台股最近的表現，有讓投資人再度重溫昔日榮景的氣勢，不僅各類股全面性的上漲，成交金額也是不斷放大，許久未曾見到的2,000億元成交量再度造訪，加權指數也不斷向上推升，讓台股投資人喜形於色，笑口常開。在預期未來的台股仍將呈現偏多格局的走勢預期中，類股輪漲的多頭走勢仍將持續，其中，營建股由於有國內外利多因素的推升下，未來行情尤其值得投資人期待。本期的社長開講就針對這些營建類股的利多因素加以分析，為投資人探討營建類股未來走勢，提供投資人作為投資布局時的參考。
#@1@#自從國泰人壽前任掌門人蔡萬霖以每坪92萬元標下六福皇宮現址的土地後，國泰人壽就與台灣房地產的景氣榮枯畫上等號，國泰人壽在房地產行業的一舉一動，總是受到最高度的關注，就連當年的無殼蝸牛在抗議房價過高的活動中，都以其為主要訴求對象。國壽儼然成為國內房地產的主要代表性公司，原因無他，最主要就是因為其所持有的房地產遍及全台，合計超過150棟的辦公大樓，帳面上高達億元的不動產投資，由於這些高達1,000億元的不動產投資大多是早期累積下來的，因此其市值應高達數千億之譜，未實現投資利益相當驚人，這也是為何國壽近期積極以不動產證券化（REITs）的方式，實現其投資利益的主要原因。至於，關於未來房地產景氣的看法，在最近的一次公開場合中，國壽董事長蔡宏圖以國內最大房東及地主的身分，宣布將調高租金價格，主要是預期未來都會區辦公大樓之新的供給將減少，有利未來房租上漲。這樣的看法及動作，無異是為將來大都會地區的房地產背書，對於未來房地產景氣將有激勵作用。
#@1@#最近這幾個星期來，受到國際美元走弱及外資不斷匯入的影響，新台幣出現較大的升值走勢，由於一個國家貨幣的升貶，某種程度上是反應投資人對該國經濟前景展望的信心，因此持有資產的信心大幅增加，導致幣值的上升。雖然對於出口有些不利的影響，不過適度的升值，除了反應外國投資人對於台灣未來的經濟前景展望看好外，也有助於吸引其他資金來台投資，這對於國內資產價值的重估將有所助益，加上若與世界其他地區房地產的漲幅相比較，台灣房地產的漲幅更是大幅落後，根據英國經濟學人雜誌的房價指數顯示，從1997年以來，全球各地房地產價格的漲幅分別是，美國上漲85％、法國上漲100％、澳洲上漲112％、西班牙上漲150％、英國上漲166％、愛爾蘭更是上漲了208％，而這些數字都還只是平均水準，像是紐約及倫敦等大都會地區，房價上漲幅度更是遠高於該國的平均水準。因此，相較於國際房地產的漲幅來看，台灣不動產的漲幅明顯落後，未來只要台灣的經濟前景展望持續穩定成長，將可能吸引更多的國外投資人來台投資，將有助於房地產價格向上走高。
#@1@#由於股市一向是台灣未來經濟情況最準確的領先指標，只要台股一有不錯的表現，接下來的台灣經濟表現也同樣會出現快速成長的情況。從台股近來持續上漲的走勢來看，預期未來半年到1年台灣經濟的情況，將會呈現不錯的成長情況，對於房地產的景氣也有領先預告的作用，因為在股市上漲後，民間消費將透過投資人的財富效果反應在消費支出上，使得民間消費出現較大幅度的成長情況，對於GDP成長率將有助益，而企業支出也將因而更為積極，同樣的，對於加速經濟成長率也將有所幫助，在整體經濟情況改善後，對於國內房地產的需求也將因而升高，當然有助於房地產景氣的向上走高。此外，股市上漲所產生的財富效果也將使得房地產的需求大幅增加，最明顯的例子就是民國80年前的那波股市多頭後，在股票投資人將從股市獲利的資金轉往房市後，造成國內房價飛漲，就是最明顯的股票財富效果帶動房地產景氣的例子，這次的股市財富效果可能不會像10多年前那樣顯著，對於國內房地產後市，仍將注入一股新的動力，也是國內不動產景氣的另一個利多因素。
