25年前，放眼所及，信義計畫區不過是一片荒涼土地；25年後，它已成為台北最熱鬧的商圈。過程中，是誰帶進了大批人潮？誰又是信義繁榮發展的最大受惠者？新光集團旗下的新光三越百貨，確實帶動的集客效應；不過，眼光精準、買入大筆土地、坐享投資成果的卻是國內壽險業龍頭之一的新光人壽。新光集團在信義區的土地總坪數占1萬5535坪，是信義計畫區精華地段的大地主。除了新光三越A4與A9屬於百貨外，其他如新光三越A8、A11、A12、E2曼哈頓金融大樓及C1新光傑仕堡等，皆為人壽所擁有。
#@1@#10多年來，新光人壽將房地產投資主力定位在「高消費百貨大樓及都會型辦公住宅一體的高級大樓」；如今，光是1年的租金收入就高達近新台幣90億左右，可說是「人在家中坐，錢從天上來」；尤其是低利率時代，這些平均報酬率5％以上的穩定收益，是新光人壽在壽險本業外的一大收入。新光人壽如何善用壽險業長年期資金，成功地進行房地產投資？本刊記者特別專訪新光人壽總經理潘柏錚，請他詳談新光人壽的投資策略。以下為專訪紀要。「理財周刊」問（以下簡稱「問」）：新光人壽在信義區集中式的買下大筆土地，獲利頗豐；當時，你是如何判斷它具有投資價值？「潘柏錚」答（以下簡稱「答」）：投資，有時候除了眼光看得準之外，還需要一點「雖千萬人、吾往矣」的勇氣。如果，等大家都看到了，再去投資，可能就晚了。像新光三越A11蓋好的時候，附近都還很空曠，那時候就有人覺得百貨公司蓋在這裡，會賺錢嗎？可是，才短短幾年，人潮和買氣都向此地集中；南京東路新光人壽舊總部，剛蓋好時，附近也是什麼都沒有，但是，後來舊總部附近幾乎是各金融機構的總部。從事房地產投資，必須看一個地區的發展潛力；信義區雖然比台北市其他地區晚開發；但是，相對來說具有整體規畫的優點，發展的方向也比較明確。
#@1@#問：信義區近年土地和房價高漲，幾乎1年就漲20％，以信義區大地主的身分，你認為，信義區的未來投資機會如何？答：雖然新光人壽在信義區還有A12的商辦大樓及飯店建案；但是，憑心而論，信義區已經是一個成熟，甚至飽和的市場，可以開發的土地只剩10％；而且，多半集中在外圍較偏僻的地段。我認為，台北市未來最佳的投資地段，將會是擁有科學園區的內湖區。問：目前，新光人壽在內湖區的投資有哪些？答：現在，新光人壽在內湖有3棟商辦大樓，都是滿租。目前，租金還不算高，但預估2008年租金會大漲。未來，我們還會在內湖區找合適投資的商辦大樓標的；只是，買地自建太慢了，所以，會找一些已經蓋好的，只要地段不錯、淨報酬率有4％左右，就會考慮投資。至於住宅建案，則會選擇靠近大直附近的地段。5年內，新光人壽在房地產投資上，還是會維持商辦大樓和豪宅建案的投資策略。
#@1@#問：信義區的新光傑仕堡建案，獲得市場好評；瑞安傑仕堡及聯勤土地開發案，也將以豪宅為主。你如何看待台灣豪宅市場？在所謂的M型社會話題下，豪宅市場是否依舊看好？答：大家都說豪宅很多，擔心市場會不會過熱；其實，豪宅有三個要件，就是：地段好、管理好和建材、設計好。在這個定義下，豪宅其實不算太多，因為好的地段不容易找，它可能得在市中心，而且坪數大。而且，豪宅市場具有供需問題，很多社會菁英買豪宅，是基於收藏及投資目的。銷售瑞安傑仕堡的新聯陽發現，有4成的豪宅購買人，都是投資客，也有一些是在大陸經營事業有成的台商，回來台灣投資；另外，豪宅具有節稅功能，也是財產轉移給下一代的新選擇。問：新光人壽不動產投資大多集中在台北縣市；但是，最近高鐵、大陸觀光等概念下，新壽是否考慮加碼中南部的不動產投資？答：原則上，新光人壽不會特別加碼中南部的不動產；因為，台灣的交通、公共建設和經濟重心還是以台北為主。現在台北縣市以外的大樓，都提供人壽的地區總部使用。這些大樓都在各地區的重要地段，多半是三角窗（台語），很漂亮也很氣派。各地區大樓的1、2樓，因為地點好，很多人想租；現在，我們集團自己有銀行了；所以，租約如果到期，都將陸續收回來給集團的銀行當據點應用。
#@1@#問：新壽發行的2檔CMBS（中山、敦南大樓）及REITs在今年都有相當好的獲利表現；未來，是否還會將手上的不動產標的進行信託？有哪些？答：2月8日要以松江、承德和板橋大樓為標的，再發1檔CMBS，規模13.94億元，自留40％。開放不動產證券化，讓資產活起來，是很好的事；新光人壽這1、2年獲利不錯，不動產證券化貢獻不少。因為，不動產證券商品還有分離課稅的優惠，所以，這麼好的商品，新光人壽都有自留，例如規模113億的REITs，就自留20％；中山和敦南大樓的CMBS，也分別自留56％和44％，發行總數達186億元的不動產證券化商品中，我們自留約1/3。雖然，有外資覺得台灣的不動產證券化商品，受限各種法規，漲幅有限，但是像新光的REITs發行近1年，就漲到12.7元，有27％的投資報酬率，換算成現在的銀行定存利率，得要累積10年才有這樣報酬。當然，既然進行信託，「有出就要有進」；所以，如果今年有好的投資標的，預計可投資100億元以上，因為除了不動產證券化自留及回收的資金可利用外，新光人壽去年總保費收入有1800多億元，短期資金亦有400～500億元，銀彈相當充足，只要一有「看得上」的標的，就可以馬上下手。
