根據商仲業者的調查，台北市商辦市場仍處於「供不應求」的階段，今(二○二一)年新增的供給雖有二至三萬坪，但因多數業主保留「自用」或有些企業先「預租」，面積多達六成，致能釋出到承租市場的面積有限，而台北市商辦空置率也處於三％左右的低水位。
高力國際辦公樓及工業服務部資深執行董事楊慧明表示，二○二○年辦公室平均租金在不畏疫情干擾且低空置率的情況下，逆勢上漲來到每月每坪約二三三五元，較二○一九年上揚約一．九七％。
信義計畫區為頂級商辦聚落
其中，信義區平均租金更是漲勢難擋，已來到每月每坪約二九七一元，其與過往的商圈重點區域的民生敦北及敦南區的租金差距，也由十年前的一○％，一路拉開到三○％，信義計畫區已經成為頂級商辦聚落，租金行情可說「易漲難跌」。
不過，由於疫情衝擊到各行業的發展，雖然房東仍不願降價，有些甚至還要調高租金行情，但漲幅不致太大，第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，由於企業租賃搬遷動能大幅滑落，但在低空置率的情況下，各商圈的租金行情租金仍維持相當的水準，其中以信義區的二．二％較高，其他區約在一．三至一．七％左右。
世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民指出，台北市辦公室需求仍在，但低空置率已影響到租賃案成交速度，根據統計，同棟大樓增租的比例為二一％，但在二○一九的此項比例只有一二％，顯示搬遷選項變少(圖一)。
另六三％的企業搬遷潮中，從某Ａ辦搬至另棟Ａ辦的比例有二一％，自Ｂ辦遷至Ａ辦的比例高達五五％，另從C辦遷至A、Ｂ辦的有一三％，至於遷至同等級大樓的比例由二○一九年的一九％降至一一％，顯示部分租戶可能「被迫升級」。
丁玟甄另指出，未來兩年因Ａ級辦公樓新供給多以自用及預租為主，使得空置率將位於五％左右的低點。
圖1：企業搬遷潮
三大因素促使商圈版圖大洗牌
她另大膽預測，台北市辦公室商圈版圖將進行大洗牌，其關鍵有三：
一、市區辦公樓老舊：屋齡三十年以上之辦公樓有上百棟，其中，有十一棟Ａ級辦公大樓，約有十二萬坪，另一○三棟Ｂ級辦公大樓，面積多達四十三萬坪，在未來將或多或少面臨都更的需求，屆時，這些承租客戶將被迫搬遷。
二、都更危老重建：由於危老基地規模獎勵將逐步退場，在這之前，將帶動及提高地主趕緊參與危老重建的意願。
根據統計，目前有二十棟大樓申請或研議辦理都市更新，因此，二○二○年至二○二五年，台北市區將減少約十萬坪的辦公室供給(圖二)。
三、新大樓陸續完工：由於未來四年有不少辦公樓興建完工，這些新供給將成為辦公商圈成長、活化、復甦的基石。
至於未來幾年的新大樓供給，楊慧明指出，二○二一年預計新增供給有元大人壽一江街案、大巨蛋、富邦長春段案、玉山敦北總部以及全球希望廣場，有將近四萬坪；二○二二年則僅有皇翔台汽北站案，約一．七萬坪。
二○二三年預計有敦南安和大樓、富邦A25案、國壽松江路案等約四．六五萬坪，二○二四年有京華城開發案、敦南金融大樓、元大空總以及國泰環宇案，合計高達八．四萬坪，兩者合計有高達十三萬坪，楊慧明認為，由於二○二三年將是台北市辦公室租賃市場的分水嶺。
圖2：台北市有20棟舊大樓打算都更
南港供給大增將有磁吸效應
宏大國際資產總經理陳益盛也以「十年河東、十年河西」指出，商辦版塊會慢慢往新東區的南港移動。
他說，南港區因開發建設較慢，近十年來才逐步有重大建設完成，因此，有待開發的腹地也較大。
而南港早年以工業生產為主，台鐵、南港輪胎、台肥、國產…等幾大傳產業，如今反而搖身一變成「南港大地主」，待價而估。
陳益盛指出，南港目前就有十個大型開發案正在進行，包括南港車站商圈就有南港輪胎等四大案，南港昆陽站商圈有大南港及台電等四大案，而南軟園區商圈有台肥南港C2、C3等案(表一)。
由該十大開發案的基地面積逾十萬坪，未來的樓地板(可出租面積)預估將再增加六十萬坪以上，陳益盛表示，其規模相當於六棟台北101的面積，且規劃以商用的比例佔多數，未來開發完成後商辦及商場的招商也將非常競爭。
陳益盛表示，台北商辦因處於「供不應求」狀態，至少仍是多頭市場；另商辦市場的增溫也可從公司登記家數來看，根據調查，台北市公司登記家數從二○一五年的172,436家，到了二○二○年底成長至180,033家，五年間增加了約7,597家公司，顯見公司登記家數是持續成長的，雖然規模大小不一，但凸顯商辦需求仍持續擴充中。
