今年來的房地產行情可說是看回不回，部分地區售價頻創新高，讓原本等著房價拉回後再進場的購屋者摸不著頭緒，不得其門而入，雖然台灣整體的經濟基本面狀況普通，不過受到一些正面因素影響，房地產行情持續溫和上揚，這對資產營建類股將有影響，本文將對房地產景氣展望加以分析，做為投資營建及資產類股的參考。
#@1@#台灣房地產在歷經2003年SARS之後，從2003年第4季到2005年第1季的多頭行情後，2005年第2季開始，由於房價漲幅驚人，因此房價出現停滯不前的情況，前後持續了將近1年左右的時間，就在大多數人都認為房價將因此而拉回整理之際，如圖所示，房地產景氣在今年第2季開始，似乎有再度回溫的趨勢。從信義房價指數的走勢來看，第2季全台灣的房價與去年同期相比，漲幅為0.63%，與今年第1季相較，也有0.58%的漲幅，與大多數人原先預期可能下跌的情況大不相同，尤其是在5月份過後，台股受到全球股市回跌影響而走弱的情況下，房地產景氣表現更是出乎意料之外，以國泰建設的房地產指數來看，情況更明顯，房市整體表現從第1季的價漲量縮的整理格局，到第2季則呈現價漲量增的趨勢，顯示房地產整體表現有回溫向上趨勢，整體房地產景氣的確較預期來得強，這與台灣目前經濟景氣平平的表現相比較，的確是有些出人意表，其原因值得投資人探討。
#@1@#利率水準的高低對於股票投資有相當大的影響效果，當利率水準低時，由於企業獲利而產生的自由現金流量的折現值將較高，因此，整個企業的真實價值也較高，反之，當利率水準高時，整個企業的真實價值會較低。對於房地產業而言，由於其產業特性為透過高度槓桿效果來完成，因此，利率水準的高低，對於投資房地產的利息支出將有重大影響，利率水準較低的時候，購屋者的利息負擔將隨之降低，其購屋的意願也將隨之提高，反之，利率水準高時，將影響一般民眾的購屋意願。以目前國內資金水位的情況來看，短期間內，由於市場游資仍相當多，加上投資意願不高，以及投資機會缺乏，加上卡債風波影響，各大銀行無不以房屋貸款為主要衝刺重點所在，這種種因素，都將使得利率水準反彈的機會及幅度都將有限，如此一來，對於房地產景氣而言將是一個相當大的利多，代表房地產的投資意願可望持續延續，對於房價的支撐及推波助瀾，將產生一定程度的正面效果。
#@1@#近來國際原油價格頻創新高，開車族的感受想必最為明顯，之前可能只需要1000元就可以加滿的油箱，現在可能需要花費1500元左右才能加滿，需多花500元才能達到相同的效果，而其他像是黃金、原物料或貴重金屬的價格也都呈現大幅走揚，使得一般民眾強烈感受到什麼都漲，而這樣民生用品隨處都可見漲勢的情況，使得消費者的荷包嚴重縮水，實質所得因而降低，也加深了消費者對於通貨膨脹的預期。
#@1@#雖然從官方公佈的消費者物價指數（CPI）漲幅不大，不過一般民眾最直接的感受就是物價真的是一直在漲，在這樣的預期心理下，如何保有所持有資產的購買力，也就成為投資人關心的焦點，在這種保有資產價值的趨勢下，擁有極佳保值效用的房地產就成為投資人進可攻，退可守的極佳投資標的，如此將有助於房地產需求的增加，對房地產未來的前景將有加分效果。自從今年中板南捷運線延伸到土城的工程完工通車後，土城的房價馬上呈現直線上揚，主要原因是該地區的台北市中心的時間成本大幅降低，在捷運未完工前，從土城到台北市中心至少要花費1個小時以上，在捷運完工後，只需要原來的一半時間就能到達市中心，類似像板南線帶給土城房市新的生機的情況，未來將陸續上演，其中最受人矚目的，就是預計將於10月完工通車的高鐵。雖然這一路下來，高鐵的爭議及狀況就沒有斷過，通車之後是否會出現狀況頻頻的情景，目前仍無法得知，不過，以其縮短時間成本的效益來看，其對房地產可能帶來的正面效果，仍值得大家注意，除有已經完工或即將完工的工程之後，最近就連未來這幾年才會完工的內湖捷運線，現在都已產生相當程度的效應，讓內湖的房價從之前每坪25萬左右，最近已上漲超過每坪40萬元，有些個案甚至叫價到每坪45~50萬元，讓所有想要買房子居住或投資的民眾，見識到捷運的效應。
#@1@#除了以上提到的低利率水準、抗通膨保值作用、公共工程等因素之外，政府在2003年7月通過的不動產證券化法案，對於房地產市場景氣的提升，也產生了一定程度的助益，尤其是對於商業不動產市場，之所以如此，主要是因為這個法案提供了投資人參與資金規模通常都相當大的不動產投資，也就是將原本可能規模達到10億元，或更大金額規模的不動產投資案分割成金額較小的股權，使得一般投資人也能參與其中。自從去年2月份第一個不動產證券化信託（REIT）案開始以來，至今主管機關已核準了6個REIT個案，總金額約在台幣450億元，其中尤以滿手房地產的壽險公司，像是國泰人壽、新光人壽及富邦產險最為積極，對於這些老牌大地主來說，不動產證券化不僅可實現其累積多年的不動產投資獲利，以美化帳目之外，更可將回收的資金再度投入到這些REIT或其他不動產上，增加穩定的利息收入，而一般投資人也可藉此機會成為擁有部分產權的小股東，整個不動產市場也因而得以活絡起來。
