台灣房市面對股市跌破「萬四行情」，資金行情受衝擊外，又有中央銀行升息動作，使得928檔期雖放大量，買盤觀望氣氛轉濃！
就像政治人物要靠「話題」來製造「聲量」的道理，早就沒有「九二八檔期」的台灣房市，為了炒熱度，九二八檔期依然成為房市的談論話題；只是，不巧的是，碰到中央銀行在今(二○二二)年九月二十二日第三季理監事會後宣布調升「半碼」的升息壓力下，房市買氣可能會「消風」！
九二八檔期建案爆大量
今年房市一直籠罩在通膨、升息及打炒房政策的陰影下，買氣走弱，年底選舉又即將到來，市場前景一片不明。不過根據「591新建案」統計，被視為下半年風向球的九二八檔期，卻在房價高漲及遞延推案的情況下，全台飆出逾八千億驚天巨量，足足比去年同期超出二千億的案量。
「591新建案」統計今年六都、新竹縣市九二八檔期推案量約八○八○億元，是自二○一七年以來最高。
591新建案指出，這次爆量除了受房價飛漲，帶動總銷金額也「通膨」外，上半年因疫情而遞延推出的建案，也抓準檔期效應和疫情緩和大舉出籠。然而，伴隨供給量大增，目前市場上還有央行升息、打炒房政策等隱憂，未來部分地區是否會形成賣壓，值得仔細觀察。
此外，專攻北台灣調查的「住展雜誌」統計，北台灣今年九二八檔期推案預估量約為二三九六億元，較二○二一年同期略增八十餘億元，年增率更僅約三．七％。
住展雜誌研發長何世昌表示，今年九二八檔推案量仍不小，但卻不如外界預期的那麼大，原因都是因為房地產「發延」症狀嚴重，加上十一月的大選投票日逐漸逼近，延推的建案只增不減，導致今年最後一檔檔期是熱鬧有餘，但驚喜不足。
由於這兩項調查的統計數字，以及發布時間都在九月二十二日之前，再加上建商從取得建地、規劃設計到申請建照等前置時間，最起碼都要十至十二個月的過程，以及有些建案從上半年遞延至下半年，也造就了九二八檔期案量大。
有代銷業者私下表示，今年升息早就是「預期」中的事，加上很多上市櫃公司不能不推案，因此，在美國聯準會「鷹式升息」引導全球央行的升息潮，更是避不開的情況下，因此，「日子照過」、「案子照推」。
升息對房市的三大影響
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，央行升息半碼的結果一如外界所預期，看似船過水無痕，其實暗潮洶湧，對房市最直接的影響有三：
一、央行再次採取提高存準率的方式變相緊縮資金，也迫使銀行端未來放款更為保守，雖然沒有明確打房政策呼應，卻足以產生強大威力。
二、本次升息之後，由於預期第四季甚至明年也將處於升息循環之中，無論自用或是投資民眾，都會因此降低進場意願，今年房市交易成交量難以期待。
三、民眾關心的價格部分，放貸趨嚴下，房價不僅難以上揚，最快可能在第四季就出現鬆動跡象。
她說，反映在購屋人心態上，自用客戶和投資客戶都會開始偏向觀望，除了都反映價格修正的期待外，緩步升息增加負擔產生溫水煮青蛙的恐慌感，對將本求利的投資者，對投資報酬率的要求也會提高，租金會漲的同時，產品力強不強，騙不了人。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，美國聯準會九月升息三碼，如果後續還有激烈的升息緊縮政策，也許物價可以下降，但短時間之內景氣和消費都會受到考驗。
在景氣下滑的過程中，很多國家經濟將受到嚴重挑戰，而台灣長期因為有強勁的科技實力、出口量能，再加上台灣疫情趨緩、國境即將解禁，也會帶動內需市場，與其他國家比較相對穩定，這次溫和升息應該是短空長多，對房價影響預期也不會太大。
專家指利空出盡 房市年底回溫
房市觀察家李同榮則是樂觀看待升息動作，他說，他去年曾預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰，但都會是關關難過關關過的驚險局面，而這七隻灰犀牛也就是七大利空，包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今年都一一出現。
