去年靠著發行REITs（不動產證券化），轉虧為盈的基泰建設，今年積極在台北地區推出5個建案，總銷售金額新台幣88億多元；不過，對基泰建設來說，業績最具爆發力的還是基隆陰宅土地案，潛在開發獲利高達223億元。
#@1@#總經理馮先勉表示，公司趁著低潮期韜光養晦，努力提升競爭力，亟思跟同業「差異化」策略，像領先同業推出「基泰之星」REITs產品，就相當成功，成為去年獲利的金雞母；另外，在同業都競推小豪宅產品時，基泰在北市中山北路「基泰之星」小套房建案，也率先喊出「包管2年」服務，提供給購屋者交屋後2年不用繳管理費的差異化服務新觀念，推出不久，2個月內就結案。今年，基泰最特別產品是基隆大水窟的陰宅土地產品，9月正式對外開賣的「香格里拉典藏紀念館」，其有別於其他像金寶山、全安泰的墓園產品以坪數單價計價，反而是賣土地持分後，再跟購地者合建。根據兆豐國際投顧研究員汪姵吟指出，基泰第一階段先就現有的15萬坪土地做銷售，未來土地持有人可就手上土地持分與基泰進行合建，並藉由合建將土地持分轉為建物，而基泰透過合建過程，預估可取回合建者手中約7成土地再做銷售，依此乘數效果，可增加35萬坪銷售量，使土地總銷售坪數達50萬坪。汪姵吟指出，基泰陰宅最具爆發力的部分，主要是以「土地持分」作為交易標的，獲利在交易發生當時就可認列，完全不受開發期間長短的影響，也不像賣預售屋，交屋後才入帳。
#@1@#所以預估，整片15萬坪陰宅案的潛在開發獲利高達223億元，約當EPS有70元，若依基泰預估10年分期開發來說，每年EPS保守估計，至少有7元。馮先勉對法人的評估，非常低調地說：「那是法人說的，不是基泰發表的。」談到財務數字，他四兩撥千斤。不過，一談到這項新產品，他卻透露：「我還想到百貨公司去賣呢！」到百貨公司賣陰宅產品，這可能又是同業間的創舉；另9月22日，基泰還破天荒的要在基隆大水窟墓地，舉辦一場世紀婚禮，破除禁忌。像是要先打預防針般，馮先勉一直強調，不要把它看成陰宅，而是一種「快樂屋」概念。他解釋，「香格里拉」，戶戶挑高5.2米，可收藏個人一生的紀念品或傳家寶，像喜愛航海者，可以把空間設計成航海艙、若喜愛Hello Kitty者，也可以全用Hello Kitty做布置，如果要當豪宅主人，也可以是歐洲貴族式，或走豪奢風等。
#@1@#不過，怕被貼上基泰今後只賣陰宅產品標籤似的，公司發言人協理張玉貞趕緊提醒，指今年基泰還推出基泰天母、基泰明德、基泰帝景及基泰忠孝等新案，其中最特殊的，就是延續「土地持分」的銷售概念，她強調，這是基泰跟同業不同的know-how所在。張玉貞說，台灣房地產這3年走大多頭，建商大多推預售屋，但若依據完工比例法認列，往往是今年推大案量，但入帳時間點可能密集落在明、後兩年。但若是賣「土地持分」，符合會計帳目「一次收款」的入帳原則，當年度就可實現認列。依據基泰建設的理想規畫，希望今後每年的EPS都能賺到1.5元至2.5元間，維持穩健的獲利狀態。但要如何做到？張玉貞表示，賣土地持分觀念，還要教育消費者，且因土地持分，一次要拿出來金額較大，不可能一次售罄，因此還得搭配預售屋銷售，未來每個建案將以雙頭並進方式，以求營收及獲利維持一定水平。基泰建設會如此重視每年的獲利水平？跟最近5年的獲利表現上下起伏有關，好像洗三溫暖。相對於興富發、長虹、華固等業績大成長公司，基泰的表現並不突出。不過，馮先勉解釋說，台灣房地產走了13年空頭，很多營建公司在1997至1999年的金融風暴中消失，有的則是賤價拋售土地及建物，基泰建設轉做出租管理，保留資產，靠微薄的管理收入，挺過房市寒冬。
#@1@#相對於其他建商，在去年及今年，以台北市可建的土地愈來愈少，紛紛砸大錢標地、搶地動作，馮先勉搖頭說：「那是沒有經營能力的人才會做的事！」就其觀念，花大錢買地的成本太高，獲利空間有限。他接著說，雖然過去幾年的帳面並不漂亮，但基泰去年能領先同業推出REITs產品，就是因為以前保留下的資產，在景氣最好時做處分，賣給「基泰之星」發行REITs，入帳金額高達24.5億元，獲利就有4.15億元，可說去年的營收、獲利全看REITs。馮先勉還說，基泰的另一強項也在物業管理。包括去年轉發行REITs的「世紀羅浮」及「大湖商旅」建築，都是先做出租管理；因為，做出績效，每年管理收益超過4％以上，才被相中，成為發行標的物。
#@1@#位於北市衡陽路的「世紀羅浮」建物，當初大華建設跟幾位地主談定合建案，並找基泰合夥，以都市更新名義取得更多的容積獎勵；但蓋到一半，大華資金周轉不順，基泰全部承接後，以衡陽路再也找不到這麼好地段的商辦大樓，進而轉做出租管理，也為基泰找到物業管理及都市更新案的新活路。「我手中，隨時有7、8個都市更新案在談！」馮先勉說，基泰很少砸大錢去搶地，最主要的是比同業早切入都市更新的這塊市場。雖然，都市更新案在整合住戶方面曠日廢時，但他說，基泰一直鎖定台北地區推案，就是因為他有個觀念：「打仗，就要在熟悉的地方打。」他另也預告，因為看好5鐵共構的台北火車站商圈榮景，明年初可能會在台北火車站西側，已整合好的400坪土地上，推出大型商辦大樓，以及在微風廣場附近7、8百坪土地的房屋建案。另基隆路及羅斯福路大世紀戲院旁，都會推特殊型產品，其潛在的獲利空間，將對未來幾年的營收獲利水準大有幫助。馮先勉 小檔案出生：1957年學歷：政治大學地政博士現職： 基泰建設總經理成就： 中華民國第10屆傑出企業經理人
