回想當年台灣房地產的表現，由於SARS傳染性強，民眾不敢出門，也讓各家房產業者業績慘不忍睹，不過在疫情控制後，套句股市用語，台灣房地產猶如「井噴」般進入一個新時代，也讓坊間以訛傳訛地把SARS與房市黑暗期畫上等號。SARS前房市走低長達十年創意家行銷研展部副總蔡建興指出，在二○○三年爆發SARS疫情前，台灣房市已歷經一九九九年本土型金融風暴、網路泡沫…等經濟景氣黑暗期，讓房市走了長達十年的低潮， SARS發生之際更面臨谷底，但這其實正是市場回升反彈的轉折點！縱使SARS發生後，連兩季房價下滑，但後期一路攀升，細看前後年度買賣移轉棟數，從二○○一年二五．九萬棟、二○○二年三十二萬棟、二○○三年三四．九萬棟，再到SARS結束隔年二○○四年的四一．八萬棟，光是一年就成長近二成！(如附圖)徐佳馨表示，會造成往後房市大爆發的真正關鍵，在於當時政府的「三招救市」。其一，是土地增值稅減半徵收，讓交易更為活絡；其二，是政府破天荒在一年內推動兩次青年優惠利率購屋貸款，帶動購屋買氣；其三，是修法開放外資不限於自用，可以直接外國公司名義投資國內不動產。有了這三招之後，加上中央銀行自二○○○年起連續十四次降息，無疑是對奄奄一息的房地產業注入強心針，當時房市已經連走十三年黑暗期，不只建商倒閉頻頻，苟延殘喘的上市櫃建商也都是雞蛋水餃股，也因為當時低利、低價的環境，促使資金轉進房地產，形成不可逆的榮景，這也是為何其後發生的天災人禍，難以複製當時情境的原因所在。石姓業者指出，SARS期間，大家都不敢出門，但投資房地產的動能卻是蠢蠢欲動，積壓的買氣也在SARS風暴過後，出現井噴效應！主要的原因，還是在於國內的投資工具太少，除了股票就是房地產，加上土增稅減半徵收二年的迷人誘因，使得當時投資房地產可說是「全民運動」，有買就有賺，而且一棟房子經常買賣會出現「疊疊樂」的情形，例如：前三手都是投資客，每個投資客都賺了一手，到了第四手才有可能是真正的自住買家！住展雜誌研發長何世昌表示，政府大規模救市，包括利息補貼、土增稅減半等政策，同時鼓勵自住買房與投資買賣，強力救市政策有效提升不動產交易量，最終出現量價齊揚的榮景。再者，跌得深、彈得高，SARS傳入台灣，賣方猶如驚弓之鳥，房價在短短幾個月內急殺逾一成以上，等到疫情結束後，房價立刻出現補償性反彈，房價急升讓市場氣氛更活絡，新一輪多頭景氣循環因此拉開序幕。民眾不恐慌 看屋與交易將回升至於這次新冠肺炎會如何影響到台灣房市？徐佳馨表示，可分為兩個層面來談，第一個層面是疫情本身，以目前推估應該在五月份就可以出現疫苗與治療藥物，當民眾不恐慌時，看屋與交易將緩步恢復正常。但另一個層面是相當值得留意，影響更深遠。由於疫情造成的停工斷鏈，對台灣產業所造成的結構性改變，台灣是否有能力轉向另一個新階段，將會是民眾購屋力能否有效提升的關鍵。何世昌認為，疫情初期，預估房市會呈現「量縮價平」。因為賣方在前一波多頭賺飽飽，口袋夠深，沒有急需現金就沒降價打算。賣方不降價，買方也沒必要在這個時候冒著疫情傳染風險出門去看房子。此外，成交誘因不足，成交量必萎縮。但若疫情拖到第二季，價格可能微幅下滑。蔡建興指出，縱使新冠肺炎案例陸續增加，但醫療保健指數全球第一的台灣，防疫措施明快即時，加上民眾擁有高度衛保觀念，讓疫情在台灣控制得宜，應不會發生日本和韓國案例暴增狀況。事實上，傲視全球的醫療競爭力，正是讓台灣房市安定、房價具競爭力的原因之一！