一旦下定決心買屋，也挑好標的物後，接下來就是簽約動作，但買賣房屋最怕碰到詐騙集團的設局訛詐，而損失大筆金錢，因此，在簽約時就要步步為營，才能避開交易陷阱。
#@1@#就預售屋來說，只要購買有信譽的建商所預售的房子，在簽約上，問題並不大，且建商會幫忙找好可貸7成房貸的配合銀行；不過，買方拿到買賣合約後，一定要查看棟別、樓層是否是自己購買的那一戶，另建物實際使用坪數、權狀坪數是否無誤，以及建商附送的那些廚具、衛浴建材有無登載，等到交屋時，則檢視房子有無施工品質瑕疵等。在中古屋或新成屋方面，雖然購屋者能「眼見為憑」，了解屋況，但如果賣屋的人非屋主，而是租客假裝是「房東」，或者是碰上詐騙集團串通不肖代書拐騙，往往會損失大筆金錢，因此，購屋不能不小心。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，過去曾發生買方現金充足，不需向銀行貸款，因此，在購屋前就支付賣方一半的價款當訂金，並約定交屋同時再交付餘款，沒想到賣方依約將所有權狀、身分證影本及印鑑證明交給買方代書辦理過戶，在辦理時，地政事務所通知該權狀是偽造的，等買方發覺事情不妙，賣方已經拿錢落跑了！另一種假設狀況是，小王非常中意小陳目前「居住」的房子，市價約800萬元，經殺價後，約定600萬元成交，小王以為賺到，先給付100萬元訂金，並約定某一天簽約，但日子到了，小王上門卻發現，屋主另有其人，小陳是個「假屋主」，早就不知去向。
#@1@#另一個例子，小朱原本透過房仲帶看房子，但帶看的當天，隔壁屋主向小朱表明，其房子也要出售，結果，因為售價明顯比房仲帶看的物件低，且屋主將房子重新油漆，房子看起來很不錯，結果，小朱就跟隔壁屋主私下成交，但等進行裝潢時卻發現，該房子是「海砂屋」，小朱不甘受騙，跟賣方打起官司，但曠日費時。江龍名說，如果前2個案例的買方是透過房仲業者買屋，那麼在付訂金及簽約前，房仲業者會向地政事務所申請土地及建物謄本，就能了解買賣標的物的面積、所有權人、有無「他項權利設定」等情事，在簽約支付價金時，就會核定賣方身分證與所有權狀記載是否相符。再者，包括中信房屋在內的各大房仲業者都有提供「房屋交易安全制度」(履約保證)，在買賣交易全部完成前，買方所支付的價金會存放在銀行專戶內，賣方無法提前取得，一旦發現交易有詐，因買方的錢仍被保管在專戶內，而無金錢上的損失。第3個案例的海砂屋交易糾紛，事前也可防範，因為各大房仲業者所提供的「房屋交易安全制度」中，房仲員在簽下賣方的委賣約前，都會調查物件是否是「海砂屋」、「輻射屋」，並登載在「房地產標的現況說明書」上，買方在看屋及簽約時，都可要求查看，以確保權益。不過，是不是凶宅？房仲員事前雖會多方求證，但並非百分之百可確定，買方也可向鄰居或到派出所詢問(見附圖)。
#@1@#江龍名表示，雖然目前房屋仲介系統大行其道，但不少人賣屋及買屋，還是想「私下交易」，主要是想省下「仲介費用」，但交易風險相對提高，因此，基於「事前防範」勝於「事後救濟」，在不動產契約簽訂時，應該注意之事項如下：1. 弄清楚向誰買不動產：簽約時，務必要求出面簽約者為房子的所有權人，若屋主本人親自出面者，可核對其身分記載是否與謄本記載相符，並確定年齡是否已達法定成年，若未達成年，而是由代理人出面的情形，除要求具所有權人授權書外，最好亦要求代理人出示身分證，及買賣標的之所有權狀正本，以加強確認其授權之事實。 2. 不動產標示記載正確性：一般在簽訂契約時，標的物的記載是委由地政士(俗稱代書)填寫，但簽約人還是必須要加以核對，最好在訂約前便確切清楚知道房屋坐落地點，在簽約當日便可以核對一下所有權狀及謄本上的記載是否一致，以避免不必要的失誤。 