總統選後，台灣房市看漲，加上329房地產黃金大檔，全台爆出2200多億元的大量，使得一般民眾開始擔心，房價飛漲，但薪水卻不漲的情況下，負擔不起房價，就只能望屋興嘆。面對這樣的疑慮，永慶房屋總經理葉凌棋表示：「根據永慶的調查，雖然選後全台，有高達8成民眾看漲未來一年房價，並認為『兩岸三通』及『開放陸資來台置產』是未來房價上漲的主因，但因真正受益的產品是豪宅、商辦及部分精華地段的店面產品，對於一般中低總價的自住型住宅產品影響不大，這類產品仍以市場的供需狀況，以及民眾所得的增長來決定房價的漲跌，民眾不用過度擔心。」住商不動產董事總經理陳錫琮也認為，「一般民眾最在意的住宅產品，在520之前將是短多格局，熱潮難退，第2季開始將因內需市場而再挺進，但能否漲的長長久久，仍取決於經濟環境是否出現明顯轉好，與實質所得的提升，如果民眾收入無法與房地產漲幅相呼應，那住宅市場就算出現驚人漲幅，也必然如曇花一現。」房仲專家的見解，或許能稍為寬慰民眾的憂慮，但如何看屋、買屋，仍是一門大學問，不管是預售屋或者是新成屋，還是中古屋的交易，都充滿著交易陷阱，對於首購的民眾來說，買房子可說是花上畢生的積蓄，不得不慎。本刊針對民眾購屋疑慮，特別邀請5大房仲業的專家，從看屋、議價、審閱契約、交屋，以及裝潢等民眾購屋一定會碰到的問題，提出他們獨到的看法與建議。
#@1@#北區房屋總經理彭培業表示，買對房子是一件令人愉悅的事，民眾如果選購新成屋或中古屋，第一，要留意屋內狀況，注意有沒有漏水，格局、採光好不好，而室內排水及配線管路設計等等，都要仔細詢問。第二，要觀察屋外，包括建築外牆、外觀、樓梯間、安全設施等。第三，房子座落位置和交通狀況會影響房子的身價，如果未來要轉手，挑選地段是非常重要。第四，有意購買停車位者，應注意地下室停車位產權及登記情況。第五，公共設施為房屋之一部分，在看屋的同時，要一併戡查。此外，社區機能關係生活便利性程度，亦是選屋時不容忽略的一環。彭培業並提出「10分鐘快速看屋法」，包括：1.帶筆看屋 敲出缺點。買房子最怕買到金玉其外，敗絮其內，看房子時，身上最好帶點可敲打的東西，以防屋主為賣得好房價，而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在牆壁和瓷磚上敲打，萬一敲到異樣的地方，可當場向屋主詢問，還可藉機殺價。2.提供產權說明書要求。為降低購屋風險，透過仲介經紀人代尋物件時，建議請對方提供「產權說明書」，了解房屋來歷及產權。說明書中會詳列土地及建物登記簿謄本、房屋現況說明書、地籍圖、建物平面圖、分區使用證明、使用執照、房屋是否有抵押權設定等資訊，對房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等，也會將調查結果列入說明。
#@1@#3.開電錶箱看水痕。不想買到淹水屋的話，可先察看房屋的牆壁、附近鄰居的圍牆是否有淹水過後留下的水痕；其次，注意房屋是否有比道路的水平面高，再察看附近水溝是否暢通。最後，不忘打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡喔。4.開水龍頭檢查水壓。樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升，但因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題，看屋時，要抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。5.買頂樓留意防水設施。買頂樓，有時漏水問題是來自鄰房，如鄰房的屋頂比自家高，下雨時水自然流向自家屋頂，若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下，這個地方就容易發生漏水問題；若再加上自家屋頂的防水沒作好，遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重。最基本的是要有洩水坡度，看屋時可以詢問屋頂防水細節，作為議價參考。
#@1@#6.挑尖峰時段 測行車時間。為了推銷商品，廣告中常會包含一些誇大的成分，例如房地產廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間，不過這個時間可能是深夜時段的行車時間，因此，最保險的作法是，在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗。7.紅藥水檢查馬桶漏水。馬桶中本來就有水，因此，是否漏水，不太容易察覺，常是接到水費單，發現數字異常才緊張，對此，一般民眾或是購屋者，若擔心馬桶有漏水嫌疑，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間，若馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態，最好立刻關掉水閥，而此項缺失，也可納入殺價原因之一。
