─凶宅、火災心理價差知多少？
─管理維護良窳可由外觀磁磚是否脫落直接觀察得知
實價登錄2.0正式施行之後，仍有不少購屋者無法了解所揭露的實際交易價格是否還潛藏那些不易察覺的購屋應注意而未注意的死角！
以下再就凶宅、火災價差，以及建物管理維護價差分別說明，以供參考。
四十六、凶宅、火災價差：
─心理價差20~30%，甚至更多
失火對結構安全影響至鉅，倘若造成死亡問題就更麻煩；另外發生過命案，無論是意外、他殺或是自殺都會造成房價大幅下跌，也不容易在實價登錄真實呈現，因此，購屋之前就得勤做功課。
往昔曾有台電變壓器失火燒死隔鄰老翁，而導致房屋變成凶宅，房價大幅下跌而興訟。
其次，有關於凶宅之認定，在法律上並沒有白紙黑字的嚴謹規範，大都是依照慣例或不動產說明書內容處理，經常因此而衍生交易糾紛。
其實，根據內政部成屋買賣契約書範本應記載及不得記載事項之建物現況確認書之規範內容『本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事：
(1)於產權持有期間□有□無曾發生上列情事。
(2)於產權持有前，賣方
□確認無上列情事。
□知道曾發生上列情事。
□不知道曾否發生上列情事。』(詳請參閱附表)
由以上內政部成屋買賣契約書範本之建物現況確認書之規範內容，可以清楚得知凶宅之定義與買賣交易之規範。惟如就確認書所記載之「專有部分」、「非自然死亡」與「持有期間」這三大議題加以深入探討，其間還是存在不少值得檢討的死角。
1.建物「專有部分」包含主建物及附屬建物，只要人沒有死在專有部分就不算凶宅？
2.就「持有期間」而言，以往就曾有賣方先找人頭進行一次交易之後，再將其賣出而衍生交易糾紛。
3.對於是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事之認定，尤其是非自然死亡情事，即使訴諸法律，有時還是很難善了。
值得注意的是「自殺」未必會形成「凶宅」，其因在於「發生地」及「陳屍地點」在哪裡之認定，就曾有一高樓自殺卻陳屍低樓層，並嚴重影響左鄰右舍房價案例，因此，購屋之前除應仔細閱讀房仲人員提供的建物現況確認書註明事項之外，還是得多留意大幅降價求售，甚至經由法拍大打折扣出售之原因，才能真正保障購屋權益。
其次，有關成屋買賣契約書範本之建物現況確認書，對於火災資訊揭露之規定如下：
□有□無住宅用火災警報器。
□有□無其他消防設施；若有，
項目：(1)____(2)____(3)____。
非屬應設置火警自動警報設備之住宅所有權人應依消防法第六條第五項規定設置及維護住宅用火災警報器。
四十七、管理維護價差：
─新舊建物價差與管理維護息息相關
建物管理維護之良窳影響房價至鉅，一般除老舊屋況有別之外，大都可直接由門禁管制與管理員素質直接觀察得知，其次，只要從屋頂沿著樓梯間到地下室走一趟，看看樓梯間有沒有存放垃圾、廚餘或其他雜物擺置；另外，地下室停車位管理與衛生設備、儲水槽清潔維護等，都可直接研判與鄰棟建物甚或各樓層之價差何在？
而更重要的是，最近常見一些老舊建物外觀磁磚脫落，一樓地面或柱子經常擺置或張貼政府主管機關之警示標語(詳請參閱照片)，其對房價之影響不言可喻。
