「買房子」對許多人而言，是一個畢生難忘的人生經驗。從興起購屋念頭的那一刻起，幾乎所有的人都會開始勾勒自己「夢想的家」的樣子，並且充滿熱情和期盼，但當要付諸行動，開始搜尋符合自己理想的房屋時，就會陷入理性與感性的矛盾情結中。此時，你可能會發現，房地產市場的資訊複雜而多變，且處處充滿陷阱，接著可能發現，實際的房價超出自己能力所及的範圍，只好不斷調整購屋計畫的規格，最後買到的房子，可能與當初的想像有不小的差距。好不容易房子終於成交，剛搬進去時的那種喜悅真是難以形容，然而激情逐漸褪去後，有些人運氣很好，確實買到品質不錯又舒適的安樂窩，但也有些人會慢慢發現，自己買到的竟是問題叢生的房子，不是漏水，就是夏熱冬冷，更可怕的是，結構出現瑕疵，讓人擔心承受不住地震的侵襲，買到這樣的房子，真是後悔莫及。購屋，是人生理財規劃中最重要的一件大事，也可能是一生中最昂貴的一次花費，甚至關係著未來的家庭幸福。那麼，該怎樣跨出正確的第一步呢？
#@1@#對購屋自住的人來講，買房子一定要從自己的需求和購屋能力開始評估。以台北人來說，多數人都夢想著能住在台北市的精華地段，最好是坐擁獨棟豪宅，但是夢想終究要回歸現實，台北市精華地段的房價，動輒每坪要50萬元新台幣以上，一棟房子市價至少要上千萬元，一般升斗小民恐難負擔。因此，購屋一定要「理性評估，務實思考」，仔細盤算自己的購屋能力及合理的房價，才能有效率地完成購屋大業。(見圖1)第一步：先掂掂自己的荷包買房子前，首先要衝量自身的財務能力，看看可以承擔多高的房屋總價。例如，從已經準備好的自備款或頭期款，估算自己可以購買多少錢的房子；或是用每月收入及每月可承擔的貸款額度，推算自己適合選擇的房屋總價是多少。這樣可以避免因為不自量力，買了將來無法負擔的房子，導致日後生活陷入窘境，一旦繳不出房貸，房子會被銀行收回拍賣的慘劇。由於購屋金額龐大，不足的部分可以向銀行申請房貸，但房貸額度有其規定。一般而言，購買預售屋的自有資金，應占總價款的15％~20％，中古屋約為總價款的30％~40％左右。要注意的是，每月償還的房貸金額（本息攤還金額）最好不要超過家庭總收入的50％。舉例來說，假設你有200萬元的自備款，以房屋貸款八成計算，應可以購買總價1000萬元的房屋。可購屋總價＝自備款÷（1－貸款成數）200萬元÷（1－80％）＝1000萬元如果你的家庭每月總收入是10萬元，願意以一半收入來償還房貸本息，每月可承擔的房貸還款金額為5萬元：每月可承擔房貸還款金額＝家庭月總收入×每月可償還本息占月收入比10萬元×50％＝5萬元若銀行房貸利率是5％，貸款年限為20年，經查本息攤還月付金表（請直接向銀行諮詢或翻閱坊間購屋投資理財書籍）得知，每貸款100萬元，每月本息攤還金額為6599.56元，因此回推你的房屋可貸總額為758萬元：可貸款總額＝每月可承擔房貸還款金額÷每貸款100萬元之月償還本息比5萬元÷6599.56元×100萬元＝758萬元如果你的貸款金額，占房屋總價款的八成，可購買的房屋總價為947萬5000元：可購買房總價＝可貸款總額÷貸款成數758萬元÷80％＝947萬5000元第二步：計算適合自己的房屋行情上限評估完自己的購屋能力後，就可以依據自己所能負擔最高的房屋總價，列出適合的房屋條件。建議先衡量自身所需的住宅坪數，然後推算出理想房屋的行情上限。舉例來說，一個四口之家最理想的住宅格局是三房兩廳，合理的坪數約為30坪，如果你可以承擔的房屋總價是1200萬元，需要房屋總坪數是30坪，以此推算，適合你的理想房屋行情上限為每坪40萬元：理想房屋的每坪單價=可以購買房屋總價÷需求的住宅坪數1200萬元÷30坪＝40萬元／坪第三步：根據適合自己的房屋行情，銷定中意區域確實掌握自己的購屋能力，也大致了解符合自己的房屋行情後，接下來要做的，就是選擇房屋的地段及產品。對購屋消費者來說，與其漫無目標地尋找房子，比較有效率的做法，是以適合自己的房屋行情，銷定中意地段，縮小範圍後，再精準地挑選理想的住家。
