時序進入2月，1日清晨，在英國倫敦的西堤金融城（TheCityofLondon）的街頭，每個來往的白領上班族穿著大外套與長風衣，神色匆忙地在街上快步行走；儘管天氣依舊寒冷，他們腳下所踩的土地，卻具有滾燙的行情。倫敦的西堤金融城，就像是紐約的曼哈頓，是英國和歐洲的金融中心；在西堤，現代化的商業大樓櫛比林立，雖然居民只有8千多人，但在此地工作的白領階級超過30萬人，每年創造的產值占了全英國GNP的1/6。
#@1@#根據仲量聯行去年第4季報告，第4季與第3季相比，倫敦是全歐洲A級辦公室漲幅最高的城市，漲幅8.6％；去年與前年度相比，漲幅甚至高達26.7％。「近幾年倫敦的辦公市場需求量大增，尤其是A辦，」亨德森遠見泛歐地產股票基金的基金經理人PatrickSumner表示，由於英國就業市場成長，辦公室市場行情「如『西堤金融城』的租金，節節調漲。」寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，西堤是全球辦公大樓租金最貴之地，每坪租金價格約2萬台幣，是台北A級辦公大樓的9倍，而倫敦辦公大樓因開發新大樓所需時間約2年以上，市場供不應求，使得辦公大樓空置率由2003年的17％下跌至目前的5％。
#@1@#這些不動產活絡的現象，讓倫敦擁有多棟辦公大樓的房東笑眼逐開，若是你也持有以英國為主要持股的不動產基金，就可以跟這些房東一起舉杯慶賀了。根據標準普爾的分析顯示，台灣註冊的基金去年平均投報率為15.67％，其中不動產基金（propertyfund）平均投報率20.67％，高居各類別的冠軍，而5年內的投報率也都呈現上升的趨勢，尤其是歐洲與環球型，表現最為亮眼。亨德森地產股部門的主管Sumner，他研究不動產市場已經超過20年，掌管逾千億的台幣地產總值；根據理柏版(??)在去年12月統計的基金績效評比中，他所操作的遠見泛歐地產股票型基金，是表現最佳的不動產基金，而這支境外基金光是1年的投報率就高達50.98％，為當月所有基金總績效的第13名。攤開Sumner去年的投資組合發現：就區域來說，英國比重就占了6成。而其他表現優秀的環球不動產基金中，其經理人在歐洲區域市場布局中，持股最高的國家也是英國。為什麼是英國？今年1月1日起，英國政府通過立法，發行REITs，英國已經有9家不動產公司在當日轉換成REITs；在這個政策大利多下，英國不動產市場深受激勵，自然引起基金經理人的青睞。事實上，從去年12月起，這些不動產公司就積極召開股東大會，開會表決要轉換成REITs，並在立法之初就要「搶頭香」，不動產基金的基金經理人看好這個英國成長動力，早在去年就開始布局。長期觀察歐洲不動產、保德信歐洲組合基金經理人張安君表示，由於不動產公司轉換REITs後，會享有稅負優惠，可望提升報酬率，所以股價很有機會走高。Sumner也指出，除了倫敦辦公室市場供不應求外，他看中英國不動產的原因，在於像BritishLandCo.、LandSecuritiesGroup、Hammerson、GreatPortlandEstates等英國不動產公司的股價未充分反映價值，「便宜到實在很吸引人」，所以就納入他的投資組合裡；此外，這幾家公司擁有多棟倫敦辦公大樓，都在今年轉換成REITs的名單內。
#@1@#不只是英國，義大利政府預計在今年6月底跟進，開始實行REITs，租金和資本利得將不再課稅，還有德國政府也在積極運作；眼看著歐洲REITs的版圖將更為擴大，難怪基金經理人看好歐洲不動產後市，積極加碼。此外，新興歐洲市場的不動產表現也不落人後。根據仲量聯行去年第4季報告，俄羅斯的莫斯科是歐洲33個重要城市中，A辦空置率最低的城市（3.6％），而且，去年與前年度租金相比，高達20％的漲幅。由於俄羅斯快速成長，加上富人迅速增加，該國就成為基金經理人在歐洲不動產標地的配置中，所下的一顆活棋。張安君表示，在歐洲辦公室租金成本前3名分別是倫敦、巴黎，與莫斯科，「我很看好俄羅斯的不動產，只不過政治風險仍高，所以目前仍採取分散投資。」Sumner也不諱言地說，他「很積極觀察俄羅斯的不動產發展，因為它的經濟發展充滿力道（dynamiceconomy）」。
