人去樓空，未必是榮景的結束。甚至，是財富故事的開始。近幾年，國內傳統產業紛紛將生產線外移至中國大陸、越南等地，原有的廠房就閒置、廢棄著。這些曾經在三、四十年前為台灣奠定經濟發展基石的企業，當年到處買地、擴廠、迅速發展；而今，機器設備遷走了、生產線上的員工也離開了，獨留閒置的廠房，暗自訴說曾經享有的輝煌。只是，這些歷史廠房開始逐一變裝。因大台北土地快速增值，加上去年（2006年）北宜雪山隧道通車、今年高鐵通車，以及捷運等交通建設的發展，交通要站附近的土地和廠房，價值一夕暴增。這些傳統產業的「祖產」，就在企業家第二、三代的領導下，開啟土地開發計畫，在本業外活化土地資產；想要開發與買地的業者，甚至主動敲門，拉攏著老牌企業老闆，送上土地開發的計畫。至於，嗅覺靈敏的外資，早在去年就積極布局這些所謂「人去廠空」的田僑仔──資產股。
#@1@#台北市向來是土地資產漲跌的風向球。仲量聯行台灣分公司總經理趙正義表示，根據仲量聯行去年第3季的報告指出，台北的A級辦公室和工業用地的租金在未來5年，都還有上漲空間。瑞信證券研究部副總裁葉昌明則認為，今年台北市的土地價格平均還有1成的成長空間，而宏大不動產董事長卓輝華也不約而同提出類似的觀點，他說，雖然台北市的房價平均還有5~10％的漲幅，可是，土地價格可衝破至少10％漲幅。長期觀察傳統產業的景順潛力基金資深基金經理人陳俊穎，在2006年第4季積極布局營建和資產股，在11月底前3大持股分別是台肥、裕隆和勤美，在基金經理人的持股比重中，資產股的布局算是偏高的。陳俊穎分析，從2006年年初，新光人壽以1坪274萬元標下信義聯勤，寫下大安區地價新高紀錄，台北市的土地行情就節節攀升，只要是身為「地主」，就會有人捧著大筆現金在後面追；因此，他的綜合觀察與體會是，「我最想做的基金就是『地主基金』，所以選股策略，就是要成為擁有精華地段的地主。」他解釋，這是他首次對外提出這樣的概念：把自己「變成地主」，也就是將這些具有土地資產概念的股票，納入投資組合中，就能在未來這波行情中，穩穩獲利。
#@1@#以家電業起家的大同公司，光是在台北市就擁有約9萬坪的土地資產。對於咬牙砸下重金買精華地段的建商而言，確實是萬分眼紅；而且，像大同這樣的企業，沒有營建股的推案壓力，即便是以逸代勞、繼續養地，都可立於不敗。去年5月底，大同前總裁林挺生辭世未滿1個月，聯電旗下弘鼎創投，就以每股12.3元的成本，斥資5.8億元拿下大同1.13％的股權，在台股市場投下震撼彈。甚至外界懷疑，聯電恐有趁林家舉喪之際，大舉買股介入經營權的意圖。為此，聯電榮譽董事長曹興誠、與榮譽副董事長宣明智，還跳出來對外澄清表示，此舉完全是「純投資理財」。後來證明聯電確是投資所為，其實，從另一個角度來看，或許聯電看中的是，過去堅持「不炒地皮」的林挺生時代已告結束，大同將在林蔚山夫婦接棒之後，主導土地資產的開發計畫，重新整理閒置在全國各地的廠房，針對市價千億的土地資產，進行有計畫地賣地、推案，甚至是整體開發的大計畫。無獨有偶地，去年11月以來，外資大舉加碼另外一個「田僑仔」──台南紡織。外資這次買進的規模超過10萬張，持股比重由2.4％提高至10％，引起外界注目。南紡握有台南市文教重鎮的台南總廠，占地近4萬坪，帳面價值達48億元的土地，目前已變更為商業區。
#@1@#如果未來開發成功，身價更難以估算。目前總計，南紡的土地資產至少有26萬坪，總帳面價值超過百億元，政府徵收價值高達180多億元。南紡的土地活化可不是「紙上談兵」，尤其是台南總部高達4萬坪的廠房土地，正進行地目變更的細部計畫審核，籌畫興建購物中心，雖然一切都還在評估中，卻吸引了幾家國際知名量販店的關注，像是好市多（COSTCO）、宜家集團（IKEA）、家樂福等，正都積極與南紡洽談。至於統一超商在高雄的夢時代購物中心的顧問團隊──日本鑽石城（Diamond City），也似乎有意入股南紡即將成立的開發公司，雙方正在評估當中，使得南紡總部的土地頓時成了搶手貨。宏大不動產估價師聯合事務所高雄分公司協理王璽仲表示，除了台南總廠外，其實這幾年，南紡就一直傳出有關總廠和後甲的土地開發計畫的風聲，而後甲這塊地的區位也不錯，附近大樓房價每坪約12~13萬元，以當地來說相當不錯，類似台北市的中正、古亭區一帶，相當具有開發潛力。法人所關注的資產股，多在於這些資產價值的著力點－－交通與區位。因為交通利多，人流、物流與金流暢通，讓「祖產」的大幅增值，因此，法人也緊盯著中南部的資產股，特別是元月才通車的高鐵。