#@1@#長久以來，雖然兩岸的政治僵局一直無法有所突破，不過，兩岸之間經貿往來密切的程度，一直沒有受到負面影響，甚至有愈來愈緊密的趨勢出現。其實，對於一般投資人或生意人來說，政治的如何演變並不是關注的焦點，重要的是，對於每人的生活及荷包會產生什麼樣的影響，這才是投資人及生意人最切身關心的。兩岸經貿關係的逐漸改善，像是近來最熱門的開放大陸觀光客來台，從經濟成長的角度來看，對於台灣整體的經濟情況將是有正面助益的。這2、3年來香港的情況對台灣來說，就是最好的前例。回顧1997及1998年香港在歷經亞洲金融風暴後，經濟情況糟糕、失業率居高不下、股市及房地產價格慘跌，尤其是房地產價格大跌更是讓很多人面臨破產的窘境，原因是價格下跌後的房價居然比當初的貸款金額還低，也就是就算把房子賣掉，仍不足以支付其先前的貸款金額，這樣的情況也使得很多中產階級的財富一夕之間化為烏有，情況真可以慘不忍睹來形容。當初的阿B鍾鎮濤宣布破產，就是一個最知名的例子，相對於現在的香港情況，與當初的慘狀相較，真是不可同日而語。走過了1998年到2002年的黯淡歲月後，如今的香港，已再度回復到往日的光彩，不但GDP經濟成長率再度呈現高度成長，失業率也大幅下降，民間活力再度顯現，恒生指數重回17000點大關，創5年來新高紀錄，房地產業價也大幅彈升，最貴的豪宅每平方呎要價高達4,171美元，每坪約是15萬美元，相當於480萬台幣，相對於國內每坪約100萬元的豪宅來看，更是貴得嚇人，而這樣的價格不僅比台北來得貴，相對於倫敦最貴的房子每平方呎3,673美元（每坪約13萬美元，423萬元台幣），紐約最貴的房子每平方呎2,500美元（每坪約9萬美元，290萬元台幣）來看，都算是超級貴。讓香港從崩盤邊緣再度重生的最主要動力之一，就是來自於大陸的觀光客。這些來自大陸的觀光人潮，其所帶來的商機相當龐大，無論是觀光飯店的住宿、百貨公司的逛街消費或是觀光景點旅遊等，就像是為香港經濟注入一劑強心針。這種大陸觀光人潮的情況，在農曆過年、五一勞動節及十月國慶日的黃金周期間，更是明顯。這些來自大陸的觀光客為香港的觀光、零售銷售、旅遊等行業，明顯產生直接的助益，此外，對於其他行業，尤其是不動產的景氣，也透過觀光飯店及租金調漲的方式，產生間接的助益。未來，台灣若開放更多的大陸觀光客來台，之前發生的香港的經濟正面效益，可望在台灣重現，對於台灣房地產的未來，也將產生相當程度的助益。
#@1@#最近不論是黃金、原油等原物料或貴重金屬的價格都頻創新高，尤其是民生物資的汽油價格也跟著上漲，更帶動一般民生用品價格上漲的預期，加深了整體消費者對於通貨膨脹的預期，雖然政府官員一直說物價上漲情況不嚴重，消費者物價指數（CPI）上漲幅度也不大，不過一般民眾最直接的感受就是，物價真的一直上漲，除了最為明顯的汽油價格外，不論是飲食、民生物資等，都有不小幅度的上漲情況，在這樣的通貨膨脹預期心理下，如何保有所持有資產的購買力，也就成為投資人最關心的焦點所在。由於現在國內的利率水準仍低，假若物價持續上漲，實質利率仍將持續維持在低於零的水準下，對於一般民眾手中的存款來說，將使其實質購買力下降，這將是投資人所不樂見的，因此，為了保有手中資產的原有價值，由於房地產具有良好的保值效果，不動產將可能成為投資人紛紛投入的資產，如此將增加投資人對房地產的需求，對於房地產未來的前景將有所幫助。
