Q根據美國中情局(CIA)最近所公布全球二二七個國家與地區的「2021年總和生育率(fertility rate)預測數據」，台灣的生育率為全球倒數第一；其次，根據內政部統計處公布資訊，2020年台灣粗出生率僅7.01‰，少子化問題已構成國安危機，而高房價更被直指是造成低生育率的原因之一而引起廣泛討論。想請問莊教授，台灣房市長久以來都呈現大漲小跌走勢，「錢多＋低利率＋低稅率」的經濟環境更給了房地產市場投機炒作誘因，追根究柢，造成台灣房價漲多跌少的源頭為何？
A錢多利率低的金融環境導致房價長期看漲，多年來政府一直為高房價傷透腦筋，究竟抑制房價是提高稅基或稅率何者比較有效？一般咸認提高稅率比較有效，但也不宜太高；最近美國拜登總統擬提議將富人現行20%的資本利得稅調高將近一倍至39.6%。如再加上投資收益附加稅，年收入超過一百萬美元的富人投資，聯邦稅率最高可達43.4%；至於增加的稅收將用以挹注社會福利支出，藉以改善美國長期的財富不均問題，當然此一重稅措施必然也會有效抑制房地產投機炒作，不過這麼高的稅率不免令人質疑其對整體經濟之衝突有多大。
去年以來政府打炒房三部曲愈來愈明顯，從限縮貸款額度到房地合一稅2.0，並且更進一步將法人也列入規範；其實台灣房市早已長期處於泡沫危機狀態，此可由2020Q4全國房價所得比高達9.20倍，台北市與新北市分別高達15.78倍、12.09倍，此外，全國貸款負擔率36.81%，台北市與新北市亦分別高達63.12%、48.36%，由此顯見當前高房價之嚴重程度。
最近這一波由投機炒作所導致房價一再飆漲，倘若政府再不使出殺手鐧，一旦硬著陸造成金融市場系統性風險，後果不堪設想；惟稅制改革仍應兼顧經濟成長與就業，並以達到前央行總裁彭淮南所最關切的「軟著陸」為優先選項。因此，縱然有不少人主張再祭出囤房稅因應，主管機關還是持保留態度。
台灣的高房價已逐漸成為年輕人不敢買房、結婚、生子的不利因素，讓我們追本溯源，從四大面向探索台灣房價高懸不墜的成因。
一、「土地交易」是否熱絡？
─錢多利率低，搶地風潮仍未止歇
2017年初，苗栗三義木雕與嘉義馬稠園區陸續傳出多件台商回台投資案，其後隨著回流資金逐漸增加，更演變至爭相購地投資甚至投機炒作，影響所及，包括工業用地及農地，各行各業也都不約而同的加入搶購行列，竟連五股工業用地每坪開價也超過一百萬元。
除台商陸續回流購地建廠，包括離岸風電、鐵道經濟建設等，傳統產業與高科技廠更是爭相搶地、搶工，終致建材、工資等跟著高漲，營業成本逐漸提高，正好給予業者反映成本的最佳藉口。
景氣看好，購地就不再是建商的專利，尤其是在「錢多利率低」預期心理下，買房儼然成為資金避風港，有錢人買豪宅不貸款者不在少數，房地產市場交易愈熱絡，建商就會不斷加碼購地；尤其建商最清楚客戶來源當中到底有多少人以現金購買？究竟豪宅與高級住宅為何會以公司法人持有，再經由股權轉讓避稅，有關這一點主管機關也都瞭如指掌，而這也正是即將於今年七月一日實施的房地合一稅2.0新稅制也一併將法人列入規範之主要緣由。
房地產受資金追捧，近年卻一路追漲到精華地段地上權價格遠高於所有權價格，其最明顯者例如台北市101大樓旁的信義行政中心與仁愛路三段的空軍官兵活動中心這兩大指標案，決標價格竟然遠高於台北市其他地區一般所有權地價，尤其截至目前為止，資金行情仍未結束，再加上全球疫情尚未結束，一般民眾咸認台灣疫情控制得宜，尤其台北市在土地資源稀少情況下，不少國人回台之後，陸續將資金用於購屋置產，而這也正是二、三年來雖然豪宅去化遲緩，最後仍會高價出清之主要原因。
爭相購地是房價高漲的一個主要根源，包括最近指標性建商國泰建設在四月十三日新北市辦理二重疏洪道、金山市地重劃區土地標售時，以總價33.95億元，換算每坪單價高達171.2萬元，標得二重疏洪道標號970號土地。尤其近年房地交易熱絡，建商手頭資金充裕，因持續看好房市前景而加碼購地，不僅上市櫃建商，有些傳統家族企業也跟著買進土地，將養地作為投資理財方式之一，而這也導致土地交易至今依舊處於熱絡景況之主要原因。
二、「推案量、銷售率」多少？
─推案量與銷售率直接反映市場景氣走勢
十年來北台灣推案量在2013年達到最高峰，推案金額高達1兆3476億元，銷售率高達77.98%，2016年則下降至8132億元，銷售率亦僅28.8%，及至2020年推案量急遽增加至1兆2754億元，銷售率再度提高至58.36%(詳請參閱附圖)，由此顯見十年來所累積大量空屋餘屋，在當前房地產交易稅逐漸增加情勢下，必然會面臨愈來愈嚴重的賣壓。
另外，這段期間不少買進土地的投資者沒有推案進入預售市場，更有不少人囤房、囤地待價而沽，這也正是當前是否應該再祭出囤房稅，各界看法不一之主要癥結所在。
三、「議價率」多高？
─實價登錄2.0上路後才能逐漸呈現真實交易價格
不論景氣好壞，一般從開價到實際成交價，這中間的議價空間包括停車位、贈送裝潢、家電在內，大約都是10%左右，就算是熱門搶手地段，代銷公司也都會先將開價設定得高一點，好讓購屋者有個殺價空間，這也正是「實價登錄2.0」在七月一日正式上路之前，其間仍舊潛藏不實交易價格之主要原因，因此，議價率高低對於景氣走勢之研判就顯得格外重要，例如議價率超過10%，代表市場為買方市場，若議價率低於10%，則代表市場進入賣方市場，有關這一點，當然只有建商與代銷公司最為清楚，因此，未來對於景氣走勢之研判，議價率必然也是極為重要之一項參考指標。
四、「交屋」是否順利？
─2021年房市最大變數是如何順利交屋？
依內政部公布之預售屋買賣定型化契約之規定，交屋日期係以「日曆天」為依據，現階段由於建材、工資上漲等因素，幾乎不可能依日曆天準時交屋完畢，但後續的問題仍將接踵而來；首先，由於成本提高進而壓縮獲利空間，是否能夠順利完工、甚或交屋過程會不會出現工程品質低劣或貸款成數不足等糾紛？舉例而言，台北市和平東路靠近敦化南路口某都更建案，建商就因為周轉不靈而宣告倒閉，目前其進度仍停留在完成拆屋階段，至於如何善後則不得而知。
由以上之分析可知，在當前兩次信用管制加上房地合一2.0新稅制，如再加上各政黨相繼提出的七個版本囤房稅建議事項，不論市場景氣走勢如何，就以上四大流程加以檢視，在無利可圖或沒有增值空間情況下，再加上原已存在之大量空屋餘屋，以及都市更新、危老重建逐漸增加供應量情勢下，雖然不致出現硬著陸問題，惟緊跟著軟著陸而來的建築產業流動性風險仍不容掉以輕心！
