7月18日卡玫基颱風侵襲台灣，是2008年第一個襲擊台灣的颱風，在台北市南京東路6段甲山林建設的大樓裡，董事長祝文宇還在忙著與建築師討論產品的平面規劃，按照原訂的行程，那天應該在大陸看他的投資案，但是，祝文宇選擇留在台北，是因為《理財周刊》當天與他約有專訪，所以，祝文宇留在台灣，要跟我們談談房地產的景氣與投資機會。
#@1@#跟半年前看到他一樣，率性的祝文宇依舊是輕裝出現在我們面前，唯一有改變的是他的氣色好了很多，「這陣子看過太多愁眉苦臉的房地產董事長，他的氣色怎麼那麼好？」我當時是這麼自忖著。因為房地產景氣在這2個月急速冷凍之後，很多銷售公司的接待中心現場開始「等嘸人」，銷售率不但沒成長，退屋率還超過2成，建設公司更是有點緊張，因為個案銷售得不好，當然就會影響到未來個案認列的金額與時間。看到祝文宇笑盈盈的神態，當然直接丟出的問題就是；「祝董，最近房市的狀況不是很好，你們個案有沒有受影響啊？」他似乎對於這麼一個尖銳的問題毫不在意，臉上笑容並沒有收起來：「最近景氣不好是受到大環境影響，再加上消費者被整個氣氛嚇到，在人云亦云的傳播景氣不好的訊息下，讓買氣出現遲緩現象，大家也知道油價上漲、東西越來越貴，民眾擔心會發生通貨膨脹，變得更不敢花錢。所以，讓房市的景氣跟著股市下滑，我覺得是多慮了。」
#@1@#他反問：「如果真的通貨膨脹會來，那你的錢會希望擺在銀行越來越貶值嗎？」這個問題的答案只有1個，那就是「當然不會囉！」祝董設下的陷阱讓人一步一步的陷進去，他又問：「那錢不擺銀行，要做什麼投資呢？」買股票？台股在520之後的加權股價指數到7月18日，高點位置是9309點，低點位置是6708點，重挫2601點，跌幅達27.9％，如果當時用100萬元投資股市，賭馬英九當選總統之後，台灣經濟會更好，結果剩下70萬。如果是買基金，在國際油價持續上升，又碰上美國金融次級房貸風暴以及國際原物料出現飆漲，統計近3年平均報酬率是「負」的，如果也是以100萬元為單位計算，現在多則還剩下90幾萬，少的恐怕也只有80幾萬元的價值了。那麼，放定存用「複利」概念來計算？這恐怕還必須把未來可能發生的通貨膨脹率給扣掉，會賺嗎？答案都還是未知數。不管是過去3年買基金做投資，還是520之後買股票賭馬英九，其實這樣的投資報酬表現都不理想。「但是，3年前你如果進場買房地產，現在的獲利起碼3~5成，有的甚至接近1倍，對不對？就算今年上半年在總統選舉前進場買房子，到現在，也不會像股票那樣跌個3成吧！」祝文宇這樣的問法，還真的讓人開始進入他的投資思維架構之中。的確，儘管現階段的房市景氣出現下滑，但卻沒有看到房價出現類似股價「崩盤」式的下跌，台北市大安區新推案依舊挑戰每坪100萬元以上單價，林口、三峽房價挑戰每坪20萬元以上的價位，淡海地區平均房價還在每坪20萬元以下。
#@1@#「外面都說房地產景氣下滑，那是房價不合理的區域當然會下滑，房價合理的區域你看它會不會跌，我們算一算，通常1棟普通大樓每坪建築成本就要約9萬元以上，土地還要錢，營建管理也要花錢，要知道，建材是不容易跌的，土地價格更是不會跌，那麼，叫房價怎麼跌？」祝文宇這麼說道。他以淡海新市鎮為例，目前區域內住三(容積率225％)的土地價格平均漲到每坪約20萬元左右，1棟像樣的住宅大樓，造價起碼要抓到每坪10萬元以上，以土地價格換算建坪成本，則每坪建築物估計需要攤提約8.8萬元成本，扣掉虛坪部分，土地成本也要每坪5.7萬元，這樣一算，僅建築加土地成本就達到每坪16.2萬元，加計5％合理的營建管理費用，不計建築融資、土地融資的利息部分，營建成本已經達到15.7萬元，通常個案的毛利率都抓25~30％，換算成市場銷售單價，起碼也要在每坪19~20.5萬元才符合建商的基本期望。
