端午4天連假在最後一天跟20多年的死黨同學(以下簡稱友人)聚聚，會中聊到近期台股的大漲與房地產的未來，友人提出了質疑：「往者已矣，來者可追，既然這麼看好，那麼現在要進場嗎？」
#@1@#這個問題說難不難，但真的要執行卻是難上加難，原因就在於「人性難違」。友人問：「房地產在這次金融海嘯的衝擊下，竟然跌幅這麼小，跟歷次股災後的房市修正幅度來比較，簡直就是沒有跌到；現在失業率又這麼高，景氣跟前2年比落差這麼大，房市目前的買氣會不會只是曇花一現的迴光返照呢？」筆者答：「首先這次的金融海嘯源自美國的房地產，主震央在歐美的金融機構，台灣的金融機構國際化相對不深，所以沒有傷到骨，賣資產變現的壓力相對較輕；再加上台灣的央行反應夠快，快到台股自2008年5月19日的9309高點起跌剛滿4個月就開始出重手救市，以至於台股的整體融資維持率沒有出現系統性風險的大斷頭危機，間接地挽救了可能即將傾巢而出的斷頭屋賣壓，為百姓的資產保住了喘口氣的空間，可謂功德一件。」「這次新政府的整體救市措施還不錯，跟歷屆股災時的政策護盤最大的差異在於『防範重於治療』，既防弊、又開源。例如存款全額保障、年關的企業倒閉潮、斷頭屋賣壓未現、信用卡利率調降、發消費券穩住消費者信心，行政院六大振興產業計畫的『一周一利多』，以至於發生在歐美股市的金融體系信用危機與企業倒閉潮，在台灣都化為無形，才會造成台股過度參考歐美股災提前反映潛在性利空，所以醞釀了超跌後的平反漲勢。」筆者小結：「兩岸政策的大鬆綁，加上全球同步進入低利率環境，聯準會與美國政府連手祭出12.8兆美元的紓困金額，終將墊高現有的通膨基期，台灣的房地產在人流與金流回流的情況下，自住、商辦與豪宅罕見地出現同步買氣增溫現象，印象中只有1987年解嚴之後的台灣才有這番景象，所以就房地產的角度，當然要進場，而且是愈早愈好；但就台股的角度，在漲了3000點之後，長多趨勢雖然不變，但齊漲、隨便買的階段已過，慎選個股與進場時機變得重要了些。」
#@1@#為什麼就房地產的角度，當然要進場，而且是愈早愈好呢？舉個簡單的例子，25年前的蚵仔麵線一碗15元，後來隨著台灣整體的生活水平的提升，慢慢地階段性由一碗20元、30元，漲到50元一碗，這過程還夾雜了價格不變、容量變少的變相漲價。也就是說，如果經濟成長率(或薪資所得)無法超越通膨的成長速度，那麼消費力將被減弱；為了不隨著時間而變相削弱消費力，就必須考量學校畢業跨入職場最黃金的10~20年時間內的資產保值這件事。而提到保值，莫過於黃金、鑽石與房地產，其中又以房地產為首選，因為生活中四大必需─食衣住行，人終需要有個地方遮風蔽雨。因此就自住的角度，只要薪資所得足以負擔每個月的房貸，就必須考慮進場，否則就過去20~30年的台灣發展史，再對照歐美日等先進國家，甚至近年的中國大陸也好，實例證明時間拖愈久，購屋的成本就愈高。而現在剛好處在金融海嘯之後的低利率環境，而且隨著時間的經過，愈來愈有跡象顯示最壞的情況已經過去，全球金融環境正逐步的脫離暴風圈。所以如果重新回到2003年SARS的利空房市起漲低點，再問一次自己內心是否願意進場購屋？如果答案是肯定的話，那麼2009上半年絕對是自住購屋可以參考的時機點。
#@1@#有了這樣的結論之後，就不難理解為什麼這波營建股的漲幅動輒倍數以上，首先2008上半年因政黨二次輪替而看好資產回升的套牢買盤，當然希望解套；再者營建股的股價過度高估斷頭屋的價格破壞力量，使得營建股股價早已跌回2006年低點，甚至2003年SARS利空起漲點，但真實環境的房地產價格並沒有真的遭遇到斷頭屋賣壓的衝擊，從高點以來的跌幅不到2成，但5月份的台北市成交價格已自低點上漲了近3成。所以筆者之前接受媒體訪問時曾提出一個觀點，既然台北市的豪宅價格已經超越了2008上半年的成交價，那麼營建類股指數就應該具備挑戰2008上半年的457.09高點的能耐，如果資金潮匯集台灣的能量遠超過1980年代的話，那麼營建類股指數的595.21高點就有可能被突破(見前頁圖1)。所以就股市的角度，本欄於3月18日拋出「思考兩岸和平紅利，可以讓台股本益比調升至多少倍」的論點，在這次兩岸政策大鬆綁引陸資來台投資的激勵之下，不排除台股的本益比將來有機會跟深滬股市比價。從這個角度出發就不難釐清，儘管台股從3955低點已經上漲了3129點，但是季線才剛剛形成多頭排列，開始加速助漲，長多的路還遠著，操作上自然是以偏多為主的思考模式(見前頁圖2)。只不過動不動就數個類股或族群齊漲的盤勢，暫時是愈來愈不容易出現，取而代之的是漲多的電子股急速拉回，原物料與資產等相關族群補漲，所以雖然是偏多操作，但卻要慎選個股與進場時機，現階段因中國大陸的海西經濟特區題材、CRB指數創半年來新高、美國ISM製造業指數與營建業支出回升幅度超乎預期，台幣面臨升值壓力等變數刺激，資金聚焦於原物料與資產相關等族群。