此外，台北市中心商辦市場以往屬於寡眾市場，百坪以上辦公個案交易量很少在一季內成交超過十件、甚至有七至八件交易案都可算得上「熱絡」，但沒想到，去年第三及第四季期間，成交的商辦物件已達十件以上。
另市區的玻璃標準帷幕辦公大樓，也大受企業的青睞，如信義區大統領、松山區八德科技、揚昇商業、大安區忠泰銀座、中山區興南吉發、互助營造大樓、盛香堂大樓、中正區世紀羅浮…等等，都陸續成交。
商辦成交行情破百萬
而根據成交記錄也可發現，不少商辦大樓的成交價已經逼近百萬元或超過百萬行情，且不少交易案已創新高價。例如信義計畫區的統一國際大樓的成交價，去年九月的成交價已衝高至每坪單價一七九萬元，較前年五月同棟大樓的成交價一五八萬元，價差達二十一萬元(表二)。
而台灣人壽買進大直地區的台北時代廣場，每坪單價也高於百萬元，澤宇投資在去年底買進中山站捷二商辦的新Ｂ辦更創該區域新高。
陳益盛分析成交價屢創新高的原因是「商辦大缺貨」，他說，除了商辦新增需求溫和成長之外，新增供給寥寥無幾也是一大主因，加上超過二位數的舊商辦大樓都更潮，以及Ｂ辦的商辦供給呈現負數，使得一百坪至一千坪甚至萬坪面積的企業需求，不是找不到，就是往外圍物色。
例如萬海航運就購置兩棟內湖廠辦、聯強購買南港世界明珠、台壽保購買大直台北時代廣場等，甚至也有一些企業往新北市捷運站、火車站周邊尋覓。
陳益盛談到，最近股市「萬六行情」，不少航運股大發利市，而萬海航運置產積極，除了購置二棟長虹建設所蓋的內湖廠辦外，也分別在前年五月及去年五月，分別在忠孝東路四段的市中心，購置太平洋商業大廈，總計四筆置產總金額達五七．二四八八萬元(表三)。
至於去年底斥資購置中山站捷二商辦的澤宇投資，為沛華集團的成員，而沛華集團也是航運公司，顯見航運公司也藉由業績的成長，積極搶進優質辦公大樓。
此外，台灣港務公司因為台北車站收回出租空間，而被迫外遷，進而取得南京東路三段的貝斯美語大樓。
商辦一丟到市場 鯊魚湧現
而商辦缺貨到什麼程度呢？陳益盛舉例指出，該公司近期接了幾件獨家專任的四百坪至六百坪商辦案，他一發訊息到二個不動產LINE群組，二天之內就吸引超過十家仲介同業的經紀人詢問及看屋，一週內近二十家同業爭相要帶客戶來看，可說是傳遞訊息史上最快速回應。
據宏大國際資產的統計調查，本土企業、日商找商辦，以傳統市中心南京復興、松江南京二大站周邊為首選，或其前、後一站，而該區域也最多本土企業積極在尋找。
據一些本土企業反映，他們尋找辦公大樓，最重要的是交通方便，其次是要玻璃帷幕大樓，主要是大樓外觀看起來比較新穎，未來若要轉手，也較有承接買盤。
當很多外商或金融、會計業競往信義計畫區搬遷，這些本士務實的殷實企業，反而不流行買台北101大樓旁的「豪辦」，他們只要員工上班方便就好了。
此外，就其長期的觀察發現，北市中心商辦的價格已經逐步與住宅價格趨近了，他說，近十年來台北市住宅價格，一般都比商辦高出一至二成，但以最近成交的揚昇大樓、盛香堂大樓等案，其價格已經不亞於周邊住宅的房價。
台北華爾街現補漲行情
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，根據北市最新實價資料顯示，南京復興商圈的三角窗揚昇金融大樓，十四樓以每坪一一五．四萬元轉手，創下該棟辦公大樓的新高價。
曾敬德表示，由開發商以五．三六億元取得十四樓的揚昇金融大樓，由於地段甚佳，短期可自用或收租，長期也有機會與其他所有權人一同改建，另外像今年一月以九二．八億元成交的開發金總部大樓，地價單坪也高達一二二九萬元，另外南京敦化商圈還有富邦人壽以二六八億元買下王朝酒店，華固也在區域內整合老舊辦大樓推出豪宅個案，可以發現，有「台北華爾街」之稱的南京東路沿線商圈，商用大樓交投熱絡。
曾敬德表示，南京東路上辦公室林立，因為有許多金融機構進駐，過去素有台北華爾街的稱號，不過隨建築物逐漸老舊，加上商圈轉移至信義計畫區與新興的內科園區，這些區域的老舊辦公大樓也沉寂一陣子。
不過，隨Ａ辦大樓的租金與房價走揚，加上舊辦大樓也興起一波危老與都更的改建潮，北市的老舊辦公大樓也展開一波補漲行情。