#@1@#這種算法也透露出目前在淡水地區個案銷售價格其實是相對便宜的，因為平均每坪20萬元還有找的房價，相對於建築成本來說，這個區域的房地產，比起台北市動輒上百萬元的房價，「是更具有投資保值與增值價值的。」祝文宇這麼強調。所以，用很簡單的算術，以「土房比」(土地與房屋的比例)的觀念去計算銷售房價的合理與否，然後再決定是否購買，是每個聰明購屋者都應該具備的基本技巧。從這樣簡單的計算，其實已經有了一個明確的房地產投資新概念，那就是未來通貨膨脹壓力可能發生的情況下，「保值」、「增值」將會是所有投資最重要的2項準則，而以目前諸多的投資工具與商品來看，房地產似乎最有條件能夠符合「保值」又「增值」的安全選項。但是，如果你的觀念因為以上的說法，而被導向了「買房好、買房抗通膨」，那恐怕還是太天真了點。
#@1@#祝文宇強調：「如果一味認為買房就一定會『保值』、『增值』，那也是不一定的。買到不對的房子，不但無法增值，恐怕連保值都會有點困難。」這個原理很簡單，買每坪100萬元跟每坪20萬元的房子，哪一個比較有增值空間？這個答案如果你是選後者，那也只答對一半，另一半是「這每坪20萬元的房子，必須是未來公共建設會積極推動的新城市區域，因為都市的發展才能帶動房價繼續上揚。」祝文宇提醒所有購屋者必須注意這2個選項。祝文宇表示，房地產的投資除了從「土房比」的精算之外，在地段投資上，還要注意「城市擴大投資學」生活範圍圈與新城市移轉的方向，找尋房地產的投資機會。他說：「台北市的房價真的太貴，已經不是一般民眾買得起，不要巴望著台北市房價能跌下來撿便宜，因為過去歷史告訴大家，從西門町到東區、從東區到信義計畫區、再往東發展到南港，房價就是沒有跌過，長時間來觀察，房價是持續上揚的。」這個時候，選擇的新投資地點，就必須跟隨著城市擴大理論，在台北市周邊區域找尋最好的投資機會，「你可以看林口、三峽，當然也可以看淡水，在未來發展上，哪個區域的公共建設發展價值更高，就去哪個區域投資置產，這是最聰明的投資方式。」
#@1@#通貨膨脹會來！在這樣的預期中，「保值」+「增值」是選擇房市投資個案的第一要件，第二要件則是循著「城市擴大投資學」的概念，找到公共建設發展最具潛力的區域，進行精華區域投資。
#@1@#在股市投資上，長期投資者都知道，台塑集團股票的長期投資報酬率都很好。在房市，聰明的投資者也都知道，想要在房市中賺錢，只要跟著三重幫的林堉璘投資，一樣也能賺到錢。目前台灣營建集團能夠存活超過50年的剩下國泰、三重幫、大陸工程，國泰建設是因為有國泰人壽的支援，大陸工程已經轉向營造工程為主，真正靠著房地產投資專業而屹立不搖的只剩下三重幫。看看三重幫在台灣發展的軌跡，大部分都是沿著「城市擴大投資」概念進行，當大家沒有發現大直重劃區的潛力時，三重幫默默買進土地成為最大地主，結果，大直房價飆漲，三重幫林堉璘的獵地、養地眼光令人敬佩。新店的「湯泉」系列個案也是林堉璘成功的案例，一連串的精準房地產成功嗅覺，在房市中已經養成了一批死忠的跟隨者。現在，林堉璘把他投資的重心放到淡水，而且動作相當積極，可以想見，以他對於房市發展的嗅覺靈敏度，淡水地區的房地產在未來「增值」的表現上，應該有很值得讓人期待的空間。
#@1@#案 例 土地價格：台北市精華區土地，每坪單價300萬元都市使用分區：住三，容積率225％，建蔽率45％建築規劃：豪宅，預計每坪建築成本20萬元簡單計算方式300(土地單價)÷2.25(容積率225％)＝133(每坪建物需分攤土地成本)133×(1－0.35)＝86.45(每坪土地建物灌虛坪後的建物分攤成本，35％是最低水準)86.45(每坪建物土地成本)＋20(每坪建築成本)×1.05(營建管理費用)＝111.8萬元111.8×1.3(預計3成利潤)＝153.4萬元(建案推出銷售單價)以國壽7月18日標得台北市建國北路和民生東路巷弄裡的空地，每坪301萬元單價來看，未來推出個案的市場銷售價應該會達到每坪150萬元以上，只不過，那個地段有150萬元豪宅地段的價值嗎？如果要用每坪150萬元買到民生東路的巷內，買得起的人會不會更想去買仁愛路旁的「帝寶」呢？
