台灣房市房價飆漲，都從預售屋先帶風向，而為了防止炒作歪風，政府祭出「房地合一2.0」及「實價登錄2.0」兩大緊箍咒，用重稅及重罰來防堵炒作。
「今(二○二一)年七月一日起，影響台灣房市發展的「房地合一2.0」及「實價登錄2.0」即將上路，其中，對於預售屋市場都有很大的變革，政府藉由法令的修法，出動重稅及重罰兩大鍘刀伺候，全力防堵市場炒作歪風再起。
房地合一2.0抑制短線炒作
眾所周知，「房地合一2.0」的高稅率雖然仍維持三五％至四五％，但就「短期持有」的認定，從原本持有一年內售出，將課四五％利得稅，改為兩年內；至於原本持有一年以上至兩年內售出的稅率為三五％，此一時間也延長為持有滿兩年以上至五年內(如附圖)。
由於「短期持有」的期間由兩年拉長至五年，將對「短線進出」的投資人產生抑制效果，除非是政府規定的幾大防錯殺的豁免條款，屬於不得不賣屋者以外，想要在短期內進出房市，都得付出三五％至四五％的資本利得稅。
此外，「房地合一2.0」的另一重點在於將預售屋及法人納入管制，其中影響最大的是把預售屋視為「成屋」，預售屋持有時間從簽約日當天起算，持有五年內賣出課以重稅；若預售屋完工，預售階段持有時間「歸零」，交屋後持有時間再重新起算，五年內售出同樣須被課重稅。
住商不動產企劃室資深經理徐佳馨指出，過去預售屋未列入房地合一稅的課徵標的，加上很多投機客炒作「紅單」(即購屋預約單，通常為三聯式，客戶收到第一聯為紅色，俗稱紅單)，都在房子完工交屋前，為了不繳貸款，而先賣掉紅單方式來短線獲利，間接造成炒作投機風潮，因此，「房地合一2.0」納入預售屋及持有期間「歸零」的用意，主要在於卡住「紅單」炒作。
至於「實價登錄2.0」的新制，更包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後三十天內須申報、機關有查核權，最重可按次罰一百萬元、禁紅單轉售、預售屋契約納管等五大變革。
實價登錄2.0有五大變革
內政部表示，「實價登錄2.0」是健全不動產市場的重要措施，將使不動產成交資訊更即時完整揭露，防杜投機炒作。
內政部更政策宣導，指出「實價登錄2.0」五大變革的重點：
一、地號、門牌完整揭露：
目前實價登錄提供查詢的成交資訊只揭露區段化的地號或門牌(如徐州路1-30號)，新制施行後，將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的三百多萬筆成交資訊，讓交易資訊更為透明。
二、預售屋銷售前備查、成交後即時申報：
新制規定銷售預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；此外，預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起三十日內，申報成交價格等資訊。
三、增訂機關查核權、加重屢不改正罰則：
為查核申報登錄資訊的正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。
此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶(棟)處三萬至十五萬元罰鍰，且經二次處罰仍未改正者，更可加重按次處三十至一百萬元罰鍰。
四、紅單交易納管：
新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據(如預約單)並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶(棟)處十五萬至一百萬元罰鍰。
五、預售屋買賣定型化契約納管：
新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶(棟)處六萬至三十萬元罰鍰。
中國土地改革協會副秘書長吳宜學指出，光從內政部解說的五大重點就可發現，好幾點都跟預售屋有關，形同為預售屋市場加了好多道枷鎖，也等同為消費者多了不少安全防範措施。
吳宜學指出，過去預售屋市場，建商跟代銷業者簽訂代銷合約後，代銷公司就蓋接待中心、打廣告賣房子，但有些建商未取得建照，私下用「潛銷」方式，就把房子預售光，因衍生諸多爭議，政府為遏止此歪風，特此於《公寓大廈管理條例》第五十八條約定，要求建商取得建造執照後，方得對外銷售。
不過，「實價登錄2.0」上路後，政府將預售屋買賣「定型化契約」納管，也就是建商或代銷業在銷售預售屋之前，得先將建案資訊及定型化契約報請地方政府審核備查。
此一規定的好處是，未來消費者到預售屋接待中心看房子，建商或代銷業者拿出來的「定型化契約」，已經過地方政府審查通過，形同地方政府已先為消費者把關過了。
吳宜學指出，在預售屋買賣「定型化契約」沒有納入審核備查之前，消費者拿到的契約書中有可能會有許多不符合應記載或不得記載之條文內容，裏面會有建商及代銷業者片面性的規定，且大多可能會是有利於賣方，消費者若喜歡該建案，卻只能摸摸鼻子，照其合約規定走，但其中有些不盡合理的契約內容，日後往往會衍生很多交易糾紛的出現。
公版定型化契約可減少紛爭
根據內政部的規定，預售屋銷售資訊「備查」方式的申報人，就是銷售預售屋者，含括自建自售之出賣人，或是合作開發預售屋之建物出賣人(附圖二)。
吳宜學談到，過去房屋代銷業者，因屬於《不動產經紀業條例》管轄範圍，若有違規行為，會有法可管及給予裁罰，但實務上有不少建案，大都是建商自建自賣，另危老重建條例發行實施後，很多小基地趕著危老都更，但因為基地過小，總銷金額過小，很多代銷業者因無利可圖，根本不想接案，也會是建商自己來賣。
由於有些建商的法制化觀念薄弱，加上建築業沒有專屬法令規範，其預售若有違規行為，消費者頂多訴之《消費者保護法》，但難免曠日費時；但「實價登錄2.0」的預先審查的報備制度，祭出三至十五萬元，且限期改正及按次處罰，也就是「立即罰」，至少能恫嚇到一些不肖建商。
此外，過去很多消費糾紛，也來自於預售屋契約中，建商或代銷業者加入不少不利消費者規定，因此，政府多年來一直推動「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，而這回更加重處罰，可直接按戶（棟）處六萬至三十萬元罰鍰。