#@1@#對房地產投資客而言，選擇房屋不外三要素：「地段！地段！地段！」然而，對於純粹購屋自住的消費者來說，這樣的思維未必適用，地段固然重要，但房屋品質絕對更重要。畢竟一個人一生可能只有一次購屋機會（除非將來換屋），購屋金額動輒數百萬元，而且一住至少是1、20年，如果房屋品質不佳，不僅破財受氣，還可能危及自己及家人的安全。所以購屋三大關鍵依序應該是：「價格、品質、地段」。根據內政部地政司統計，2006年台灣房地產交易十大糾紛（見圖1），光是房屋品質引起的問題就有三項，其中「房屋漏水」問題，更是連年高居榜首，因坪數不足或設備數目不對等引起的糾紛還算少數，也比較容易解決。由此可見，房屋品質的重要性不容忽視。根據近10年「交屋後常見缺失」統計（見圖5），像水電空調、滲漏水、地坪牆面等房屋品質問題，最讓消費者煩惱。而這些購屋糾紛，多半來自住戶與建設公司對完工後的施工品質有「認知落差」，但因為房屋的施工品質好壞，並沒有明確的文字規定，因此經常出現「公說公有理，婆說婆有理」的糾紛。對購買預售屋的消費者來說，僅能從建設公司提供的平面圖、樣品屋及接待中心等有限的資訊，來想像、描繪自己未來的家，如果遇上不肖的建設公司，罔顧消費者的權益，該如何確保房屋的品質呢？事實上，購屋不能只憑經驗法則，或是感性決策，更是不能仰賴銷售人員的建議，消費者一定要自己做好功課。
#@1@#到底怎樣的房子才算品質優良的好宅？由於每個人的需求不同，答案也會不一樣。不過，根據潤泰營建集團經營20多年所累積的經驗，從「安全、健康、舒適」三大原則，從建築工學中整理出以下十大看屋必問的關鍵問題，先從現象面分析問題成因，再提出解決之道和建議做法。一、防水：漏水問題向來在購屋糾紛排名第一，其實，住家的水患，除了漏水，還有淹水和積水兩大問題。二、抗震：台灣多地震，「921大地震」的慘況，至今仍讓人記憶猶新，選擇抗震的安全住宅，是台灣居民一定要做的功課。三、防火：台灣每年平均發生7千多起火災，約造成200多人死亡。住家的防火設計和規畫是否完善，關係到全家人的生命安全。四、供電：空調、照明、家電等電氣化設備，提供住家舒適的環境，「電」對房屋而言，有如神經系統對人體一樣的重要。五、給水：水是生命之源，乾淨、穩定而不間斷的供水，是人體健康和生活品質的關鍵。六、排水：住宅的排水系統，就像人類的新陳代謝系統，如果出了差錯，健康就會出現危機。七、隔熱：台灣夏季氣溫經常飆高到攝氏30度以上，冬季寒流來襲，又讓人冷得受不了。夏天隔熱、冬天保溫，是台灣住宅的重要課題。八、隔音：「家」是每個人可以放鬆心情、不受干擾的避風港，然而，居家噪音無所不在。抵禦、消滅這些影響人體健康的「隱形殺手」，是都會住宅的必要條件。九、空氣：住在都市裡的人，高達9成的時間都在室內度過，但室內空氣的含氧量卻只有室外的1/10。健康的好宅，一定要有良好的通風設計，讓室內常保清新。十、外觀：外表髒髒舊舊的房屋，不僅破壞生活品質，還會降低房屋的價值。其實，只要稍加注意，房屋的外觀仍可長保青春美麗。
#@1@#挑選房子，就跟到市場買魚，是一樣的道理。同一條新鮮的鮪魚，有美味的鮪魚肚，也有普通的鮪魚尾；在同一處建案裡，即使是同一棟大樓住宅，也會因座向、樓層和大小等不同，有精華戶和一般戶之分。以預售屋來說，精華戶和一般戶的每坪價差不過幾千元，但將來交屋後要轉手時，好壞之分的價差就會拉大到數萬元之多。如果購屋時，懂得從中精挑細選，不僅能買到物超所值的「鮪魚肚」，也能確保將來房屋的價值。
#@1@#尋找夢想的家-尹教授教你10招聰明購屋作者：尹衍樑出版社：天下文化出版日期：2007/1/5