3. 誰是房屋的使用人：雖然所有權者得支配所有物，但如遇到租賃、使用借貸、無權占有，卻可能損害或限制所有權的行使。如果目前的使用人不是租賃關係，亦非屋主及其家居之情形，則使用人之地位將有曖昧之虞，在此情形下，宜要求賣方於訂約時「註明」該屋使用狀況，並保證屆時「如期交屋」的記載，以免因屋主與第三人的利害關係，使得日後交屋時節外生枝。4. 房屋貸款負擔：如果A的房子因貸款抵押給甲銀行，現在A把房子賣給B，那麼在A清償貸款前，甲銀行還是擁有這棟房子的抵押權。但例外的是，在有設定「第二順位抵押權」時，從謄本上所記載擔保金額的實際數目上並不易察知，因此，簽約時就要先約定，除要求賣方出示第二順位抵押權及其後順位抵押負債之憑據，且務必要債主切結說明抵押債務的實際金額，如果可能，最好能事先接洽該抵押權人，請其提出借款憑證並說明金額較為保險。
#@1@#在買賣的過程中，常會衍生出一些「該注意而未注意」的糾紛，江龍名表示，「物」是一個重點(產權、瑕疵)外，「人」也是一個變數(代理、租賃)，買房子最怕的是，給了錢卻拿不到房子的困境；而賣房子怕的是產權過給對方了，售屋價金也跟著不見了，其實只要掌握住下列的重點運作，便可以避免一些突發狀況發生。1. 調閱當日的謄本：不動產物權，依法律行為取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。調閱謄本可以從中了解其「他項權利」登記情形，以及有設定抵押或被查封情事，以防中途產權因借貸設定而有所異動，同時對面積、權利範圍等，皆應逐一審核。2. 訂定各項義務履行日期：各付款期及賣方相對履行之義務，若均訂定日期，則逾期未履行之一方，已構成遲延責任，而不再行限期催告。如此一來，可收督促之效，且對於一方拖延應負的責任，亦有可供判定基準。3. 違約金：債務不履行，主張行使損害賠償請求權的一方，對其損害範圍及程度必須負舉證責任。然而舉證責任之所在，常為敗訴之所在，為了方便起見，雙方若約明違約金，以為損害賠償之預定額，則可免除損害範圍及程度舉證之苦惱，同時亦可收惕厲之效，約束雙方不任意違約，而違約金大約是成交總價的千分之一。4. 租賃契約之處理：基於「買賣不破租賃原則」規定，已租賃契約的房屋，縱使所有權人有變更，亦不影響承租人租賃約享有之權利義務。故買方簽約時，可與賣方做下列約定：未到租期屆滿前之租金的收取與歸屬；若有押金，押金是否移轉或從價金扣抵；於產權移轉登記完畢後，對前2項事由，通知債務人之責任歸屬；若租約即將到期，是否賣方負責交屋，及承租人不按時交還房屋時，由何方負責處理。5. 瑕疵責任：一般中古屋買賣，多以「現況交屋」為原則，若發現瑕疵而不事先主張，交屋即視為同意接受。若遲至交屋時才要聲明權利，恐不被賣方接受而因此產生糾紛。為此，除了事先檢查房屋本身狀況外，如發現瑕疵，不妨在簽訂買賣契約時，約定修繕事項的責任歸屬。6. 房屋交易安全制度(履約保證)：由於「人」常是交易過程中的一個變數，在買方與賣方互不相識、互相猜疑的情況下，賣方的產權文件及買方要給賣方的價金，交付公正第三人(銀行、簽約中心)，待產權清楚地過戶到買方名下，且點交不動產予買方接管的同時，賣方才可取得全部價金，透過公正第三人來做好監控安全及流程控管責任，成為當下一種更嚴密、更安全的交易方式。
