今年2月底，教育部拋出推動「12年國教」的議題，竟成了房市的大利多；在2009年前，給足了明星高中周邊房地產上漲的想像空間；教育部長杜正勝也被房仲業者戲稱──根本就是房地產最大的利多作手。有哪些學校周邊的房地產，會因12年國教議題而受惠？搶進明星學區或待漲區的投資報酬率又是如何？《理財周刊》特地邀請3大房屋仲介業總經理，以專家的獨到眼光，從不同面向及區域切入探討明星學區的房市前景。其中，住商不動產及永慶房屋以台北縣、市為著眼區塊，北區房屋則跨越北、中、南，為家長們及房地產投資者，挑選高中學區周邊，2年至少獲利15~20％的房市潛力區。
#@1@#未來，如果推動「學區制」明星高中，學校周邊的房地產是否會有一波漲勢？我們估計得比較保守。因為，這必須觀察2008年之後的台灣房市而定。如果在房價維持不變的狀況下，起漲10％~15％是不成問題的。一般來說，校園附近的房地產，都擁有獲利高、房客單純且轉租速度快的特性，對於初入房市，且資金不虞匱乏者是很好的選擇。但學區制是走大生活圈或是小生活圈學區制，就關係到哪些區域的房地產具有投資效益？例如，建中、北一女若走小生活圈的話，那影響不大，因為，附近住家不多，大都是行政辦公區；反之，若走大生活圈，那麼，可能連永和也是直接受惠區域了。以前，永和房價和板橋、新店，是三足鼎立；但是，過去兩年，板橋及新店各有利多，明顯把永和甩開了；如果，永和希望房價能與板橋一決勝負，那明星高中走大學區制，對永和是一大利多。由於廢除明星高中，恐有排優後遺症，家長們及輿論的壓力大；而且，蘇貞昌院長所提到的12年國教，初步規畫以15個國中基測學區以及前3志願外的高中作為配套；如此一來，對房價影響較大的區域，應該是以辦學績效佳的高中、完全中學為主。因此，未來具潛力區的高中部分，在台北市，我們看好內湖、永春、大同、和平、中崙、西松、中正及松山等7所高中；台北縣方面，新店、板橋、海山及永平等4所高中周邊，像臨近新板特區的板中及海山高中，有比價空間，新店高中有裕隆生活圈加持，都可逢低布局，2年應有15~20％的上漲潛力。此外，高中學區制可能造成某些明星國中光環消褪，讓辦學也不差的二線國中，因為也在明星高中學區內，有機會擠入明星高中就讀，因而造就房地產具有上漲空間；尤其內湖捷運線經過，近內湖科學園區及南港經貿園區的國中，房價都值得期待。在產品類別上，都會區明星高中周邊，由於新成屋少，價格高，將促使一般小家庭，選擇以交通成本取代購屋成本，進而促使周邊低總價的設籍套房、老屋產品買氣暢旺。選擇的不二法門，仍以老字號校園及商圈複合型學區為第一首選。如果，物件能涵括明星國中、小，例如東門國小、中正國中與北一女、成功高中等，相對增加購買與設籍意願。此外，學校周邊如果涵蓋商圈，一方面可以設籍，另一方面可以開發上班族市場，避免選擇過於偏僻的區位，以免萬一學校辦學績效不佳或政策大轉彎，恐將出現周邊學生套房乏人問津的窘況，這些都是投資者在進場時所要考慮的。總體來說，在購屋評比上應以教學資源、學校環境，以及與住家間的交通狀況等綜合評估，作為購屋區域的選擇標準。但可預見的是，加入12年國教的重大變因之後，以北市來說，某些區域如木柵、內湖等區將出現一波漲幅，坐落於傳統文教區的大安、中正、松山等區域，漲幅將更強。