#@1@#高鐵走到哪裡，法人的布局就到哪裡。陳俊穎表示，他在去年第4季布局時，就是選擇分別位於南港站和六家站附近的「台肥」與「裕隆」，都是以高鐵的沿站為概念進行布局。雖然，裕隆在新店舊廠已經完成土地變更，並展開造鎮計畫，預計的商業潛在利益可達330億元，成為外界投資裕隆的重要原因；但是，陳俊穎表示，他挑選裕隆的原因，並非單單因為新店廠區的開發要素，他強調，交通要素是挑選資產股的重要依據，「裕隆的台元科技園區就位在竹北，高鐵通車後，它具有很大的資產增值效益。」除了高鐵之外，閒置廠房在捷運沿線的老牌公司，也因為捷運動工計畫，變身為新銳資產股。20多年來未進行資產重估的勤益，紡織廠關廠後所空出的土地，就在董事長顧肇基的擘畫下，成立子公司「勤德公司」，專事土地開發業務。「拜捷運之賜，」顧肇基對於近年突然增值的新莊與桃園的土地，所帶來的租金收益，也僅是輕描淡寫帶過；但是，這一句話的背後，卻是新莊的廠房和土地每年增加逾2億元的租金收益。20多年前，誰會料到今日的新莊，已經在捷運的進度下，一步步地變身為副都心的商圈樣貌？
#@1@#目前，除了宜家（IKEA）和屈臣氏這兩大房客已經提早進駐，貢獻租金外，旁邊的大筆土地仍在規畫中，將如何創造出更大的現金收益？這個問題仍在顧肇基的口袋裡，他安靜地等待，準備在最佳時機出手。以逸代勞的三洋電，在泰山2.3萬坪與新莊鑄造廠2534坪，位在機場捷運和新莊捷運站出口交會處不遠，帳面上土地價值只有1.6億元；但是，23年來，三洋未做資產重估，外界估算潛在土地利益超過70億元，低調的董事長李文峰其實已經撥了好幾次算盤，估算在最佳時機，進行土地開發和遷廠動作。三洋電發言人廖慎續意有所指地說，未來開發的時程，會依照新莊捷運通車的進度，跑得太快，未必是好事。「即便是非台北市的精華地段，只要在大台北有捷運利多的區位，土地增值空間可期。」葉昌明表示，像新莊站和板橋站附近，即使無法有效吸引台北市的人流與金流，但是對於北縣區域的群聚吸力，仍有一定的商業效益。除了大台北之外，今年房地產火紅的區位，就是台中市七期重劃區一帶。在台越緬三地布局資產的達新工業，最受注目的土地就是在台中市中港路擁有2593坪的土地，目前已經被遠東百貨相中，進行土地買賣磋商階段。據了解，2005年11月遠東百貨已以1.4億元租金標租下教育部2筆共4861坪的地，規畫超大型的台中分店，將以重返台中之姿，與新光三越在中港路上力拚。然而，光是擁有這4千多坪的土地，仍難以滿足遠百的雄心壯志，甚至找上鄰地的大地主－－以塑膠雨衣發跡的達新，希望能取得土地，讓自己更有籌碼打贏三越。負責這樁聯姻的中部土地仲介業者透露，兩方都有善意要去尋求最佳的合作條件，目前正積極穿梭兩造，進行磋商。曾經以自創品牌「來福牌（Life）」毛巾床單系列，成功打進美加、歐洲市場，締造佳績的廣豐實業，由於早年低價取得土地，使廣豐在土地開發案上占得優勢，以「資產概念股」身分擺脫「水餃股俱樂部」，股價上漲的幅度，甚至讓證交所不時發出警示通知。八德案是廣豐在桃園縣眾多的土地開發案中，最受矚目的案子。這3萬坪將開發為住宅區、1.7萬坪（含捐地等）將開發為工商綜合區。而它在2005年12月宣布關廠，當地的房地產仲介業者表示，1年多來，八德廠附近的房價漲幅達到3成，而隨著工商綜合區開發完成，未來有2~3成的漲幅。而且將帶動八德市、大湳商圈發展。
#@1@#「土地資產是否會因為增值，帶動股價上揚，要先看土地開發是否已經啟動。」淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，他在20幾年前曾經幫士林紡織做過開發計畫的顧問，規畫士林中正路、基河路附近上萬坪的土地開發案，但是到現在還沒有聽說有其他的土地開發計畫，「這塊地，還沒有真正動起來。」除了這塊地之外，莊孟翰其實也幫了很多傳統企業做土地開發案的規畫，但是有很多公司的土開計畫喊了很多年，股價馬上飆升起來，但是計畫又擱置著，並未有開發的實質收益。他解釋，要挑選真正活化資產的企業，可以用3個標準來觀察土地開發狀況：1. 確定開發（土地已變更、有開發時程等），2.處於出售階段（容積率、樓地板面積資訊充足等），3. 具有確定收益（推案價格、招商細節等）。至於進場的時機點，陳俊穎和葉昌明表示，農曆年前後、第二季到鬼月前，還有政治利空時的3個股市淡季，只要股價一拉回，都是進場的好時機。若是就各個土地開發時程來說，葉昌明表示，「如果土地開發案已經進展到動土典禮的階段，也未必沒有機會，要看產品型態收益（如推案、收租金），跟未來營收的關係為何。」陳俊穎補充，他認為挑選資產股一定要參考本業表現，不能一味只看「祖產」有多少，「雖然有些本業不好的資產股，股價也會飆升，但是站在風險控管與長期投資來看，必須要很有『紀律』地挑選本業不差的資產股。」土地資產股 隨高鐵飆升「去搭一次高鐵吧。」陳俊穎和葉昌明不約而同地提出。乘坐高鐵的經驗，是對土地資產、交通利多的重新認識；而且，會對布局資產股更有積極的「感覺」。此刻，投資人不妨在買張股票前，先去買張高鐵車票，體會土地飆升的速度感；這種快速的流暢感，就像是搭乘資產股的這班財富列車，在2007年新的一年起，鳴笛已響起，就要出發了。
