─都更先發失利，危老救援建功？
─當前都更、危老應有的20大觀念(下)
11.1+1>2合則兩利
12.分屋比按市價，找補按造價的迷思
13.最有利標統包的潛在缺點
14.容積移轉
15.共同負擔成本知多少？
16.按面積分屋
17.按權值分屋
18.價格與價值
19.風險管理費知多少？
20.使用者付費─越低越好
都更推動進入第二十二年、危老重建邁入第三年，許多相同的問題多年來仍舊一再重複出現，依然是造成都更難以推動的主因，像是華人社會特有的「起家厝」迷思，企業「發跡地」等，具有庇蔭後代子孫說法，不輕易去更動原址。此外，像是「透天厝」更新後土地持分剩多少、三代同堂兄弟間分屋的意見不合等，同樣也是令人頭痛的問題！
隨著國人越來越長壽，愈來愈多的老舊社區問題也隨之盤根錯節，愈加複雜。想請問莊教授，除上述問題，都更及危老重建還有哪些應該積極宣導的觀念，值得對讀者一一詳加解析？
都更、危老不是數學公式，當中包括人性的弱點與貪婪，很多都更戶不願意第一個簽約，咸認為最後一個簽比較有利，總認為了解每個人的分屋比例，參考他人的條件後，進而選擇對自己最有利的條件，以至於時間一拖再延，無論是起家厝、按原位置、樓層分回、兄弟意見分歧或者長輩居住等，更多更複雜的問題，以及都更戶需要教育導正的觀念，接續上期一至十點之後再列出十點，以供參考。
十一、1+1>2合則兩利─勿陷入Ｕ型規劃，以私害公的迷思
當前都更整合最擔心的是主管機關推出危老重建之後，小基地建案如雨後春筍般林立，其對市容景觀毫無貢獻。此外，都更整合不易，例如永春都更案的「Ｕ型」規畫，係緣於都更戶無法凝聚共識，同樣讓都更價值全失，因此，想要擘畫都更百年建築大計，首先就要先溝通好合則兩利的概念，才能發揮1+1>2的預期效益。
十二、分屋比按市價，找補按造價的迷思 ─景氣與房價變動才是真正關鍵所在
一般而言，分屋比都是按照市價計算，然二○一四年「囤房稅」實施之後，房價開始向下滑落，二○一六年一月一日「房地合一稅」實施，房價急轉直下，二○一八年則又逐漸呈現攀升趨勢，導致都更戶對於房價認知無所適從。
回顧最近這一波房價變動，二○一四年達到最高峰，台北市每坪平均92.4萬元，去年第四季跌至84.4萬元，原本市場預期房市將會持續低迷一段時間，但二○一八年台商回流，再加上香港國安法實施，預期香港民眾將會陸續來台購屋，而撐住原本持續向下的房價，今年第一季攀升至85.1萬元，第二季再漲至87萬元，導致都更戶意見分歧。
長久以來，由於一般民眾對房價一直存在只漲不跌的錯誤觀念，總以為DM廣告上的房價就是真實交易價格，只是開價與最後真正的成交價往往差價很大。
此外，原本都更戶之間就存在互不信任問題，導致分屋比例都贊成按照市價，但反過頭來，在選配、找補時，卻又會認為找補部分為什麼不能按照造價，尤其是自力更新的都更戶總認為，為什麼自己人要賺自己人的錢？有關此一議題最好能在整合之前就先溝通好，俾免橫生枝節。
十三、最有利標統包的潛在缺點 ─工程品質備受考驗
最近台北市政府的統包案，頻頻發生營造廠倒閉而延誤工期，其實統包最大問題在於「最低價」得標後的「層層轉包」，正所謂羊毛出在羊身上，利潤空間壓縮後全都反映在工程品質上，例如健康公宅、興隆公宅相繼出現漏水、陽台玻璃窗戶破裂等問題，除統包廠商品牌信用大打折扣之外，對建物結構安全更是一大威脅。因此，都更過程對於為節省建造成本的「最低價」統包方式，應該認真思考如何兼顧結構安全，才是根本之計！