#@1@#根據永慶房仲網市調結果，家長選擇明星學校的主要考量因素，以學校風氣（21.7％）、師資（19.8％）、升學率（15.7％）、教學資源（15％）四項為主，顯示除了校風外，師資、升學率及教學資源才是家長考慮讓小孩就學的關鍵。12年國教，初期應會走部分聯招、部分學區制；如此明星高中的光環將消褪；同時，在強調高升學率下，私校將自明星高中大舉挖角名師，長期以往，也可能造就明星私校的崛起。從美國、日本教育政策採行社區高中化後的經驗來看，現在，辦學赫赫有名的多屬私立學校；許多世界級名人，也都來自私立學校；預料，台灣12年國教推動後，也將步入美、日後塵，有助私立學校竄起。一旦明星私校的升學率大幅提升，明星光環逐漸成形，自然會吸引經濟能力許可的家長，為就近照顧家中學童而於私校周邊置產；我有一位朋友為了家裡小孩唸小學，一心嚮往康軒小學，千方百計將小孩送進去；而且，最後索性就在學校附近置產。這種情況，未來也會在升學率高的私立高中出現，可望造就私立明星高校周邊新一波房地產熱潮。就目前台北縣、市明星私校周邊房價行情來看，延平中學由於緊鄰師大附中，周邊明星國中、小學群林立；附近的明星國小有新生、金華、仁愛、大安四所；明星國中有大安、金華兩所國中；高中除了師大附中外，還有大安高工亦屬明星高職，每年都吸引不少家長爭相到此設籍，因而周邊房價早已水漲船高，平均房價為每坪38~50萬元，房市欲小不易；除非經濟能力非常好的家庭，才有辦法負擔這樣的高房價。建議一般收入水準的家長，可往市郊如文山區或新店市尋找合適的房子；當地房價僅需市區的一半，家長可將省下的資金投注在小孩學費上，也是提升競爭力的作法。
#@1@#明星學區內房價，向來比區域房價高出1、2成左右，只要打著明星學區招牌，這幾年，房價幾乎都飆漲8~18％；加上租屋民眾大幅增加，租金行情也有1成漲幅，可說是最佳抗跌區。站在投資的角度觀察，即便不是因為子女就讀需在明星學區購屋設籍，消費者也可以明星學區的套房產品，做為投資標的選擇。一般而言，套房產品的投資報酬率，約在6~8％之間，與目前房貸利率相較，具有投資價值。然而，明星學區不論是在生活機能或是生活品質上，都有一定水準，因而，在低總價、高報酬率、高出租率的情況下，投資者仍可考慮選擇明星學區置產的投資理財方式。撇開全台明星國中、小學區房地產，仍是炙手可熱外，12年國教議題將帶動哪些高校周邊房地產漲勢？在北部地區，我較看好台北市大安區師大附中學區、新竹市八大學區及三民學區，中部地區則以台中一中及台中女中，南部地區則是雄中、雄女與高師大附中。目前，北市各明星學區中，平均房價最高的是師大附中學區；由於該校國中部升學率高，班級少，該學區只要有物件要賣，接手者無不擠破頭，房價一路狂飆。目前，公寓已到45~50萬元一坪，大樓則從一坪55萬元起跳，設籍套房的行情更來到一坪60~65萬元的價位，令人瞠目結舌。新竹市的八大學區商圈，學區群沿學府路至食品路分布，匯聚了數所小學、省中、省商、建華及培英國中，與交通大學總共八所學校，成為新竹地區最知名的文教區，深受購屋及換屋族群的喜愛；尤其是科技新貴，成為新竹市學區房價最高的地區。升學率居新竹市之冠的三民學區，以透天厝、別墅與華廈電梯大樓產品為主，房價水準依序為500~700萬、700~1300萬與每坪15~20萬元。中部地區的高中學區，仍以台中一中及台中女中周邊房地產為首選。南部房地產則流行透天厝，雄中附近約700~800 萬元，雄女附近約700~900萬元，高雄師大附中約800~1000萬元。也許總價7、800萬元房子，負擔較重；但碰到好行情，好地段的透天厝可能漲到1300~1400萬元；大樓產品，一坪漲個3、4萬元，一間房子頂多賺個百來萬元；兩相比較，南部透天厝的上漲收益明顯高出許多。
