高房價是果不是因，囤房稅、房地合一稅2.0都治不了果，TOC分析法則將協助找出高房價的「因」，政策才能對症下藥。
台灣房市的核心問題不在房價，高房價是果，囤房稅、房地合一稅2.0都治不了果，重點要先找出「因」，才能對症下藥。若政府與民代、學者一味的只知提出一切防堵政策，對房市問題也只能治標而難以治本。因此，筆者嘗試運用十年前擔任中小企業電子化顧問師時常使用的診斷工具TOC制約因素法則(Theory Of Constraints)，分析出當前房市高房價的真正核心問題，最終才能提出治本的解決方案。
首先，把影響房市核心問題的面向分為基本面向(包括經濟成長與市場供需)、政策面向(包括國土計畫、稅制改革)、景氣技術循環面向，再依此三大面向找出最底層的核心問題因素，分述如下：
一、經濟成長面向的核心因素～資金充裕、利率偏低：
在中美商戰影響下台灣出口受惠，經濟成長強勁，台商製造業與資金大回流，而全球因疫情QE量化寬鬆影響下利率持續走低，資金氾濫與利率偏低，營造房市向上的契機，加上台灣一向缺乏多元化投資管道，氾濫的資金找不到適當出口，當然就容易注入股市與房市。
二、市場供需基本面向的核心因素～都會人口集中的剛性需求強勁：
台灣都會處於地少人稠的局面，過去交通建設速度緩慢，且社會住宅供給量極低，土地供給少而剛性需求多，加上近年營建相關產業通膨的成本轉嫁，促使房價走揚。
三、國土規劃政策面向的核心因素～囤地比囤房更嚴重：
土地是麵粉、房屋是麵包，高房價問題源於高土地成本，過去數十年來，台灣土地使用違法亂紀，導致農不農、工不工、商不商…等等土地使用亂象，土地被少數人壟斷，短線炒作也賺，長線囤地更賺，加上國有土地市有土地在房市景氣熱絡中趁勢紛紛提出標售，都會地價屢創新高，造成囤地比囤房更加嚴重，土地炒作才是房價高漲核心問題中的核心問題。
四、稅制改革政策面向的核心因素～台灣房產稅制未能全面革新：
台灣房產稅制包括持有稅與交易稅的稅基陳舊不堪，而政府平時不徹底檢討廢除稅基全面改革，選舉來臨就會因輿論壓力而匆促提出短線稅制打房，造成繁複的稅制一再疊床架屋，在房市上升趨勢線上，稅制打房恐會造成助漲的問題更嚴重。
五、景氣循環技術面向的核心問題～當前房市處於第六循環的上升趨勢線上：
房價漲跌有其景氣循環因素影響，上波房市景氣循環在2014年反轉向下後，2018年全台房市止跌回升，在經濟成長強勁、資金充裕、利率偏低、土地高漲、通貨膨脹…等基本面向相互影響下，房市開始進入景氣第六循環的上升趨勢線上，此波循環雖面臨長線少子化威脅，但也因全台兩代不同堂趨勢明顯，剛性需求強勁而大幅推升基期較低的中南部房價，這些技術面向都難以運用打房政策扭曲走勢。
綜上所述，台灣房地產高房價是「果」，政策面向的土地政策是最核心的「因」，政府應深切了解整體房市核心問題，對症下藥，筆者提出五大治本解決方案：
(一)廣建社宅：廣建只租不售社會住宅，紓解租賃市場，長線避免包租公壟斷租賃市場，並紓解低總價市場強勁需求。
(二)加速全台交通建設：交通為建設之母，強化交通建設必能擴大都會範圍，促使上班族往蛋白區移動，近年交通建設有改善地區，已明顯看到蛋白區房價翻身，同時也能解決年輕人買不起房的問題。
(三)修訂國有市有土地標售要點：國有市有土地標售應有所規範，除限期開發外，擴大容積獎勵，大幅提高社會住宅比例，一方面降低土地售價，一方面為社會住宅一地難求解套。
(四)房產稅制全面改革：廢除舊有的房產稅基，重訂合理稅率，同時達到提高非自住持有稅與多戶囤房稅的雙重目的，並廢除增值稅加徵土地交易稅，針對長期囤地的稅率也應有所調整。
(五)徹底檢討房產政策：房產政策擬定一再採信委外御用學者的研究報告，不但常與實務脫節，且容易誤導政策擬定的方向偏差，這些人為因素對市場往往造成更不利的影響。