他說，除了「兩岸衝突升高」仍存在不確定性外，其他利空都出盡了，預期房市將於年底前逐漸回溫，而未來一年，只要兩岸衝突沒有繼續升高，明(二○二三)年房市仍不會有反轉現象發生，只是房價漲幅會明顯再縮小。
何世昌認為，升息並非房市漲跌的關鍵，以過去經驗來說，升息循環期內，台灣房價從未跌過，降息循環內，房價互有漲跌；原因在於，台灣央行決策多打「安定牌」，通常在經濟成長穩健時才會升息，但今年卻是在經濟成長放緩時升息，因此打擊到買方購屋意願。
▲北士科是台北市最後一塊大型重劃區，家居建設等建商搶進卡位推案。
第四季房價看壞比看好多
信義房屋針對網友進行網路調查，受到台股重挫、央行持續升息等影響，購屋人對於房市信心持續下滑，在今年第四季房市信心已經出現看壞比看好更多，且有四三％受訪者認為房價已經反映通膨了，再漲有限。
另外台股重挫也對民眾資金與信心有所影響，二一％受訪者表示自備款資金虧損，三五％則擔心台股大跌反映未來經濟可能衰退。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年股市大漲三千點，帶動投資人與大股東身家資產大幅增加，也帶動房市出現一波資金行情，不過今年以來股市高低點相差近五千點，投資人今年不少面臨資產虧損，加上央行連續性的升息，多少對於購屋人心裡會產生壓力，雖然通膨壓力仍揮之不去，但漲多就是最大利空，四三％相對多數的受訪者也認為房價早已反映通膨，再漲有限，因此本季在眾多利空因素匯聚之下，房市信心出現看壞的比看好的多，且看壞的比例也是近五季調查以來最高的一次。
看漲比例連三降 創九季新低
根據永慶房屋2022第四季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的四二％再度下降，本季為三八％，較上季略減四個百分點，創九季以來新低。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，全球通膨攀高，各國央行貨幣緊縮態勢已確立，此外，還有地緣政治風險未除，讓經濟前景不明朗，各家經濟預測機構紛紛下調全球經濟成長率，而國內疫情也尚未看到趨緩跡象，讓消費者對房價上漲的預期逐漸冷卻，看漲比例連三降，創近九季新低紀錄。
此外，看跌比例則增至三一％，看漲與看跌比重差距不大，顯示在經濟與疫情前景不明朗的狀況下，消費者對於房價看法多空對峙。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，目前看來，為抑制持續攀升的通膨，各國央行升息腳步不停歇，台灣也恐難置身事外，而在高通膨、快速升息與地緣政治衝擊下，不少經濟預測機構紛紛下修全球今年與明年的經濟成長率。
而國內尚有疫情升溫的不確定因素，加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下，將壓縮消費者購屋負擔能力，預估今年年房市呈現「價平量縮」格局。同時下修今年房市交易量至三．五至三二．六萬棟之間，與去年同期相比減少六％至一○％左右。
姑且不論未來發展為何？九二八房市檔期仍有不少建商抱著鋼盔往前衝，北中南各有推案熱區。
何世昌指出，今年九二八檔期，雙北桃竹仍都有大型指標案進場，並有不少推案是自五二○檔期延推的「熟面孔」(表一)。
近期北市新案來頭都不小，規模最大者，屬於位在大安區的正義國宅都更案「Diamond Towers 台北之星」，總銷達四五○億元，由三圓機構、龍麟建設投資興建，日本大林組施工營造，規劃一五○坪和三百坪單位，採毛胚交屋，低樓層確定有新光三越進駐，形成與SOGO百貨緊鄰「仙拚仙」的肉搏戰，但相對地將引進更高檔的產品來迎合台北之星的富豪喜好。
▲不少建商已在文林北路一帶推案。
▲表1：北台灣2022年928檔指標案一覽
建商搶進北士科成推案