吳宜學指出，因為採「戶(棟)」為處分單位，試想，一些中型建案都一百戶以上，若建商「造鎮」計畫的社區可能多達三百至五百戶，以一個預售銷售建案的定型化契約應該都是同一份，一個買賣違反了「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，等同全社區的戶數都「可能」全部違反，如此一來，罰起來可重了，自然讓建商或代銷業不敢拿自己的錢「開玩笑」，而照規定來。
吳宜學分析，建商要「備查」這一部分，對建商最殺，因為從源頭就管制合約，讓糾紛從源頭就盡量消弭，尤其「合約」又是訴訟時的重要依據，政府先把關，也可減少糾紛之發生。
其實內政部這次重修「實價登錄」也真是從各次實地突擊，統整各大建規內容的心得而來。
根房地產業界人士表示，去年房市因資金狂潮帶動房市交易熱絡，在去年下半年，就出現有建案尚未取得建造執照即在網站開放預約，吸引消費者預約購屋，新竹某建案也有一些「大排長龍」的買房隊伍，另今年在台南，遠雄建設在飯店預售，先收取訂單再發買屋號碼牌，等諸多製造房市熱銷的假象，讓紅單炒作再起，自然引來政府的強力稽查。
政府聯合稽查 施鐵腕
從去年底迄今，內政部會同各縣市政府消費者保護官等相關人員，共展開三波查察行動，其在去年十月二十日，即針對台中七期有建案尚未取得建造執照即在網站開放預約，吸引消費者預約購屋進行突擊。
接著，於十月三十一日又會同會同行政院消費者保護處、地方政府消保、地政及建管單位，同步就桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市等六個縣市，二十三個建案進行聯合稽查。
內政部表示，在去年二波預售屋建案聯合稽查，已有違規三案經地方政府裁處共一百四十三萬餘元。
另針對媒體報導「無懼打房、千人搶買預售屋」事件，內政部於今年三月十四日會同臺南市政府、財政部南區國稅局，對單一公司的遠雄建設「明日讚」預售屋建案進行稽查，並將朝向違反《公平交易法》第25條等規定查處，如經確認最高可裁罰二千五百萬元。
另趕在今年三二九房市黃金檔之前，內政部再會同相關單位，於三月二十六日再次於九個縣市、二十六個預售屋建案，展開第三波聯合稽查。
其中，買賣契約不符合規定有十六案、代銷業收取預約金或定金單據未指派不動產經紀人簽章有二案、廣告看板未註明代銷業名稱有三案、要求先繳納預約金始提供契約審閱有一案、銷售時未揭露預售屋買賣契約書資訊有一案、樣品屋或銷售中心未取得建築許可或核准使用有十三案。
此外，此次稽查也發現，有二十五個建案有使用購屋預約單(紅單)銷售，其中部分業者仍有約定可保留不予出售或簽訂買賣契約權利情形。
內政部特別強調，實價登錄2.0新制預計將在七月施行，業者使用的紅單如仍有上述不利消費者的約定，可逕予重罰最高一百萬元，建議不動產業者應儘速修正，以維護消費者權益；另新制也已規定禁止紅單轉售，提醒民眾在購買紅單時應特別審慎，以免日後觸法受罰。
民眾買屋要防五大預售陷阱
此外，針對過往很多預售屋消費糾紛的類型，內政部也苦口婆心地指出預售屋契約有以下五大陷阱，呼籲買房一定要「停、看、聽 」，且特別提醒，若建商提供的契約違反規定，民眾可要求改正，或向主管機關檢舉，以保障自身權益(如附表)。
一：交屋前應完成修繕，遲延交屋利息萬分之五：
在「通知交屋期限」方面，內政部指出，依內政部定型化契約規定，賣方應於交屋前完成修繕，且賣方延遲利息為日息萬分之五。
但過去在查核時，曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務，變更為「交屋後」的保固責任，及降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二，以減輕自身交屋及違約的責任。
二：避免紛爭，車位高度應標明：
在「房地標示及停車位規格」方面，依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。
但查核時發現，業者提供的契約，未列明「停車位高度」，也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」，容易引發相關紛爭。
三：瓦斯內管應建商付費、交屋保留款應總價五％：
在「驗收」方面，內政部表示，自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用，均應由賣方負擔，且交屋保留款應為房地總價五％。
但查核時發現，常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔，或將總價五％的交屋保留款，降低額度為五萬元。
四：保固應交屋日起算，結構保固十五年：
在「保固期限及範圍」方面，內政部指出，房屋的保固期限應是從交屋日起算，結構部分保固十五年，且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，賣方均應負責。
但查核時發現，業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限，或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」，並限縮於「可歸責於賣方」。
五：面積誤差不足部分，建商應全部找補：
在「房地面積誤差及其價款找補」部分，依規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補二％為限；誤差若超過三％，不論是超過或不足，買方均得解除契約。
但查核時發現，業者將「土地」及「停車位」面積誤差，列為不予找補，或限制須於面積「不足」三％，消費者始得解約。
內政部指出，若民眾發現與建商簽訂的契約條款，違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，民眾可以依消費者保護法第17條規定，主張無效。
同時，建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任，訂定對消費者不利的條文；另若發現不動產業者提供的內容違反規定，可要求修改契約條款；同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣(市)政府查處。
