─都市更新＋危老重建：未來房市必然發展趨勢
─都更獎勵未回饋，基金無法累積循環運用
─危老重建如種竹筍，十年回首必後悔！
Q近年人口快速老化，再加上房屋愈來愈老舊，都更與危老勢在必行，請問莊教授，對於當前都更與危老政策有哪些建議？
A政府自從一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動，惟效果始終未見彰顯，為什麼推動都更會這麼困難，就實務面而言，一百個都更戶，至少會有一千個以上的疑難雜症，更何況都市更新的條件是變、變、變，而非一成不變，其中最大變數就在於景氣變動與房價、造價、估價、共同負擔比例與分屋比例之連動關係。而這也正是整個流程平均長達七、八年之主要原因，連帶又衍生出危老重建猶如種竹筍般建物林立之快速通關管道。截至2021年1月31日為止，危老重建核定案量(1,305件)已超過都市更新案量(920件)，尤其小基地建案如同種竹筍般林立，其對整體都市景觀之衝擊為何？十年回首必後悔！(詳請參閱附表)
十五、都市更新＋危老重建：房市必然發展趨勢
─人口老化＋房屋老舊：都更與危老重建勢在必行
以下先就當前都更與危老推動所遭遇的各種疑難雜症，分別加以彙整提出四點建議，以供參考。
1.積極研擬因地制宜策略
其中尤以中南部透天厝最受矚目，按2020Q4雙北市屋齡三十年以上住宅合計1,390,238戶，僅占全國4,362,298戶之31.87%；其次，2020Q4全國房屋稅籍1~3層透天厝住宅數量4,035,481戶、占比45.52%，台北市82,312戶、占比9.13%，新北市510,253戶、占比31%，桃園市294,586戶、占比34.21%，台中市443,062戶、占比41.90%、台南市419,821戶、占比59.62%，高雄市463,054戶、占比42.88%(詳請參閱附表)，據此即可了解如果法令不能務實的及於中南部地區，不論是都更或危老，執行效果必然大打折扣。因此，未來政策推動如何因地制宜就顯得格外重要。
2.推動多元都更
從廣義角度著眼，多元都更包括權利變換、協議合建、委建，甚至權利人出售部分持分等各種方式，都可分別整合，以提高參與意願。
當前都更戶大都希望以「自力更新」為優先選擇，其因在於大家總認為假手他人成本太高、被賺太多，索性由住戶自行推動，因此，如何協助成立更新會亦是相當重要之一大課題。
其次，如何擬定多元創新策略，也是相當值得深入探討的一大議題，例如結合生技、長照產業之創新模式，也是因應人口老化與都市更新之另一嶄新思考模式，相當值得推廣。
3.積極宣導「以房養老」＋「以房養房」概念
亦即以逆向抵押貸款方式支援都更，當前都更一大阻力係來自於沒有安裝電梯的老舊公寓，有很多退休沒有收入又年邁的長者居住在裡面，對於這些「窮得只剩一間房的人」，政府除應大力推行以房養老之外，亦同樣可進一步以逆向抵押貸款「以房養房」方式協助推動都更，亦即都更需要出錢部分交由金融機構代墊，俟都更完成再將增值後的新房整合為「以房養老」＋「以房養房」，如此，既可不出錢又可坐享增值利益，更可藉此大力推動都更。
4.鼓勵以仲裁機制補位
依照仲裁法規定，仲裁庭應於六個月內作成判斷書，即使案情複雜，必要延長時，也只能再延長三個月，與法院訴訟程序相較，更顯快速得多。
一般之所以選擇仲裁，除仲裁與法院確定判決，具有同一效力，可以強制執行之外，仲裁費比訴訟費低廉，而且仲裁因迅速結案，可節省當事人打官司的許多時間，減輕訴訟在精神上的壓力與折磨。因此，對於一些想要在短期解決紛爭之爭議，仲裁便是訴訟之外的另一最佳選項。
