相信大部分的人，在唸大學時，都有住校或在學校附近租屋的經驗。只是，你可曾想過：腦筋靈光一些，透過轉租當「二房東」，不僅4年的住宿費全免，未來還可能靠「當二房東」致富。紐約人壽資深經理石芸瑄，正是如此。大學時，石芸瑄唸的是哲學系，但她體內卻流著商人的血液，讓她在26歲時，就擁有30間套房出租，年薪上百萬元；即將成為社會新鮮人的你，若能及早練就這一番功夫，也可以成為第二個石芸瑄，輕鬆存得人生的第一桶金。民國81年，由爺爺奶奶一手扶養長大的石芸瑄，考上台中的東海大學哲學系。從未離開台北的石芸瑄，拎著行李住進了學校宿舍，過了一年懵懂的大學生活；大二時，想住學校宿舍，必須重新抽籤；愛玩的石芸瑄，根本不想住校，便暗自祈禱：「千萬不要抽中！」最後，如她所願的沒有中籤。從小在台北市仁愛路圓環長大的石芸瑄，第一次有了居住的自主性；她嚮往漂亮的宅院，因此，以一個月1萬9000元租下了距離學校不遠、山坡上的「理想國」透天別墅。
#@1@#除了學校生活發生變化外，這時，石芸瑄忽然多了個妹妹，也讓她的經濟安排產生變數。石芸瑄從小父母離異。但是，就在她大二的那一年，19年未見的母親出現了；並且，還帶了一個同母異父的妹妹來找她，希望她能代為照顧。當初協議好，她的學費、生活費由父親負擔，母親就負責妹妹的部分；為了減輕負擔，石芸瑄將別墅的其中兩個房間，分別以5000元出租，自己當起了二房東，每月共收得10000萬元租金，另外還有9000元的租金，則分別由她的父親及母親各付一半。但是，約莫過了半年左右，母親的財務陷入困境，連妹妹每個月4500元的房租及生活費都無法負擔。為了負起妹妹的生活開銷及學費，腦筋動得快的石芸瑄只好將租金較高的別墅退租，另外，以7000元的租金，再租了一棟透天厝，雖然和理想國一樣共有4個房間，但是，與理想國別墅的房租差了近3倍；有了當二房東的經驗，石芸瑄再將其他兩個房間各以3500元出租，這下子，她和妹妹連房租都不必繳了。「從那時候起，我就確信要靠不動產賺錢是很容易的事」，在大學期間當二房東，讓石芸瑄一直到大學畢業都不必繳房租，還可以賺錢；於是，也讓她樂在其中。大學畢業那一年，正準備做社會新鮮人的她，卻因為母親投資被騙，逼得她向朋友借了100萬元償債，使得她在還沒有開始賺錢時，就揹了一身的債務。所幸，當二房東不僅讓她順利償債，還讓她成了小富婆。原本，石芸瑄就是個台北通；所以，對她而言，在台北一帶尋找投資標的並不困難。85年，她第一個投資標的，是位於承德路的一棟5樓公寓。在這棟公寓裡，1樓是由屋主出租作店面之用，2到5樓原本是由另外一名二房東經營出租；但是，因久久租不出去，空置率太高，獲利有限；因此，那名二房東決定撤出，轉移陣地。
#@1@#石芸瑄花了一個星期的時間打量房子，依她還是大學生時所建立的經驗，這棟房子應該不難租。因為，它距離捷運站只有5分鐘的路程；總計有10個房間，每個房間大小適中，但是，為什麼會租不出去呢？原來，是屋子過於老舊；於是，她心裡盤算：做二房東，應該有利可圖。接下來，就是一場你來我往的談判過程。石芸瑄若要全部承租這棟5樓公寓，原來的二房東提出：轉讓需要50萬元權利金；但是，石芸瑄哪來這麼多錢？她還欠朋友100多萬呢！