在民生物資拚命漲，薪水卻不動的年代裡，受薪階級靠什麼增加收入？黃銘國的「賺錢方程式」─投資分租套房，從新台幣80萬元本金開始，短短5年內，身價翻升50多倍；不僅為他賺進第2份薪水，還為他創造出4千萬元以上的身價。
#@1@#原先，黃銘國只是一家做塑膠射出工廠的小主管，工作月薪約5萬元，看到別人從股市賺大錢，一股「想賺錢的強烈欲望」讓他將工作7、8年存下來的80萬元，在90年時投入股票市場。前半年大有斬獲，沒想到後半年行情從8000多點反轉直下，跌到4000多點，將賺的40萬元全吐回去。股票投資時，他也注意到房地產；因為本金不多，本想從法拍屋撿便宜貨，看中師大附中學區內的郵政新村一間法拍屋，雖然該房子的樓地板高度太低，蓋得不算好，但有學區的加持，仍十分搶手；當時，法拍的每坪底價約22萬元，黃銘國以接近市價的25萬元搶標，沒想到還有人出價到27萬元而得標；若以目前師大附中學區的每坪行情已經高至50多萬元來看，黃銘國說，當時沒標到，真可惜。黃銘國另從報章雜誌上看到房地產相關訊息，不是等漲了，轉手賣出賺差價，就是投資套房當房東；初期，他鎖定投資回收速度快，又有現金入帳的產品，那就是租屋市場；接著再分析哪種的「坪效」最高？最後得出做「分租套房」的投資報酬率，要比整層出租來得高。他舉例，30多坪的房子，在台北市的出租行情，頂多2萬元出頭，很難租到3萬元。因為租金3萬元，那跟買房子，付銀行每月本金加利息攤還的錢都差不多，租屋者才不願意幫房東揹房貸呢，因此，整層出租的收入若只有2萬元出頭，坪效並不高。他繼續盤算著：以同樣是30多坪的房子，若能隔成4個套房出租，以1間租1.5萬元來說，4間就有6萬元房租收入，要比整層租的2.2萬至2.3萬元左右的租金收入高出2倍。
#@1@#不過，一般人也許會認為，套房頂多租9千元到1.2萬元左右的行情，哪有可能高至1.5萬元？黃銘國說，靠裝潢加分。長久以來，很多房東忽略這部分。黃銘國說，他要做分租套房時，曾喬裝成租屋客，去打探月租1萬2、3千元的房間長什麼樣子？心得竟是：「這是人住的地方嗎？」周遭環境髒透了。在他的觀念，「房客最大」。原本他要繳的銀行利息，變成房客幫他打工，付利息給銀行；所以，他認為，絕對要善待房客，讓他們住了之後，不想搬走，才能維持滿租率。因此，他一買進一個物件，就重新隔間、重新裝潢，且配備全新的設備，讓租屋者看屋時，第一眼就愛上。此外，他還各付了3萬多元，請了2位女助理來幫他處理所有物業管理，只要房客有意見，馬上幫忙改善，把房客當VIP般「服務」。不過，當公共空間放滿鞋子或垃圾包時，他會立即向房客反映。有很多房東紛紛向他取經；但這些嫌麻煩的房東，最後乾脆把房子交給他管理，他收取租金的12％當管理費，剛好付2位助理薪水，等於又有人幫他出錢請助理。
#@1@#一般人認為，要投資套房，首推學區附近；但對資本有限，初期又要追求高報酬率的黃銘國來說，他首先考慮，1個月能花1.5萬元租房子的人，仍以上班族的可能性較高；哪些地區的上班族較多呢？雖然，92年3月投入時，台北101大樓還沒有蓋好，但他認為，這附近上班族不少，因此，先以交通便利的基隆路為試金石，花了430萬元買了30多坪的公寓。除了80萬元的本金，用來付自備款及裝潢費外，他還向銀行貸了400萬元，每個月的銀行利息支出約1.5萬元，若以4間各租1.5萬元，月租金收入有6萬元計，扣掉利息支出，管理費、水電費約3000元計，淨收入為4.2萬元，幾乎與原來月薪相當。