#@1@#除了歐洲不動產基金外，環球型不動產基金的績效也十分亮麗可期。另一支表現出色的境外不動產股票基金，是保德信全球不動產證券基金，過去1年也高達38.13％的投報率。攤開這支基金的經理人MarcR.Halle的主要投資項目，包括剛申請通過REITs的BritishLand英國公司、WestfieldGroup澳洲公司，還有SimonProperty、ProLogis、VornadoRealtyTrust等美國公司。BritishLand是一家知名的地產投資公司，擁有購物中心和辦公大樓，若是說它是英國地產公司數一數二的田僑仔也不為過。加上BritishLand才在年初晉升為REITs一員，把手中的精華建物都包在REITs裡，成為基金經理人在環球型不動產基金的組合裡，一定要投資的項目。它對一般國人的投資者來說，可能有些陌生，不妨試想它就像是台灣的國泰人壽，在大台北擁有許多精華的土地，但是BritishLand的市值規模比起國壽可是大多了，高達5258億台幣。至於WestfieldGroup這家澳洲公司的土地開發與物業管理公司，所持有的不動產也高達8300億台幣，而它在經營管理上的專業，更是環球型不動產基金投資組合中手中的王牌。它長期觀察一些賣場或購物中心的經營狀況，若是看好其未來性，就會積極介入經營管理權，再導入管理機制，使它起死回生，或是好上加好。在某種程度上，Westfield很接近台灣的潤泰集團，擁有土地開發（潤泰創新）的能力，兼具綿密的量販連鎖店（大潤發），但是以Westfield所經營的深度和廣度來說，規模絕對遠大於潤泰。畢竟國內如潤泰集團所導入的量販連鎖店，只限於公司旗下的品牌，但是對於Westfield來說，不是自己養一個量販品牌，而是到其他不同的量販品牌去介入管理。Westfield介入經營，並非只為了管理與行銷一個品牌後，迅速獲利了結。它在這部分的獲利模式，和私募基金的做法不同：私募基金將一個品牌管理成功後，待價而沽後賣掉，再去找下一個標的；而Westfield將一家量販店或購物中心建立成熟後，不但介入經營，而且繼續管理，收取長期而穩定的收益。
#@1@#此外，像SimonProperty、ProLogis、VornadoRealtyTrust等美國不動產或相關土地開發公司在全球的布局，也有出色的表現。「北美不動產市場並非泡沫化（bubbles），它的商用市場仍然看好，是支撐不動產的重要力量。」來自波士頓的美國人、富達環球不動產基金的基金經理人StevenBuller說，很多人都對美國不動產現況有所誤解，其實住宅市場較為低迷，但是商用市場仍十分活絡。SimonProperty這家地產公司可說是北美最大的不動產開發商，以零售業為主，擁有土地開發與協助招商能力，投資開發的大型零售商場（retailwarehouse），以及購物中心（shoppingcenter）(**再確認。此處應是ShoppingMall,shoppingcenter應是指一個較大的area)的租金，是大筆而固定的現金流。還沒有感覺嗎？Simon所擁有賣場的精緻度就像台北京華城一樣，而且它所擁有的單一大型零售商場，規模大到像台北內湖的好市多（Cosco）、燦坤內湖旗鑑店、內湖家樂福等量販賣場群聚所圍成的一大片整體開發區，而不是一棟棟單獨存在的賣場。還覺得不夠大嗎？它在美國有285個像這樣的賣場，在歐洲53個，日本5個，墨西哥也有1個，而且，還在積極地以併購方式擴大經營規模。ProLogis是全球知名、以物流配送為主的開發商和服務商，「ProLogis的經營方式很特別，」寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良指出，它的強項不僅是蓋物流與工業廠房，它甚至會協助想要到其他國家發展物流中心與建廠需求的企業，先幫助這些企業規畫設計、建置興建，然後提供這些客戶進駐；由於前置作業十分嚴謹，加上是先有客戶需求才建置的，所以出租率幾乎是百分之百；目前在全球已經擁有2400個物業經營管理權，廣布美、歐、墨、日，並且在2003年，就已經在中國發展了。以ProLogis的經營方式來說，可以從最初的開發設計費，到開發後的租金與管理收益，甚至還可以發行不動產基金來看，可以說是利用Know-how（專業知識）將土地的價值發揮到極大化，並且不斷地複製成功模式。
#@1@#VornadoRealtyTrust這家公司是以物業管理為主的開發公司，在曼哈頓擁有26棟精華地區的辦公大樓，而且有許多是在曼哈頓地段最貴的中城（Midtown）。賴盈良表示，Vornado最近和其他公司合作，買下一些玩具反斗城的建物，動作十分積極。有什麼機會，可以藉由這些富可敵國的地產公司，在不動產方興未艾，而它們迅速擴張的同時，海撈一筆？答案其實很簡單，就是在年前精挑細選一檔歐洲或環球不動產境外基金，只要重要持股包含上述幾家公司，並以歐洲和北美為主的商用不動產標的，就能立於不敗之地。Buller也建議，投資境外基金通常對於基金經理人持股內容不那麼熟悉，為了避免因地理因素的理解有限（localthinking），挑選時，應考量這檔基金是否是由國際品牌發行，而經理人較具有國際觀。在過年這9天，不論是在倫敦尋覓辦公室的董事長，或是在美國購物中心買辣妹合唱團CD的小學生，他們都在幫你賺大錢；買支境外不動產基金，全球的不動產熱錢，將迅速通往你的荷包。