善於談判的石芸瑄將成本一項項算給這一位二房東看，石芸瑄同時要求這位二房東給她兩個月的時間整理房子、並出租，如果，兩個月可以全部租出去，她就付出權利金、取得頂讓權，這位二房東心想：「房子太老舊了，不好租，反正我在這也賺不了什麼錢，索性就讓她試試囉！」石芸瑄花了1個多月時間，開始為它換裝。她知道，房子要以高價租出，須投入資金，為老屋上新妝；於是，她又花了一筆錢，自己買家具，鋪地毯，換窗簾，然後重新粉刷。結果，貼上廣告紅紙條不到一個星期，就全部順利租出。原本的二房東一個月只能收到8萬2500元的租金，經過石芸瑄的妙手後，不但滿租，且租金提高，每個月的租金總收入暴增到16、7萬元，足足多出了一倍之多。至於，那50萬的權利金，石芸瑄用開票方式，分期攤還掉了。從85年至今，她還是這棟公寓的二房東。原本，屋內只隔10間套房；現在，她擴充到了13間；並且，還不斷更新房間配備，極少出現空置情況；目前，扣除之前的裝潢及維修成本，每個月毛利仍高達8、9萬元。
#@1@#除了承德路的這一棟公寓，為石芸瑄帶來高收益；台北SOGO附近的一棟大樓，也為她創造財富。有一次，石芸瑄到台北SOGO百貨附近吃冰，猛然抬頭，看到一棟大樓內有一層樓幽幽暗暗的；她心想：這麼好的地段，居然空著；於是，她主動打聽，原來，這層樓本來經營賓館生意，後來，被台北市政府違法取締停業後，就閒置著沒有租出去。腦筋動得快的石芸瑄，很快地找到了屋主。但是，即使超過一年還沒有租出去，屋主仍開出了一個月10萬元的價格。不過，老實說，在SOGO附近、88坪，共11間套房的房子，租金10萬元，算十分便宜。只是，石芸瑄打的算盤是：若花150萬元重新裝潢，同時，將11個套房改為7個套房，每一間的空間擴大，就更可以提高租金，問題是：這150萬的裝潢費需要屋主共同分攤，調降租金；但是，要如何說服他呢？於是，石芸瑄花了整整一個月的時間將構想向屋主說明，這棟房屋的屋主本身資產就頗雄厚，先前不慎租給違法業者，讓他如驚弓之鳥，因此，他對租金倒不是十分在意；他在乎的是：能夠找到安全、穩定性高的房客：另外，他也不想一天到晚為了房客的事煩惱。石芸瑄用誠意說動了屋主，以每個月5萬元的租金成交，租期是6年；結果，經改裝後，石芸瑄每個月的總租金收入高達12萬元；至於150萬元裝潢費，在2.5年之後回本；這棟房子，足足讓石芸瑄賺了200多萬元。
#@1@#於是，從85年到88年，3年內，石芸瑄將早先的100多萬負債還清；但是，之後裝潢費用等好幾百萬支出，到90年左右，才真正達到損益兩平。石芸瑄在短短3年內，快速地累積了30間套房；目前，扣除她請姑姑幫忙照顧、看管的薪資外，每月還有約10萬元的租金收入。「我覺得這個世界上到處充滿了價差，包括利率、匯率、房地產等，這些都是賺錢的機會」，非財務背景出身的石芸瑄認為，不管投資什麼，只要一枝筆、一張紙講得清楚的，都是好的投資。至於，石芸瑄哪裡得來這麼多理財的知識？「有關於投資理財的資訊，我有20％是看書得來，另外80％是藉由與不同領域的客戶聊天所得」，石芸瑄如是說。去年5月，有一位醫生客戶介紹她去買遠雄建設在三峽的個案，她看了預售屋之後，預訂了2戶，面積分別為76坪及69坪；近1年前買的價格約每坪14、15萬元，目前行情已漲到18萬元，石芸瑄打算交屋之後就脫手獲利。
