Q在當前資金充沛情勢下，不少富人將房地產視為幣值與通膨的避風港，再加上業者透過媒體誇大宣染，終致排隊買房與紅單炒房再起，導致主管機關不得不採取大陣仗聯合稽查對策。此外，中央銀行更亟思遏抑房價因應對策，而擬以「先行指標」超前部署掌控資訊。
想請問莊教授，「先行指標」是否真能確實觀察到景氣動向？
A雖然主管機關已凝聚研擬「先行指標」之共識，惟在先行指標之前，還是有不少開發流程實務現況的死角與盲點，因此，在觀察「先行指標」之前，平時就應先從開發流程觀察入微，方不致遭遇逆襲而措手不及。
美中貿易戰始於二○一八年七月六日，美國對價值340億美元的中國輸美商品徵收25%的額外關稅，自此之後台商即陸續回台投資。
根據經濟部公布資訊，截至目前為止，投資臺灣三方案總投資金額已超過1.1兆元，另外，境外資金匯回專法於八月十四日屆滿一年，根據財政部統計匯回金額已高達新台幣2,166億元，此外，中央銀行估計明年屆滿兩週年時，匯回金額預期可超過四千億元。
在當前超額儲蓄，再加上龐大資金陸續匯回情勢下，不少富人將房地產視為幣值與通膨的避風港，尤其是在業者透過媒體誇大渲染下，終致排隊買房與紅單炒房再度呈現眼前，影響所及，桃園以南房價普遍上漲二、三成以上，導致主管機關除大陣仗聯合稽查之外，更亟思遏抑房價因應之道，而當前的主要思維大都聚焦於「先行指標」之研擬，而不急於「打房」。
現階段國內經濟普遍看好，加以有史以來最低利率的經濟環境，的確很容易塑造投資炒作氛圍，這一波所謂「南熱北溫」就是這樣一路炒高房價。
值得進一步思考的是，為何這一次的聯合大稽查沒包括台北市與新北市，一則是二○○三年以來雙北市房價漲幅早已超過一倍，再則台北市地政局早已進行違規稽查，並且按季公布；倘若今後各縣市都能擬定規範準則，應該可以很快的將這股投機炒作歪風壓抑下來，不必大費周章的擬定「打房」策略，而波及整體經濟與產業發展。
其實，這一波最令主管機關感到意外的是，資金浪潮來得太快太猛，雖然實際資金未必大量匯回，各金融機構卻提前爭相貸放，導致地價飆漲於前，房價跟進在後，於今，雖然已凝聚「先行指標」共識，惟在先行指標之前，還是有不少實務觀察的死角、盲點與時間落差，無法即時具體的以量化數據提供政策研擬參考。
以下係從房市開發流程觀察景氣動向重點分別予以彙整，以供參考。
一、建商購地意願為何？
─建商以創新高價搶購土地
通常對於建案銷售敏感度最高的首推代銷公司，尤其一旦有建案完銷，必然會在第一時間轉告建商，而建商最直接的反應便是超前部署，積極購置土地。
根據戴德梁行統計，二○二○年前三季土地交易量高達2,279億元，其次，今年八月有家建商以每坪350萬元創新高價購進台中市七期重劃區市政北七路、惠中路口920坪建地，凡此，都是相當值得追蹤觀察的重要指標。
二、產品定位走向為何？
─大、小坪數規劃透露市場走向
二○一八年整體市場未見復甦跡象，在大坪數高總價滯銷情況下，業者開始以彈性隔間或小坪數、低總價進行產品區隔策略，終於突破銷售瓶頸，爭先仿效結果，小坪數建案超過一半，並且銷售率愈來愈高，甚至不斷出現完銷建案，在此階段觀察重點應是大、小坪數各自去化速度如何？
三、價格定位高低？
─鎖定小坪數、低總價，顯示不正常市場走向