#@1@#看完房子，如果有中意的物件，該如何殺價呢？美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民提供一套非常實用的「房屋殺價6部曲」供民眾參考。1.「虎頭蛇尾法」。指的是一般預售個案在正式公開前的潛銷期，為了衝高預約組數，並營造公開後的簽約人潮景象，都會比較好議價，及優先選擇條件較好的房子，若想在此階段殺價購屋，民眾就得多留意建商推案的動態，一旦屬意的建案接待中心搭好就得盡早去看屋，這是「虎頭」，至於「蛇尾」階段，主要是銷售已近尾聲，戶數不多，業者這時能多賣就是多賺的，殺價空間自然更大，不過，這些最後剩下的房子，都是別人選剩的，條件上會比較差，民眾要有這樣的認知！2.「比較法」。是最傳統的殺價方法，因為「了解行情是殺價的開始」，所以多做功課，多跑幾個案場，多比較，將購屋區域內各個案場列表做比較，自然能挑出個別案場的優缺點，在有憑有據的市場調查之下，代銷業者不但會佩服你的用心及誠意，對於你要求降價的理由也較能接受，至於選擇中古屋者，多比較，也是行得通。
#@1@#3.「毒舌法」。就極盡挑毛病之能事，非常適合請出婆婆媽媽來挑毛病、來殺價。例如嫌浴室沒開窗、廚房太小，嫌單層戶數太多等等。只是該方法單獨使用往往不靈，特別在現在市場買氣熱絡的時候，銷售人員可能乾脆就不理你了。所以一定要跟「以虛擊實法」一起使用，才能真正奏效。4.「以虛擊實法」。就是拿附近的其他銷售個案來打目前自己屬意洽談中的個案，譬如洽談中個案有上述缺點，鄰近個案都沒有這些缺點，但房價卻較便宜，如果銷售人員願意降到某一水準就買該房子，否則就到他案去簽約，同時可出示自己在他案下小訂的收據給銷售人員看，強化你希望降價意圖，這就是以虛擊實法。5.「運用人際關係法」。指的是「有關係就沒關係，沒關係就有關係」。如果你認識某個售屋人員、認識某個售屋主管到認識代銷或建商老板，你買到的房屋價格一定都不一樣，所以好好運用周邊的人際關係，絕對比你費盡唇舌殺價還有效。6.「團購法」。這在很多網路族購物省錢的妙招也能在購屋時派上用場。如藝人黃嘉千、張本瑜等人，就是利用多人購買同社區，且讓代銷業者拿來僅宣傳，順利拿到很低的價格。此外，從中古市場找新屋，尤其新成屋大量供給的地區，如果能結伴看屋、買屋，同樣也具有團購威力。
#@1@#議價完成後，如果民眾買的是預售屋，一般都是依據建商所提供的契約範本簽訂，購屋者要注意坪數、大小公設比、總價、工程款繳款方式，完工交屋日等登載是否如當初所議。不過，新成屋及中古屋的簽約則較複雜。永慶房屋總經理葉凌棋表示，目前不動產買賣實務上有2種契約，其中公契係作為產權移轉之用，一般皆由買方委託之代書辦理，有公定之書寫模式，故產生爭議情形較少。但私契之訂定， 一般買賣雙方於簽訂契約時宜注意以下幾點：1、產權清楚：簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確（目前謄本計算面積以平方為單位，平方公尺*0.3025=坪），或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少，尤應特別注意，以作為支付各期價款的依據。2、簽約當事人應為本人或有權代理人契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證，確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面，應提授權書，其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿20歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。3、契約內容標示應清楚關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。