#@1@#就6月2日的收盤資料來看，雖然單日開高走低爆出2321億元的波段次大量，但守在5日均價之上，且短中長期均價多頭排列，台指期並沒有因為高價股的齊重挫而出現領先大跌的逆價差擴大，所以市場儘管處在隨時接受周KD死亡交叉的中期整理，但因為長多的資金回流共識已形成，反倒是心態上並沒有十分恐慌，有種「反正套牢了還是會解套」的感覺。因此處在周KD強勢鈍化的驚驚漲格局之中，獲得資金挹注的類股，明顯走強且連續噴出；但另方面資金流出的類股就只能整理，並且接受周KD死亡交叉之後的持股信心考驗。不過依照目前的數據來看，周KD強勢鈍化就算死亡交叉，但因無背離，短線跌深之後還是會有急彈，然後形成較長時間的區間震盪格局，然後才會有背離的高點賣訊出現。所以簡單的波段賣訊依據就是「周KD死亡交叉後的強勢鈍化結束」，而6月5日收盤價若沒有站上6501點的話，周KD才有結束強勢鈍化的疑慮。在這個訊號出現之前，心態上保持逢高拔檔的警戒，操作上等待好股急殺遇支撐的低接買點布局。
#@1@#皇翔建設成立於1991年，屬中小型建設公司，主要策略為沿捷運線附近推案，從北縣的三峽、土城及板橋，逐步擴大到台北市的文山區及信義區。2008年營收45億5054萬元，營業毛利16億38萬元，毛利率35.16％，營業淨利11億5166萬元，稅前盈餘9億1290萬元，稅後盈餘8億7110萬元，EPS為3.06元。董事會決議配發1.5元股票股利，股東會訂6月10日召開，2009年1~4月稅後盈餘為4.35億元，每股稅後盈餘為1.53元。未來1年營收認列主要來自「皇翔高更」、「皇翔帝國」、「金城閣」及「文山政大」陸續完工，這4個案子預估可回收64~66億元，足以支應完工借款、利息支出及營運所需資金，並降低負債比。近期股價從4月29日的24.95元直接漲到6月1日的69元，漲幅達176.55％，主要反映3個題材：1. 信義太子豪宅熱賣6成，成交價落在每坪130萬元；2. 台北市政府都市發展局擬將調降信義計畫區容積移轉率，由目前的40％降至20％；同時，計畫取消捷運周邊200公尺停車獎勵；3. 陸資來台投資初期以商辦為主，皇翔手中包括台汽北站、華山藝文特區、南京衣蝶商圈、信義捷運東門站等案的土地開發策略將全部轉向，要改為商業辦公、商場等大樓。1與2的影響性，對於位處明星學區博愛國小旁的皇翔F4案，面積達2622坪，於2008年底已完成容積移轉達28.25％，並取得建照，原容積加上移入後的總容積坪達1.05萬坪，較原來法定容積率200％，高出近1倍，將興建2棟15層樓、1棟17層樓，地下分別為3層樓的建築物，預估將推出240坪及150坪的豪宅案，以可銷坪數為8580坪，加上車位，以每坪150萬元估算，總銷金額達137億元，可貢獻EPS約27.39元，未來若每坪售價上調10％，預估EPS隨之上修5.5％。若扣除土地成本36.8億元，建築成本22億元，皇翔F4案可貢獻NAV(淨資產價值)達32元。至於3，最受矚目的是緊鄰C1、D1雙子星大樓，並正對即將開幕京站的台汽北站開發案，此筆土地共1370坪，開發規模預計也超過百億元，皇翔表示，此筆土地可望和雙子星、京站形成群聚商圈，目前確定將開發為商場、辦公產品。計入華山創意文山園區BOT案的約400坪，南京衣蝶商圈的松山線捷二聯開案的約500坪，以及信義東門捷運站旁的約200坪，總計這4件案子開發金額高達300億元；合計皇翔F4的貢獻，可讓整體NAV高達82.6元。未來若皇翔F4部分戶數留到2010年再銷售時，每坪售價應可打破文華苑每坪180~200萬元的紀錄，屆時NAV可望再調高。由於短期漲幅較大，且大盤指數進入7000~7400點去年7~8月的套牢區，不宜盲目追價，可先分別觀察5月21日或5月26日的大量支撐區力道後，確認有撐之後再低接布局。
