今年房地產重頭戲「三二九」檔期，建設公司推案量再創新高；再加上壽險公司最近剛好也紛紛喊出加碼國內不動產，看起來，台灣房市今年似乎又有一年榮景。據壽險公司號稱今年至少已準備逾新台幣800億元銀彈，伺機加碼國內不動產。但是，最後實際投入多少資金？是否間接嘉惠一般投資人？仍有待觀察。
#@1@#3年來，房市已到高點，壽險業為何持續看好？一位壽險公司投資長直言，壽險業今年仍看好房地產的原因，主要是壽險公司已投資逾3000億元資金，只有繼續維持房地產強強滾，壽險公司的帳上獲利才會跟著漂亮。另外，壽險業每天都有保費進帳，這些資金會隨保險公司規模愈來愈大，為了創造投資效益，保險公司本來就不愛滿口袋裝滿現金，加上保險資金投資管道受到法令限制，不動產自然成為最佳的投資標的。以壽險業龍頭國泰人壽為例，國泰人壽現在投資不動產比重佔全部可用資金的7％，每年至少還有120億元新增資金在尋找新的投資標的。不僅如此，國泰人壽一直希望把不動產投資比重提高到9％，以此換算，待投資的金額更是龐大。國泰金發言人李長庚表示，國壽每年資產增加1750億元，不動產又是資產配置一環，每年當然會將一定比重的資金投入不動產。遇到價格合理、符合長期投資效益的好標的時，自然也會多投資。
#@1@#據了解，國泰人壽的投資策略，沒有地域限制，只要有好的標的，國泰人壽都會積極評估。現在國泰人壽在全台擁有154棟獨立所有權大樓，還有逾50棟取得部分產權，去年受惠房市熱絡，出租大樓的收益率高達9％，讓其他壽險公司相當羨慕。整體來看，國內主要壽險公司今年打算投入不動產的資金，至少就有800億元以上。只是壽險資金雖然相當龐大，但壽險公司的投資策略並不盲目，投資標的除了國泰人壽及新光人壽擴及一般住宅(以豪宅為主)，幾乎所有壽險公司都只愛商用不動產，希望賺取5％以上的租金報酬率。以今年為例，國泰人壽已斥資38億餘元，買下台北市敦化南路二段A級敦南辦公大樓；南山人壽也以11億元，買下宏碁集團在內湖瑞光路6000坪的辦公大樓。另外，過去只租不買的ING安泰人壽，去年在內湖投資約8億元；富邦人壽去年也加碼不動產，以18.88億元購入華邦科技大樓。比較特別的是，壽險業出手的每個交易案，買價都屢創新高，對激勵不動產市場有很大幫助。大型壽險公司主管分析，壽險公司之所以偏愛商用不動產，主要是壽險業的投資區域，幾乎都鎖定房價抗跌性較強的大台北地區，且商用辦公大樓比較容易管理，地段不錯的租金收入都相當穩定。而且近年來不動產漲勢已讓都會區一般住宅的價格攀升到高點，風險較大，商用不動產的價格相對顯的平穩。
#@1@#除此，壽險公司的資金都是長期資金，投資以後並不會馬上獲利了結，因此只要地段夠優，即使價格太高，壽險公司還是願意砸重金買下，不會擔心套牢的問題。例如，南山人壽位於信義計劃區的新企業總部大樓，是早年南山人壽以天價買下的土地自建而成，當時投資時，還被業界認為買的太貴。誰知最近三年房價漲翻天，使得南山人壽順利解套，今年甚至有法人認為南山人壽投資眼光精準。不過，壽險公司即使資金雄厚，又頻頻強調看好國內不動產市場，但依舊不會隨意出手，實際投入的金額仍然有限。國泰人壽年年喊著要提高不動產的投資比重，但加碼的腳步卻趕不上新資金增加速度；南山人壽及ING安泰人壽去年就透露要再加碼百億元資金投資不動產，但一年過去，實際投入的資金也相當有限。至於其他外商壽險公司，除了來台較早的南山人壽及ING安泰人壽以外，幾乎都不太碰台灣的房地產，原因是這些外商壽險公司來台時間大約只有10年，每家公司累積的可用資金只有500~700億元，等於沒有足夠的資金可以長期放在台灣不動產。
#@1@#另外，包括保誠人壽、保德信人壽、紐約人壽等外商壽險公司，多屬於國際金融集團的成員，壽險資金的投資都委由旗下關係企業負責操盤，投資策略也受到總公司搖控。對於地域性強、投資期限長的不動產市場，自然沒有太大興趣，即使投資，也是以自用為主。ING安泰人壽、保德信人壽等外商壽險公司，先前都表示要在台買企業總部大樓，但最後也只有保德信人壽實際砸下資金，投資方式則是由總公司負責出資，過程並不碰台灣壽險分公司的可用資金。保德信人壽是在2004年，以近30億元購入位於南京東路的企業總部，該大樓地上12層、地下5層、總面績約6556坪，雖然是自用為主，但如果以市價衡量，保德信人壽已經賺錢，持有不到3年，獲利相當可觀。
#@1@#另外，統一安聯人壽總經理馮元輝表示，今年統一安聯人壽也會投資不動產；但是，他也強調，投資範圍仍限於自用。至於為何不以投資為目的？統一安聯高階主管不諱言，因為該公司以銷售投資型保單為主，保險資金累金有限，現階段並不適合。外商壽險公司投資長提醒，壽險業頻頻宣示大舉搶進房市，確實是不動產的炒作題材；只是，能否持續炒高一般住宅的行情，仍有待觀察。投資人最好也別抱著再撈一票心態，搶搭順風車，否則有可能成為最後接手的套牢戶。