#@1@#4、公契移轉價格應明定公契之移轉價格為課稅之依據，所以，應明文規定清楚。尤其，於調整土地公告現值之七月，對此更應注意，以避免爭議。5、付款方式應公平目前買賣付款方式大體上分為四個階段，即簽約、用印、完稅、尾款。各階段之付款成數依雙方要求而有不同，惟如果賣方銀行尚有貸款未清，則應於簽約前查明，以作為支付尾款金額之參考。6、應有買方開立商業本票之規定不動產過戶程序，於買方支付完稅款且雙方繳交增值稅及契稅完畢後，即可將房地過戶為買方名下，所以，為保證買方尾款可如期支付，依目前交易習慣，買方應開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處，而於尾款支付時始無息退還買方。7、交屋時期及方式應明確一般以支付尾款同時，辦理交屋手續，惟買賣雙方如另有協議時，應以書面規定清楚，以避免爭議。 8、契約應由雙方當事人親自簽名依法律規定，簽約書訂定好後，買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章，以示慎重；而如係代理人代理簽約，則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。
#@1@#購屋新成屋及中古屋的民眾，一旦完成簽約，且給付尾款後，馬上就可以開始夢想何時搬進新家，而如何點交，才不會有所遺漏，日後產生糾紛呢？住商不動產董事總經理陳錫琮提供「點交5步驟」，不怕交不了，讓民眾安心。1.「一間兩顧」：交尾款同時點交房屋，一方面節省雙方時間，另一方面也可以避免不必要的糾紛。2.現場點交：點交時應檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，交付之鑰匙是否正確。 3.「金金」計較：地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算找補清楚。若符合自用地價稅者，應申報辦理自用地價稅， 4.不留遺憾：交尾款同時，應向特約地士取回商業本票當場作廢，並拿回未用之證件及書表等。 5.重新開始：交屋後最好將門鎖換掉。並辦理水、電、瓦斯費及電話重新過戶等。BOX：新成屋與中古屋購屋流程
#@1@#一、購屋評估1.評估買屋需求2.計算購屋能力3.蒐集市場資料二、看屋1.上網找屋或透過仲介找屋2.調查產權三、決定買屋與成交1.付斡旋金(2-5％)2.斡旋期間(1周以內)3.簽約與付訂(約屋款的10％)：簽約共同遵守4.用印與第2次付款(約屋款的10％)：雙方資料交予代書處理，以便報稅四、計算房貸與稅務1.完稅與第3次付款(約屋款的10％)2.繳交契稅五、交屋1.支付尾款與點交
#@1@#房子點交後，不管是新成屋，還是中古屋，免不了要裝潢，打造自己夢想中的「黃金窩」，但預算要如何抓？如何裝潢既省錢又不失美觀的撇步何在？信義房屋不動產企畫研究室協理吳銘鴻表示，重新裝潢中古屋，包含水電、建材等基礎工程應列為最優先，基礎工程完成後，再來考慮裝潢和添購新的家具，否則可能發生才裝潢沒幾年，漏水、壁癌等房子結構性的狀況一一浮現，再來打掉重作，就是白忙一場。吳銘鴻表示，中古屋翻修裝潢，一般都以10年屋齡為分水嶺，10年以內的房子，除非有立即明顯的問題，否則基礎工程不用動太多，除了地板、天花板以及牆面重新置換粉刷，再更新衛浴及廚具等設備，簡簡單單就能使舊屋煥然一新。但若是10年以上的屋子，就要注意基礎工程的部分。尤其北市屋齡超過20年以上的公寓華廈比比皆是；若要重新裝修，水電及瓦斯管線最好全部換掉，避免水管生鏽、堵塞或破裂，尤其是熱水管線往往是造成漏水的根源，此外也要檢查水壓是否足夠。此外，夏季用電驚人，電力系統則要注意電力負荷的容量及電線老舊的問題，以免發生電線走火的危險。預算方面，以30坪3房2廳的房子而言：隔間不動、門窗、廚房浴室更新，天花板、鐵窗等固定設備拆除清運大約3萬，水電管線配置約需5萬，地面更新８萬、衛浴更新一間7萬，木作10萬、油漆5萬；加上玻璃鋁窗以及木地板各10萬、廚具訂做6萬，窗簾布簾3萬。籠統推算，以屋子的坪數乘以2.5萬至3.5萬之間，差不多就是應準備的基本工程款了。若是預算拉到每坪5萬左右，除了前述的基本裝修項目，更可以進行大幅度的空間改造，如增加客餐廳、臥室書房等收納功能的強化，並提升整體空間的美感。除工程費用之外，還得抓設計師的設計與監工費，通常依資歷和信譽而有所差異。依行規又可分為2種計費方式；一種是以坪數計，設計費每坪從4000至8000不等，監工費每坪從800至3000元：另一種計費方法是依總工程款的百分比計算，設計費約為總工程款的5％至20％，監工費則是3％至10％之間。吳銘鴻並提醒民眾，只要是有規模的設計公司收費皆有固定標準；提供設計裝修說明書是基本的步驟之一，從正式簽約委任到監工完成交屋的各種權利義務，均應明確記載於合約內，對消費者的權益才有保障。