而台北市九二八檔期建案最集中，且新案數量最多的地方是「北投士林科技園區」，預計將開賣的建案如「華固上文林」、「宏普北士科案」、「隆遠心仝聚」、「璞真文學」、「樸園璞開石」，新潤建設「士科潤山」及家居建設「家居璽玉」等案，總案量高達二、三百億元(附圖)。
家居建設總經理特助周堅華指出，北投士林科技園區是台北市最後一塊重劃區，同時也是繼內湖、南港後台北市最後一塊科技廊道拼圖，擁有「雙壓軸」的北士科，讓市場聯想起竹科推升竹北、內科推漲大直，以及南港的「科技園區帶動板塊價值」經驗。
加上「北投士林再生計畫」推動包含台北表演藝術中心、捷運士林TOD開發案、劍潭站TOD案、士林北投科技園區開發案，未來則有捷運環狀線北環段、陽明戲院重建案、民間自辦士林紙廠開發、新光紡織舊址開發等重大建設不斷挹注，媲美南港東區門戶計畫的「大北區門戶計畫」儼然成形。
北士科目前已有中鼎集團第二總部大樓、VOLVO服務中心、新光紡織、士林電機進場布局，連結和碩、華碩在北投關渡深耕多年的科技廊帶。商仲業者進一步指出北士科最關鍵三大商用標售案，新光人壽T17、T18地上權案，開發規模直追南港中國信託園區，金仁寶T16案光開發面積就超越台北101，未來這三棟就是北區門戶計畫的地標。
值得注意的是，新壽分別以溢價率27.85%、9.26%取得，金仁寶許勝雄董事長，更以超過八成的溢價率拿下T16案1萬3,879坪土地五十年的地上權，將北士科視為「新內科」超前部署集團的超級總部。
而台北市產發局也表示，北士科招商後預估開發總金額高達五百億元，預計吸引高達三．五萬的人口紅利。周堅華表示，各界都看好，北士科接棒南港內湖成為台北首都下一個產業金磚。
▲928房市爆量，各接待中心仍有樣品屋吸睛。
新北推案在重劃區
何世昌指出，推案量居次的新北市，今年九二八檔約有七、八百億元新案開賣，但較集中在三重的二重疏洪道重劃區、二重地區(捷運先嗇宮站一帶)，以及土城暫緩發展區等地案量稍多，其餘區域案量均在百億元以下。
新北其他大型指標案也多分布重劃區內，包括板橋江翠北重劃區「德鄰華江一路案」(總銷五十億元)、土城暫緩區「馥華之丘」(總銷約一百億元)、新店央北重劃區「宏普GRAND PARK」(總銷約六十億元)，以及新泰塭仔圳重劃區「華固一莊」(總銷約四十億元)。
而位於非重劃區的指標推案，則有中和南山路上，總銷約二十億元的「南山大苑」，以及淡水竹圍捷運站旁，總銷三十億元的「伊豆莊園」。
至於桃園地區，受疫情等因素影響的遞延推案大都在七、八月登場，致九二八檔期約只有三四三億元的案量推出，其產品多數建案以二房、三房為大宗，鎖定首購、首換與大台北輕移民。
何世昌說，有趣的是，桃園蛋白區推案數比蛋黃區多，蛋白區建案多想拉攏受高房價推擠而來的桃園市區客，而市區建案卻想吸引大台北輕移民。
至於新竹地區也大約只有二五○億元上下，且多集中在竹北菁華重劃區，雖然菁華區供給量稍增，但預期新案成交均價至少從每坪七十萬元起跳，先前還有四字頭、五字頭的價格已經回不去了。
台中蛋白區競相表現
591建案則針對台中地區房市指出，在北屯、太平及海線等區挹注下，九二八檔期推案突破千億大關，主要是因為房價飛漲，帶動個案總銷金額往上衝，尤其近年蛋黃區單價動輒五字頭起跳，不少蛋黃區買方只能出走到相對平價的蛋白區，連帶刺激梧棲、沙鹿等地崛起(表二)。
▲表2：台中928檔期推案一覽
南二都價格往上揚
這次獨領風騷的台南市，去年雖飽受缺工缺料影響，同期推案量僅有五十億元左右的低水位，但隨著銀彈充足的大型建商持續布局，包括東區、安南等擁有重劃腹地的區塊持續有新案醞釀，這次在副都心及平實等地推出的「浩瀚無極」及「松丹達麗」等超大型案加持下，總銷也迎來史無前例的大爆發(表三)。
高雄地區在房價翻揚及第二季延推案領軍下，量能同樣翻倍至千億大關。根據調查，這次九二八檔期主戰場仍以北高雄地區最為活躍，包括位於左營區「世紀莊園」、「耘海」等案，雖然基地位於市區郊外，周邊生機能有限，不過在三鐵優勢及台積電利多發酵下，吸引不少部分投資客及自住客詢問，開價更全面攻佔四字頭，後勢頗為看好。
▲表3：南二都928檔期推案一覽