十四、容積移轉 ─共蒙其利
一般在整合過程都會將容積移轉的效益併計，惟其癥結在於都更戶總認為實施者賺太多，因此，常見都更戶以「喊價式」爭取更多的分屋比例，其實，目前市場行情大都在10%上下，當中最重要的是實施者出錢、都更戶出地，只要彼此秉持「合則兩利」的觀念，就可圓滿達成都更美夢。
十五、共同負擔成本知多少？ ─住戶與實施者不同調
依都市更新事業計畫書之內容規定，共同負擔費用包括：
1.工程費用：包括拆除工程、營建費用、土地及建築規劃設計費、其他必要費用─鑽探費用、土地複丈費、建照執照相關規費、公寓大廈管理基金、外接水電、瓦斯管線等工程費、鄰房鑑定費、防火避難審查費等。
2.公共設施費用：
(1)公共設施用地捐贈之土地成本
(2)公共設施用地地上物拆遷補償費
(3)公共設施工程開闢費用
3.權利變換費用：
(1)都市更新規劃費
(2)動產估價費(含技師簽證費)
(3)更新前測量費(含技師簽證費)
(4)土地改良物拆遷補償及安置費-含合法建築物拆遷補償及安置費、舊有違章建築物拆遷補償費
(5)地籍整理費
(6)防火避難綜合檢討費
4.貸款利息
5.稅捐：
(1)印花稅：承攬契據、受讓不動產契據
(2)土地所有權人分回房屋之營業稅
6.管理費用：
(1)人事管理費
(2)銷售管理費
(3)信託管理費
(4)風險管理費
7.其他回饋金
以上所述共同負擔費用包羅萬象，整合過程應事先做好溝通工作，俾免徒增無謂紛擾。
十六、按面積分屋 ─公平合理
一般公認最公平的方式是依總面積比例分屋，並且是依選屋當時市價計算，俾免三、四年後完工交屋時再起爭執。
十七、按權值分屋 ─自組更新會最為可行
依日本經驗，按照權值分屋爭議性最小，但前提是事先要協調好各樓層之權值，例如以三、四層樓作為基準點，一樓具商業價值，權值可能是基準點的一．五至兩倍，甚或更高，二樓約為一．二倍等，凡此，全體都更戶都應事先達成共識，此一模式以自組更新會之社區最為可行。
十八、價格與價值─RC與SRC影響結構與品質
都更後的價格及價值如何？以台北市精華地段仁愛路四段為例，不僅「林蔭大道」難以取代，再加上國父紀念館的永久性空地，使得沿線都更後房價總是居高不下，也就因此而兼具結構與品質的優越條件。
另外，台北市的造價依RC與SRC各分三級，其間最大的差別在於知名品牌建商多採用SRC三級建造，惟若係自主更新，可能採用RC一級建造，也正因此而有價格與價值之巨大價差。
十九、風險管理費知多少？─整合成本亦應列入成本計算
所謂風險管理費係指實施者投入資金之後，必須承擔市場及成本變動可能引發之開發風險所對應之價值總額，一般常見之風險管理費為12%，惟仍須視個案而定，其間仍有相當之議價空間。
至於風險管理費之計算方式為(重建費用＋公共設施費用＋權利變換費用＋貸款利息＋稅捐＋人事行政管理費)×風險管理費率。
二十、使用者付費，越低越好 ─觀念有待提升
不論是都更或危老，大都缺乏使用者付費的概念，導致重建時程一再延誤，尤其常見代理實施者提出整合服務費用5%，但不少都更戶總認為服務費越低越好。另外，究竟服務範圍是否包括營建管理或全程服務到交屋為止等，都應事先溝通清楚。而更重要的是收費標準究竟是依據房價或造價，其間差距甚大。值得注意的是，亦有不少小建案收費僅四、五十萬元，其間服務品質必然良莠不齊。