#@1@#江龍名表示，整個不動產買賣流程，共分「簽約▲用印▲完稅▲交屋」等4步驟，而買方要付的錢，分別是「簽約、用印」階段為總價款的2成、「完稅」時1成，「交屋」時，則向銀行貸款的7成也核撥下來了。而因為國內土地採「登記」主義，過戶手續相當繁瑣與慎重，一般多委由地政士來處理產權移轉及過戶相關事宜。 簽約、用印(這個流程通常會同時完成)1. 地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。2. 買方將證件交給地政士，可請地政士簽收。完稅1. 完稅前，請地政士確認「塗銷」原屋主賣方的貸款所需金額，以及買方貸款銀行可核貸金額。2. 依「不動產買賣契約書」約定方式，給付完稅款，並繳納契稅。3. 完稅後，地政士會開始辦理過戶及貸款手續，並請買方開立與尾款相同的商業本票，以作為擔保，兌現日期通常設定在交屋後3天內。交屋1. 買方交付尾款同時點交房屋，最好能在房屋現場點交，點交時應檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，交付之鑰匙是否正確(交屋後建議將門鎖換掉)。2. 地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。3. 交尾款的同時，應取回擔保用之商業本票，並當場作廢，同時拿回未用證件及書表等。4. 符合自用地價稅者，應申報辦理自用地價稅，並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。
#@1@#整個產權移轉的過程時間長，涵蓋的事務也相當多，江龍名提醒，為保障買賣雙方權益，有許多事項須特別注意，以避免不必要的風險及糾紛。賣方應注意事項1. 預估土地增值稅：增值稅是政府對土地漲價部分課徵的稅費，所以出售不動產時，賣方應事先預估該付多少的增值稅，以作為決定售價的參考。2. 屋款給付方式：若買方需辦貸款時，過戶前買方的自備款應先付清，貸款部分必先完成「對保」手續，才可減少過戶後賣方的風險。買方應注意事項1. 調閱相關資料：對欲購買的不動產，買方可要求賣方或委由地政士申請，調閱土地及建物登記謄本、地籍圖及建物平面圖謄本、都市計畫分區使用等資料，以便了解產權狀況。2. 依買賣房屋交易習慣，地政士係由買方推薦，建議買方使用房仲公司配合之特約地政士，站在公正立場，考量買賣雙方權利義務，並保障雙方權益。
#@1@#賣方負擔1. 土地增值稅(屬地方稅)：分「一般稅率」及「自用住宅優惠稅率」。2 .財產交易所得稅(屬國稅)：針對出售的房屋部分徵收，為納稅義務人並非經常買進、賣出之營利活動而持有的各種財產，因買賣或交換而發生的增益所應3. 繳納的稅。仲介服務費(收費單位：房仲公司)：經由房屋仲介公司成交的服務報酬，房仲業者對賣方收取服務費，為房屋總價的4％。買方負擔1. 契稅(屬地方稅)：因為買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等原因取得不動產所有權者，依房屋評定現值按稅目之稅率課徵。2. 印花稅(屬地方稅)：為憑證稅，凡為書立並使用的憑證(如契約)，原則上均應繳納。3. 登記規費(收費單位：地政事務所)：買賣中常見的規費有：登記費、閱覽及申請謄本費、複丈費。不動產物權的取得、設定、喪失、變更以登記為原則，故取得土地及其上建築物改良物後，必須到轄區的地政事務所辦理登記，以確定產權，土地產權登記須繳一定的費用。登記費＝(建物總現值＋申報地價總額)× 0.1％＋書狀費貸款設定登記費＝銀行貸款設定總額× 0.1％＋書狀費4. 書狀費(收費單位：地政事務所)：地政機關依法發給權利人執土地所有權狀，以及建築物改良物所有權狀的憑證書狀工本費，每張80元。5. 火險費(收費單位：產險公司)：於房屋貸款時投保，僅針對房屋投保，金額依貸款額度、年限、房屋結構而有所不同。6. 仲介服務費(收費單位：房仲公司)：經由房屋仲介公司成交之服務報酬，房屋仲介公司對買方收取之服務費為1~2％。
