政府自一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動，惟效果始終未見彰顯，請問莊教授，為什麼推動都更會這麼困難？
就實務面而言，一百個都更戶，至少會有一千個以上的疑難雜症，更何況都市更新的條件是變、變、變，而非一成不變，其中最大變數就在於景氣變動與房價、造價、估價、共同負擔比例與分屋比例之連動關係，而這也正是整個流程平均長達七、八年之主要原因。
其次，現階段危老重建核定案量已超過都市更新案量，尤其小基地建案如同種竹筍般林立，其對整體都市景觀有何貢獻？如就當前之危老重建政策加以檢視，十年回首必後悔！
以下再就當前都更與危老推動政策，提出二十大建議事項，以供參考。
一、觀念宣導與溝通：
除溝通語言障礙，例如建蔽率之定義與台語發音，至於建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞，愈是老舊社區愈難溝通，尤其ΔF1-ΔF6容積獎勵額度名詞太專業，一般民眾聽不懂，更何況最後實際建築面積還得經過都更審議委員會審議才能定案，因此，推動過程應設法突破這些溝通障礙。
二、積極研擬因地制宜策略：
其中尤以中南部透天厝最受矚目，按2020Q1雙北市屋齡三十年以上住宅合計1,350,859戶，僅占全國4,230,126戶之31.93%；其次，2020Q1全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例45.78%，台北市9.19%、新北市31.24%、桃園市34.53%、台中市42.38%、台南市59.84%、高雄市43.25%(請參閱附表)。據此即可了解如果法令不能務實的及於中南部地區，不論是都更或危老，執行效果必然大打折扣；因此，未來政策推動如何因地制宜就顯得格外重要。
現階段所擬訂的法令大都僅適用於台北市和新北市，其他縣市未必全然適用，其因在於中南部房價偏低，加以老舊社區市場性問題，尤其高雄市亦有不少老舊大樓每坪房價低於十萬元，因此，對於中南部透天厝林立老舊社區之都更或危老推動，應再研擬一套可行之因應對策，方不致看似龐大市場，卻又事倍功半！
三、中央與地方應密切合作：
除中央與地方法令之外，台北市與新北市也有不少差異，導致一般民眾無所適從，例如中央除都更條例之外，另有危老條例，台北市與新北市除自治條例之外，還另訂建築容積獎勵、容積移轉辦法，此外，新北市還有簡易都更與推動都市計畫內防災建築再生自治條例，究應如何整合釋疑，仍有待中央與地方密切合作。
四、行政與司法互補：
由於都更與危老法令太複雜，有時法院審理也出現盲點，導致住戶動輒興訟，政府官員常為此疲於奔命。永春都更案原預定三年內完工，卻因不同意戶提出「選配」不公等問題，認為自己權益受損進而提起訴訟，導致台北市政府敗訴而不得不勒令停工。其間所顯示最重要問題除司法與行政應相互支援之外，如能再成立「不動產專業法庭」，並且建構仲裁補位機制，必有助於都更之加速推動。
五、積極展現公權力、公信力與執行力：
新北市政府運用公權力，以「公共安全」為前提進行淡水東來大廈海砂社區拆除，即是展現公權力之成功案例。
六、小基地重建應適可而止：
根據內政部統計，目前申請危老重建案的基地面積，約有51.83%在四百平方公尺(約一二一坪)以下，已超過半數，並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的趨勢，因此，就整體都市更新政策而言，實係本末倒置，尤其二十公尺以上道路小基地建案是否應該有所節制，實在值得深思。
七、研擬降低公設比對策：
雖然多年來政府已逐漸消除露臺、雨遮、屋簷之登記與計價，惟現階段新建物公設比台北市仍普遍高達34.5%，新北市亦高達31.5%，未來仍應再積極檢討縮減公設比例，俾免阻礙都更之推動。
八、推動多元都更：
從廣義角度著眼，多元都更包括權利變換、協議合建、委建，甚至權利人出售部分持分等各種方式，都可分別整合，以提高參與意願。
九、建構完備的代理實施者制度：
整合過程尤以房價、造價、風險管理費、共同負擔比例、分屋比例，各家說法不一最受訾議，建議積極建構完備的代理實施者制度。
十、加強社區總體營造，並鼓勵自組更新會：
日本經驗值得參考，台北市水源路整建住宅即是成功案例，按水源路四、五期整宅位於台北市中正區，興建於一九六九年，每戶只有八到十坪，該社區在2006年自行組成都市更新會，經長期整合溝通後，一七八戶全數同意都市更新，其間包括銀行貸款、住戶溝通協調，到簽署同意書，聘僱技師、律師及會計師等都自行處理。該社區在二○一七年六月上樑，共興建十三樓一七五戶，每戶室內坪數二十至三十坪，更新後回住率接近100%。由於自力更新實施者為都更戶自己，較不會發生互不信任問題，另一方面也可消弭釘子戶的疑慮，因此，只要政府提供相關資訊，適度給予前期整合經費補助，並協助舉辦說明會、公聽會等，即可逐步順利推動。