以年報酬率來算，1年租金50.4萬元，除以80萬元成本，年報酬率63％，比1年期定存利率2％，好上30倍。基隆路的案子成功後，他陸續又看到兩個各4、500萬元的好案子，進而跟親友籌資100多萬元，買進第2、3間公寓房子，並如法炮製，用第1間房子的租金收入來裝潢加分，結果，也都在1、2周內就順利出租。在進場投資了7個月後，92年10月左右，黃銘國做了一個連父母都反對的決定，那就是離開原來的公司，專心當起「包租公」，從副業轉為正業；這時候，他的月租金收入，已經超過原本的5萬元月薪。「呷好道相報」，包括父母在內的親友，看他做的有聲有色，最後反而都拿錢投資他，而他們的合作，有時是個案，有時是參與投資好幾個案子，讓黃銘國無後顧之憂（指自備款），得以積極地到處看房子。不過，為什麼黃銘國的投資標的都獨鍾公寓？他解釋，有電梯的房子公設高，不像公寓都是實坪，以30多坪的房屋來說，電梯房子只能隔成3房，但公寓可隔成4房。但因為很多房東也不懂得用裝潢幫房子的價值加分，因此，在比較裝潢設備後，加上公寓租金要比電梯房子少個1、2千元，很多人反而來租他的房子。黃銘國也碰到一些投資客，看他的房子裝潢得那麼漂亮，竟開口要他割愛，想當「現成房東」。
#@1@#核計成本後，只要有15％～20％的投資報酬率，基本上，他會讓售，先落袋為安，像位於信義路5段巷內，靠挹翠山莊出入巷口的房子，當初買不到500萬元，持有不到半年，扣掉裝潢費後，還可賺100多萬元，他就賣出，拿賺的錢，再去找下一個投資標的；就這樣，找房子、買房子、裝潢房子、出租房子，這幾乎成為黃銘國的「賺錢方程式」。黃銘國的房客，男女比例約為1比4，女性房客較多，而女房客也比男房客較捨得花錢在租屋，因此，他最近1年的產品，走的是30多坪但隔成2套，各1房1廳的產品，且裝潢風格走小豪宅味道，並加大衛浴空間，雖然月租2.2萬～2.3萬元，照樣獲得女房客的青睞。黃銘國說：「我要懂得做市場區隔，領先其他競爭者。」總計，從91年底初開始找尋物件，92年進場迄今，短短5年，在他手中周轉出去的房子有30多戶。他說，買房子做分租套房當房東，常有鄰居「眼紅」，在裝潢時，不是向建管處檢舉，就是夥同很多人來抗議，不過，也有些案子，因為他大手筆地重換鐵門、樓梯間全部重刷油漆，更換燈泡，化解不少鄰居的不悅，而信義路五段的那間房子，他還免費裝潢頂樓成空中花園讓居民共同使用。但平均每5個物件，就會碰上1件鄰居抗議事件，讓黃銘國轉而注意起整棟購買的投資；這樣就沒有鄰居抗議問題，像靠民族東路、龍江路的某棟房子，他就把整層買下來，一樓的店面還出租給兩個房客做生意，讓他的投資範圍又進一步向外擴展。手中的物件累積愈多，黃銘國的身價也從當初的80萬元翻了好幾番，7棟物件，以30坪，每坪30萬元計，他的身價至少有6000多萬元，扣除貸款，保守估計應該有4000多萬元。
#@1@#做分租套房投資並非一件容易的事。黃銘國說，找房子很累人；進行房子隔間也不輕鬆，他曾經畫草圖畫到半夜，只睡兩三個小時；有一年的跨年晚會倒數，台北101放煙火，他滿身水泥髒污，從屋頂遠眺煙火的燦爛過後，又轉身回工地，熬夜施工，為的是早日完工，有租屋現金進帳。想炮製他的賺錢方程式，他建議先找已經分隔及裝潢好的物件，從「現成房東」做起；等做出心得後，再自己找房子、畫圖、施工，或是發包給人施工，暗中學習裝潢的撇步。