其中最重要的觀察重點在於是否有調整價格，通常在小坪數、低總價行銷策略成功之後，就很容易帶動附近建案逐漸調高價位，因此，從去化速度與房價漲跌幅度即可觀察景氣走向變動趨勢。
四、建照申請量增減？
─景氣好壞，直接影響建照申請量
有關建照申請量之增減，通常都以六都為主要依據，其後則是連帶而來之價格變動、使用執照申請數量、第一次保存登記棟數以及房貸金額之增減。
五、公開銷售期多久？
─純企劃與包銷差別很大
一般常以三個月銷售率研判景氣好壞，景氣差時建案會一再延長銷售期，甚至亦有委由代銷公司全程代銷至完工交屋為止；一旦景氣好轉，觀察期則會縮短至一個月，去年以來代銷公司快速由純企劃轉為包銷，即是景氣轉折最佳例證。
六、廣告訴求內容為何？
─是否暗藏潛銷期
小坪數、低總價再加上讓利、贈送車位、裝潢、家電、退佣、10%自備款、工程０付款強力促銷，終於突破銷售瓶頸；在此情況下，如能再仔細觀察電視媒體、報章雜誌報導，甚至小至信箱DM內容，究係預售、新成屋或中古屋，另外，十字路口路邊舉牌以及散發海報等，都是最直接的觀察指標。惟這一波最令人費解的還是在於，為何會出現預售好賣，新成屋滯銷問題？而這也正是主管機關對於景氣變化觀點不盡一致之主要原因。
另外，對於這一次排隊買房、秒殺問題之疑惑，住展雜誌房市風向球有關「廣告批數」、「議價率」「來客組數」與「成交組數」之統計數據(請參閱附圖)，或許也可提供部分參考答案。
七、銷售率多少？
─必須格外留意的是，究係全面性、局部性，或暗藏讓利促銷
通常在銷售過程大都會以三個月銷售率是否超過50%作為景氣動向研判，去年以來則是縮短為一個月，今年則是出現162案完銷情事，雖然這仍只是少數好地段或有其他公共投資利多建案，惟這一波台商回流投資大都聚集在桃園以南房價基期較低縣市，終致一漲再漲而出現投機炒作情事。有關此一問題，俟各地方政府積極介入稽查，以及「實價登錄2.0」完成立法之後就可恢復正常交易秩序。其次，住展雜誌有關「房市風向球燈號」及其統計數據(請參閱附圖)，頗值得提供參考。
此外，另一值得注意的是，如係都更建案，至少會有三分之二為原都更戶分回戶數，而虛增銷售率。
八、是否延長申請使照？
─銷售好壞影響使照申請
倘若建案銷售欠佳，建商為免房屋稅負擔壓力，常會以展延至下一年度申請使用執照因應。其次，完工後第一次保存登記究係登記在承購戶，或仍舊登記在建商名下，亦可據此分辨實際銷售情況。
九、第一次保存登記名義人是誰？
─是否有合建分屋地主戶混雜其間
此一階段觀察重點在於第一次保存登記名義人是誰？此可由完工後產權登記在承購戶或仍舊登記在建商名下，分辨實際銷售情況；另外亦可經由購屋貸款客戶資料進一步了解去化虛實。此一階段另一值得注意的是，是否有合建分屋地主戶混雜其間。
十、交屋進住率多少？
─點燈率、冷氣機、窗簾透露玄機
通常點燈率、冷氣機、熱水器、窗簾都是用以觀察進住率的主要項目；其次，亦可經由水表、電表度數了解實際使用狀況。另外，也可向管理員查詢有無待售餘屋，因不論是建商存貨或投資客釋出，大都會委託管理員幫忙銷售。以淡海新市鎮為例，歷來空屋率都很高，因此房市長期處於低迷狀態，即便輕軌捷運已通車，進住率依舊不見起色，因此，對於進住率多少就應列入重要的觀察指標。