#@1@#回顧1998年到2002年期間，受到亞洲金融風暴衝擊的影響，香港這個昔日的東方之珠，這段期間內歷經了相當慘淡的歲月，不僅經濟成長呈現負成長，失業率大幅增加，房地產市場更是慘不忍睹，有些原本以高價買進房子的民眾，由於房價大幅下跌，使得後來房子的賣價變成比貸款的金額還低，賣掉房子，繳完貸款之後，不僅當初買房子時的頭期款拿不回來，還變成欠銀行錢，很多人因此而宣告破產，知名的溫拿五虎阿B鍾正濤就是其中之一。對照近2年香港的情況，不但GDP成長率再度呈現高度成長，失業率也大幅下降，民間活力再度顯現，代表整體經濟領先指標的股市，從2003年以來也呈現大幅上揚的走勢，恒生指數已重回17500點大關，創5年來新高紀錄，房地產價格也大幅回升，實在很難想像1998到2002年期間的悲慘歲月，之所以會有這樣急遽的轉變，與大陸為挽救香港經濟，在2003年開放大陸觀光客到香港有關，這些來自大陸的觀光客為香港的觀光、零售銷售、旅遊等行業，產生直接而明顯的助益，此外，其對於其他行業，尤其是不動產的景氣，也可能產生間接的助益，而這樣的觀光客效應，在開放大陸觀光客來台之後，而很有可能會發生在台灣，對於台灣房地產的未來展望，將有相當正面的助益。
#@1@#長期以來，觀察股市與房市之間的關係，連動性可說是相當高，通常只要股市在一段期間內有不錯的表現後，房地產市場之後也會出現不錯的表現，因為在股市上漲後，一般民眾所擁有資產的平均價值也將因而上揚，透過這樣的財富效果，將使得不動產的需求因而增加，房地產價格也會因而上漲。而這種連動性最明顯的例子，就是發生在民國80年前的那波多頭行情後，投資人紛紛把從股市獲利的資金轉往房地產，使得房價因而快速上漲，這是股市對不動產市場所產生的直接效果。除此之外，在股市上漲後，由於投資人的平均財富增加，消費意願因而增加，透過財富效果將反應在消費支出上，而民間消費增加將帶動GDP成長，連帶的，將使得企業對於資本支出的意願大幅提高，對於加速經濟成長率將有所助益，在整體經濟情況改善後，對於房地產的需求也將因而提高，這將有助於房地產景氣持續向上走揚。以上所提是過去由股市帶動房地產景氣的情況，不過5月初以來，台股表現受到全球股市走跌的影響，出現拉回修正，出乎意料之外的是，今年第2季以來，台灣不動產景氣居然沒有受到台股下跌而影響買氣，相反的，房價反而是突破1年來的整理區向上走升，可見房地產景氣可能較多數民眾原先的預期來得要強，這個利多將有助於不動產相關的類股或個股未來的表現。
#@1@#通常投資人在提到資產股的時候，指的是擁有眾多閒置資產的公司，而該公司且又有詳盡的土地開發計畫，以將隱藏在這些土地中的價值能夠釋放出來，而這些隱藏價值的多寡，就取決於土地所在位置及開發計畫的有效性，其中以土地所在位置是否為精華地段，最受投資人所矚目。就土地來說，很多值錢的土地原本大多是位於精華地段的工廠，這些老牌公司，由於購買時間已久，通常土地成本都相當的低，因此，其開發或出售利益將相當驚人，而後在這些公司將工廠遷出後，留下的土地或是興建豪宅出售，或是蓋辦公大樓收取租金，將原本隱藏起來的土地價值都釋放出來。對這些資產股而言，由於手中握有的土地開發價值極大，值得投資人注意。此外，手中擁有大量不動產的壽險公司也將是明顯的受惠者，也是這些公司積極進行REIT的重要原因，這些保險公司在全省精華地段所擁有的辦公大樓，都是接下來房地產景氣持續熱絡的大贏家。不過，由於不動產投資僅為其眾多投資中之一環，因此，尚須考量其他像是銀行或保險事業等的營運狀況。最後一類，則是以興建住宅為主的建設公司，由於這些建設公司手上大多持有精華地段的土地，這些土地未來的開發價值相當高，對於這些建設公司未來的營運及獲利來說，將會有極大的貢獻，而房地產景氣持續熱絡，將使得這些公司擁有的土地得以待價而沽，而這些建案的開發價值，在避免掉降價求售後，將可維持原先的獲利水準，因此其獲利情況也將比投資人原先預期的水準來得高。
#@1@#投資人除了關心台灣的經濟及投資環境外，其實也應該花一些時間在全球市場的認識及研究上。根據美林證券所發表的8月份全球基金經理人調查顯示，就全球地區別的配置來看，8月份的調查中，歐洲已取代日本，成為全球經理人未來12個月最想加碼比例最高的地區，主要原因在於自從5月份下跌以來，經理人的投資策略有趨向保守的情況，而歐洲地區股市波動性較低的特點，剛好與趨於保守的策略不謀而合，因此，最近3個月以來，歐洲地區受到投資經理人偏好的程度即呈現穩健上升；此外，6月份以來一直位居全球經理人最不願意加碼的新興市場，由於近期新興市場已有回升情況，因而加碼意願已有回升跡象。不過，值得注意的是，這些全球經理人加碼美國的意願呈現大幅下滑的情況，至於對未來經濟展望的調查顯示，這些操盤人持樂觀看法的指數創新低，悲觀的看法則呈現上升，顯示這些經理人的心態漸趨保守。因此，有時事情總是呈現一體二面，從另一個角度來看，目前悲觀氣氛已接近2003年3月美伊戰爭時的程度，市場趨向保守，現金水位也較高，不過，這可能也是底部逐漸成形的訊息，醞釀反彈契機，全球股市隨時可能出現彈升走勢。