#@1@#多年以來，由於日本在過去所歷經的股市及房地產的泡沫經驗，與台灣情況有些許類似，而兩個國家也都分別經歷通貨緊縮及低利率水準的情況，都使得投資人認為台灣未來的走勢將會是日本的翻版。不過，由於兩個國家有其特殊的背景因素影響，所謂的日本經驗可能無法完全複製在台灣經濟體上，不過，就房地產市場來看，近幾年來的日本在房地產上的發展，的確與台灣的情況有些許類似，例如，以房地產租金報酬率約在5％左右來看，相對於日本及台灣公債殖利率約2％左右的水準來看，的確相對較具吸引力，將創造出更多對於房地產的需求，尤其是大都會地區的高級辦公大樓及住宅，更是眾所追逐的焦點所在，這與台灣的發展方向極為類似。在日本，近來由於開發型不動產證券化（REITs）的基金數目愈來愈多，金額愈來愈大，對於日本房地產價格的推升有一定的幫助，相對來看，台灣目前仍以現行建物的REITs為主，未來若演變像日本的開發型REITs的階段，對於房地產景氣將產生推波助瀾的效果，將使房地產景氣再創高峰。
#@1@#根據內政部建築研究所與政大台灣房地產研究中心，共同製作及發布最新的房地產對策訊號綜合判斷分數研判，台灣去年第4季的房地產景氣判斷分數為12分，較去年第3季上升1分，對策訊號由黃藍燈回升為綠燈，房地產景氣領先指標則微幅下滑0.79％，顯示房地產市場在走過2年的上揚階段後，目前呈現穩定的情況。由於過去2年的推案量大幅增加，市場供給量增加的情況下，影響建商未來推案意願，使得未來領先指標微幅下滑，加上金融機構對於房貸條件審核有趨嚴跡象，及建材及勞動成本上漲等因素的影響，都使得近期房地產景氣有盤整的情況出現。展望未來，由於房市在經過SARS過後，2003至2005年二年間的復甦後，供需狀況已有所改變，短期內，由於供給增加的壓力顯現，投資人將採觀望態度，買氣可能因而受到影響，不過，以今明二年經濟成長將有不錯表現，聯勤等國有土地標售情況較預期來得好，以及高鐵通車的利多因素，若加上前面提及的抗通膨保值、大陸觀光客來台、台股持續上漲所帶來的財富效果等因素影響，台灣房地產景氣的後勢發展其實仍有上漲空間。這可從最近由中央大學台灣經濟發展研究中心所主辦，針對全省民眾所進行的一項房地產消費信心指數調查，其中有32％的民眾對於未來一年的房地產景氣看法樂觀，有47％的民眾認為未來一年的房地產價格會上漲，顯示大多數人對於房地產未來的景氣仍持樂觀的看法。
#@1@#在看好台灣未來房地產景氣之際，投資人最想知道的可能是這對於那些類股將會受惠？答案很簡單，就看誰的手上握有值錢的土地或不動產。就土地來說，值錢的土地大多是原先在大都會中心的工廠，之後在這些公司將工廠遷後，留下的土地或是興建豪宅出售，或是蓋辦公大樓收租金，而這些公司就是所謂的資產股，由於手中握有的土地開發價值極大，因此值得投資人注意。第2類就是手中擁有大量不動產的壽險公司，像是國泰人壽及新光人壽就是最明顯的受惠者，他們在全省精華地段所擁有的辦公大樓，都是接下來房地產景氣的大贏家，而這也是為何近期外資大舉敲進國泰金及新光金股票，使得其股價大漲的重要原因。第3類則是以興建住宅為主的建設公司的股票，由於這些建設公司手上大多持有精華地段的土地，這些土地未來的開發價值相當高，對於這些建設公司未來的營運及獲利來說，將會有極大的貢獻。就像最近某個建案在大直花了4千萬的樣品屋，蓋完沒多久就拆掉，看了讓人覺得很不捨，不過建商卻很高興，因為整個建案在2個星期就賣完，可見這些建設公司的獲利情況相當可觀。看來未來房地產相關個股仍有相當大的漲升空間。我已經調高上檔目標至8400點了，請各位特別留意買點，持續買進不必怕。
