通貨膨脹對房市的影響可分初期、中期、後期三階段。初期影響購屋積極心態，中期影響搶購風潮，後期帶來「停滯性通貨膨脹」房市小心崩盤。
COVID-19疫情擴散全球已超過一年半時間，全球各國為解決經濟危機，繼二○○八年金融海嘯以來，再次展開QE量化寬鬆與低利率政策，以致氾濫的資金流竄到各國的股市與房市。
全球QE資金寬鬆，一方面刺激經濟成長，一方面帶動股市房市
全球QE後，在股市表現上，美國道瓊工業指數在這一年半中，從低點約21000點到目前約35000點，漲幅達66%。台灣股市加權指數從低點8523到高點18034，漲幅高達112%，無視外資近年賣超上兆資金，每天高達六千億上下的資金在股市中活躍進出，顯示投資大眾對台灣未來經濟表現的樂觀態度。
在房市表現上，根據美國全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)七月公布的數據，五月份全美房地產銷售的中位數價格同比上漲23.6%，均價首次突破三十五萬美元。根據吉家網統計，台灣房市今年第一季六都房價比較前年同期，漲幅達6%-12%，平均漲幅達9%。
游資充斥市場，同時也引發通貨膨脹的危機
由於QE量化寬鬆的刺激，股市房市的景氣帶動，逐漸的引發初期通貨膨脹的趨勢，近期美國通膨率曾上升到4.2%，美國聯準會(Fed)官員警告，可能威脅美國金融穩定的房地產市場，恐無法承受興盛和蕭條循環，這也顯示聯準會對於房價上漲的擔憂日益加劇。
根據主計處統計，台灣消費者物價指數CPI六月年增率為1.36%，表面上穩定，但近兩年建築相關營運成本漲幅已高達20%，因此，對於原本就止跌回升的房市產生推波助瀾的效應，這種助燃的現象應該還會因通膨疑慮的心理效應而持續加溫。
通貨膨脹對房市影響分為初期、中期、後期的三階段
到底通貨膨脹會對經濟發展產生何種變化？會對房市產生何種影響？筆者先依過去台灣房市景氣循環歷程，解讀通貨膨脹對房市影響：
台灣房市過去五十年歷經五次循環，目前進入第六循環，其中受通貨膨脹影響最鉅的是前兩次循環。第一循環自一九六八至一九七五年經歷全球第一次能源危機，通貨膨脹問題嚴重，建材價格高漲數倍，引發房地產大漲，最後在蔣介石總統下令四樓以上禁建而畫下句點。
第二循環自一九七五至一九八二年又經歷中東戰爭能源危機，加上台灣進入開發中國家時期強勁二位數的經濟成長率，帶動房價高漲四．五倍。
綜觀這兩次循環所發生的通膨影響，可以切成三個階段來評述影響的層面：
第一階段～通貨膨脹初期，觸動保值心態：房市在上升趨勢線上遇到通膨初期，會帶動購屋者保值心態，對房地產積極的置產與投資，此時，房價通常先量增再價揚。
第二階段～通貨膨脹中期，引發搶購風潮：當消費者物價指數(CPI)年增率大增超過4-5%以上，產生全面性明顯的物價波動，就會造成人性恐慌，同時影響房市的搶購風潮，此時房市會推升至技術循環的高峰，市場呈現價量俱揚，通常會維繫兩年之久。
第三階段～通貨膨脹後期，小心房市崩盤：當躉售物價指數與消費者物價指數年增率雙創新高，同時經濟成長率下滑、消費者信心指數下跌，房價開始嚴重價量背離，房市銷售率就開始下滑，但營建成本居高不下，就會產生停滯性通貨膨脹，違約消費糾紛四起，不敷營建成本建商容易倒閉，爛尾樓層出，政府不謹慎處理，就會造成房市崩盤。
各國政府謹慎關注通膨現象，嚴重的通膨不至於發生，疫情後房市穩中帶堅
至於台灣目前的通膨現象處於那一階段？表面上看起來是初期的第一階段，但因為近兩年房市在缺地、缺工、缺料的情況下，營建成本平均已高漲兩成，從房地產市場的角度觀察，通膨已進入中期的第二階段，因此積極購屋置產的心理因素開始點燃，惟近兩個月剛好遇到新冠疫情擴散，暫時澆熄正要燃燒的烈火，可預期的疫情舒緩後，房市必然價量齊揚。
當然，大家擔心的通膨現象會不會走上後期？筆者認為短期內不大可能發生，除非又爆發國際能源危機，否則，只要全面性的通貨膨脹產生，量化緊縮政策就可能出籠，包括銀根緊縮、利率提升的調控。不過，通貨膨脹若不嚴重，利率調升應該不會在今年或明年發生，所以房市榮景應該會持續二到三年之久。
圖片取自李同榮受訪非凡新聞畫面