因此已經進入平穩期的房價，縱使受到疫情打擾，讓買氣與短期買盤受影響，客戶購屋考慮期或拉長、或暫時觀望收手，但想要房市打落低點，則不太可能。由於台灣房市正處於剛性需求，待疫情高峰期一過，經濟勢必回歸成長趨勢，原先買家的遞延消費，預估在疫情高峰期後，將能迎來強勢買盤，買氣會大幅反彈。有需求都可危機入市至於很多投資者期待，新冠肺炎疫情過後，是否具有像SARS那一回「危機入市」的進場時機？徐佳馨認為「很難」，主要原因是房價目前基期已經高了，加上利率又比當初低，整體稅費環境以及交易資訊透明度都已經不像當初，因此即使有修正，幅度也有限。石姓業者指出，想要有投資獲利空間，是不切實際的，但眾人退縮時，勇於進場，則是有可能買到便宜一些，因為沒人跟你搶，賣方為了售出會讓利！但台灣房市有緊箍咒，也就是房地合一稅前二年的高稅率四五％及三五％，徹底遏止了短期炒作的歪風，使得房價很難再像十幾年前失當政策下所導致的飆漲！不過，有趣的是，歷史告訴我們，房市在逆勢進場時，通常都能賺到增值。不論是當年的SARS期間、二○○八年金融海嘯、二○一一年奢侈稅、二○一二年實價登錄前，當時逆勢進場的人，都賺到了房價增值。這是因為當眾人都在觀望時，賣方為了售出，就有可能降價求售。此外，房地產漲多跌少的特性，短期保值、長期增值，事後證明，的確如此！
因此，在未來幾個月中，假設疫情不樂觀，但若真的有購屋需求，不妨可以考慮勇於進場，大膽出價，賣方不論是建商或屋主，在珍惜有限的「誠意買方」下，很有可能讓利，預估讓利的幅度，新屋在五％以內，中古屋在一○％左右。何世昌也認為，房價基期不同，SARS當時，台北市新建案平均房價只有三十多萬元，新北市平均房價只有十幾萬元，房價基期很低，又有政府強力救市，房價上漲空間易拉高。但現在北市新建案平均房價是八十幾萬元，能漲的空間相對有限，且政府又沒有救市方案，估計反彈空間相對受限。再者，SARS發生當下房價急跌，跌得愈多反彈幅度愈大，但新冠肺炎疫情到現在，房價絲毫沒跌，既然沒跌又何來反彈？台商不回大陸 閒閒去看屋但新冠肺炎疫情會對房市影響多久呢？不少預售建案都怕「等嘸人」，而中古屋的門市店面，上面看屋的人也少。徐佳馨表示，關鍵在於疫情何時能夠停歇。由於目前剛性需求仍在，預估等到疫情確定結束後的一到三個月內，應該能逐步恢復，不過想要催出買氣，還必須搭配降價等較為積極的措施，比較有機會可以回到疫情前的狀況。何世昌表示，必須要看疫情延續多久。目前預估，至少影響兩季左右。如果新冠肺炎流感化，每年流行一次，則影響程度會逐年遞減。蔡建興則談到，新冠肺炎發展至今，創意家行銷旗下所有建案立即執行防疫措施，提供民眾安心的賞屋環境。不過賞屋人數和年前無疫情相比，大約少一成，成交量則是少二成左右，但值得注意的是，消費者來電詢問和VR720線上真人客服賞屋都有增加，甚至是倍增！他還談到，往年，台商春節過後，賞屋寥寥可數，但今年同期則是多了五成左右，因為過完年後，他們根本沒離開台灣！高幹因延後開工或航班取消回不去，企業主則是擔憂「一去不復返」，打算疫情控制前都先不出國，所以乾脆趁機會賞屋，甚至出手。蔡建興表示，若非「九二一大地震」，建築相關耐震法規不會重新審視加強規範，民眾也不會意識到看似正常的住宅其實潛藏危機。隨著時代進步，居家安全的觀念也不斷進步，更在SARS過後，不少防疫建材和設計因應而生，而危機正是轉機！地震後買制震宅，疫情後買防疫宅。
