2006年12月20日上午吉時，在位於新店市中興路裕隆汽車B廠所在地，大紅的綵帶緩緩落下，剪綵過無數次的裕隆集團副董事長兼執行長嚴凱泰，這一次的心情起伏很大。對他而言，汽車廠開幕，似乎只是由小換到大、由台灣轉移到中國；不過，高達10萬餘坪的工業荒土，在魔法棒的輕點下，即將成為有綠地、親水公園、觀光百貨、購物中心、星級旅館及千萬豪宅的「裕隆城」；嚴凱泰勾勒的這個美夢，即將成真，這也是裕隆集團由汽車工業跨足「製造服務業」的最佳代表作。
#@1@#早在民國53年前，裕隆集團創辦人，也是嚴凱泰的父親顏慶齡在位處偏遠的新店工業區內，低價購入大片土地，規劃為A、B二廠。1989年，嚴慶齡過世，年僅24歲的嚴凱泰，自美國奉命回台接下重擔；1995年接受當時中華汽車董事長林信義建議，將總部由台北移到三義，進行「廠辦合一」，也讓位於新店的汽車廠由人聲鼎沸、燈火通明的「不夜城」，變成一片荒地。「早在10幾年前，裕隆廠附近『寶』開頭的路旁土地及房子，我們都是不敢接的」，信義房屋七張店店長曾彥杰如是說。民國60幾年，新店中興路仍未開通，裕隆廠的工作人員進出都是經由北新路。曾彥杰回憶，「當時，除了裕隆的汽車廠外，四周都還是稻田」，加上地處工業區，居住環境不佳，因此，地價相當便宜。住在新店30多年，現年42歲的曾彥杰表示，民國76年，他們家買了26坪的房子，才花100萬元，每坪不到4萬元，「更不用說當初裕隆這塊地了，根本沒有人要」。就是因為嚴慶齡的購地遠見，讓嚴凱泰在53年之後，能在「裕隆汽車王國」的發源地發下豪語，希望落實裕隆汽車從製造業轉型為製造服務業，並啟動大台北南區新核心計畫。裕隆在新店有多筆土地，目前，A廠區已有家樂福、B&Q等量販店進駐，年租金淨收入約有2億元，以143.38億股本計算，每股獲利貢獻為0.14元，租金投資報酬率高達7%。至於B廠的開發案，更是攸關裕隆未來6年獲利的「金雞母」。
#@1@#「裕隆B廠不但有萬坪親水公園，附近還有百貨商場、觀光旅館，會成為大台北地區最優質的住居環境」，曾為裕隆B廠規劃開發案的潤泰創新國際副董事長兼執行長劉忠賢的眼中流露出嚮往的眼神；畢竟，在大台北地區，要找到基地夠大、格局夠方正、交通便利的優質地段，已十分難得，它的開發利益，自然具有很大的想像空間。裕隆這一大片土地廠房的開發計畫，成為建商搶食的大餅，在潤泰及元大兩大集團紛紛提出開發案之後，卻遭打回票。裕隆汽車總經理陳國榮坦言，裕隆新店B廠區住商開發案是以商業區開發案為主軸，住宅開發案為輔，但潤泰及元大兩大集團所提開發方案主要以往宅區為主。原本規劃是住宅區及商業區分階段開發，但根據裕隆委託2家資產開發顧問公司評估，若採取住宅與商業區分別尋找合作對象分階段開發，將有損裕隆新店廠整體開發價值；因此，希望這次能納入國外團隊，採取住商整體規劃。預計整個開發案在今年底前會定案，最慢在民國106年底前完成開發。看好新店地區的人口消費能力，裕隆B廠將以日本日京六本朩、北京華貿中心及香港奧運城計畫等國外大型住商用地開發案為範本；因此，開發成員除了建商、營造商外，還要包括商場、飯店、餐飲管理顧問公司等。據了解，裕隆屬意遠企飯店及大直美麗華的營運模式。裕隆內部人士透露，看好2008年之後，台灣房地產的榮景，對於這筆開發案，裕隆並不急；若在2008年之前完成開發，新店的住宅及商業區價格再往上抬，獲利更多。參與投標的廠商也不免抱怨，「裕隆的姿態擺得很高」。裕隆B廠開發案雖然暫告停止，但法人普遍估計，新店B廠商業區的樓地板面積規劃為6萬多坪，住宅區的樓地板面積為4萬坪；目前，新店住宅推案行情每坪25~30萬元，商業大樓的售價每坪約在50~55萬元；若以成本為售價的3成計算，再加上先前土增稅減半徵收，在開發案完成後，預估將可沖回30億元；整體來看，裕隆新店開發案總開發利益可達300億元以上，將在未來6、7年間陸續進帳。但也表示，去年12月20日動工的萬坪湖景公園完成後，相信房價有提高的空間；加上近年來房價攀高，預估未來蓋好的豪宅區每坪房價可達40萬元、商業區上看60萬元，因此，開發利益遠高於目前預估。
#@1@#其中，在商業區開發部分，由於與台北市信義計畫區車程約只有15分鐘，必須有所區隔，但又應有互補關係。據透露，裕隆傾向規劃成大台北南區的「美麗華」商圈，引進「旅館」、「主題樂園」等，鎖定觀光商機，提升資產的最大價值。永豐金證券認為，今年裕隆汽車本業的銷售成長有限，但加上商辦租金的固定收益，每年的EPS至少可自2.7~2.8元起跳；預估2010年時，裕隆在新店造鎮的住宅部分出售後的獲利，將可使每股淨值回升至50元。相較於目前裕隆每股40元不到的股價，連嚴凱泰也在公開場合為低估的股價抱屈。事實上，除了資產價值超過500億元的新店B廠開發案之外，另有寶橋路自建開發的TOP科技廠辦大樓，面積共6400坪，開發後資產價值達新台幣16億元；預計今年年中開始營運，預估每年租金收入可達6000萬元。此外，位於新店交流道與中興路交口部份，裕隆持有的零星分散土地，與地主採取合建開發方式；這些零星土地面積共2600坪，將興建樓高12層、150間商務旅館套房，開發後的資產價值也在6億元以上，將採取委外經營方式， 由經營團隊裝潢並引進Know How，預計也在97年底開始營運。對於此一開發案，淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，新店與林口不同，房市屬於成熟的住宅市場，必須借助外來需求，或是透過強而有力的經營團隊，建立屬於裕隆的品牌，未來的開發利益才會比較高。宏大不動產鑑定事務所所長卓輝華則認為，裕隆新店B廠周圍仍是變更困難的工業區用地，豪宅的市場空間十分有限，加上除了捷運新店線外，並沒有其他的交通建設規劃，因此，推高級住宅比較具有市場性。從傳統的汽車製造業起家，擴展到多品牌銷售乃至於紡織、高科技及房地產開發的多角化經營，裕隆力求作到最好。除了新店之外，裕隆在新莊、桃園、苗栗三義及南投等地，擁有超過300公頃的土地資產，換算成坪數近百萬坪，潛在開發利益十分驚人。看來，裕隆除專注汽車本業外，對於土地資產活化，動作更是積極。