都市更新成功案例分析
一、尚華仁愛大廈：自主更新成功案例
─協議合建＋信託＋續建機制
坐落於國父紀念館對面，仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案，都更主要緣起為海砂屋再加上地震，導致建物嚴重損壞、廚房漏水無法居住；另外，推動過程房價由四十五萬元一路飆漲到一百七、八十萬元，這當中房市景氣扮演了相當的重要推手。至於關鍵成功因素(KPI)歸納如下：
1.受惠於「九二一震災重建暫行條例」容積獎勵
2.自組更新會發揮整合功能
3.協議合建+信託+續建機制
二、淡水東來大廈：運用公權力，以「公共安全」為前提進行拆除之成功案例
─海砂屋+容積獎勵＋「３加１」機制協調處理
淡水捷運站對面東來大廈係在101年經鑑定為海砂屋，其後屢屢發生鋼筋裸露、外牆剝落事故，甚至還發生一樓進行室內裝修時，貨車載運砂石、磚塊進場，造成騎樓坍塌、地下室頂板鋼筋裸露等嚴重危害公共安全事件。其實，該社區早經耐震評鑑，面對五級地震時，建築物有立即性危險，新北市政府遂於2019年三月發出公文，給予住戶九十天搬遷時間，以斷水斷電加上封閉騎樓，並派員逐戶拜訪溝通；另外，再加上海砂屋之容積獎勵，以及都市更新條例修法之後「３加１」機制發揮協調處理功能，終得順利達成都更預期效益。因此，本案例應可作為都更推動之重要指標，尤其是當前雙北市均已培訓上萬名危老重建推動師情況下，必可加速整體都更之推動！
小基地建築案例面臨考驗
─核定案件幾乎都是清一色以「時程獎勵」為主
根據內政部公布數據，截至2021年1月31日，全台危老核准重建計畫共計1305件，其中最小面積位於新北市樹林區49平方公尺(14.82坪)，其次分別為高雄市58平方公尺(17.55坪)與台北市遼寧街45巷，僅88平方公尺(26.62坪) ；由所有核定案件內容顯示，「結構評估」得分最少，主要為「時程」10，至於「總獎勵額度」也遠比預期少，其他例如基地退縮、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設計與捐贈公設地等項目大都掛零，由此不難了解小基地建案之潛在缺點有多嚴重。如再仔細檢視台北個市核定案件內容，幾乎都是清一色的「時程獎勵」，由此亦不難了解市場流通性所衍生之潛在危機。
以下僅就「水樹之間」與「臻橡園」這兩個因基地狹小，缺乏市場性所潛藏之缺點，而遭法拍之案例加以解析，以供參考。
一：水樹之間(詳請參閱照片)
坐落於台北市信義路三段39號，大安森林公園正對面、基地47坪的燙金鳥籠建案「水樹之間」近期頂樓戶竟遭法拍。主要原因在於基地面積只有47坪，公設比超過40%，基地狹長，室內實際使用空間狹小，並且僅能以機械升降設備停車。
二：臻橡園(詳請參閱照片)
位於台北市麗水街與潮州街口的「麗水翫」，2009年公開銷售，其後因乏人問津而改名「臻橡園」，基地僅31.76坪，常被業界戲稱為「鳥籠建案」，雖基地位置優越，只可惜市場反應欠佳而遭法拍。
按該建案係屬邊間，三面採光，整棟建物面積約171.33坪，規劃地上七層、地下一層華廈，機械車位，一層一戶，每戶約26~27坪，不過，扣除公設之後，主建物加陽台的坪數約僅11.5坪，缺乏市場性之主要原因在於超高公設比，室內實際使用空間狹小。
結語：
都更始終來自於人性，成功關鍵在於溝通、溝通再溝通，包括政府機關縱向銜接到橫向連結，實施者與都更戶之間的條件協商，都應秉持溝通、溝通再溝通的態度耐心應對，以期都更順利推動！
