台北縣將升格為直轄市，預計台北縣將更名為「新北市」，未來統籌分配款增加之後，台北縣長周錫瑋將有更多經費，推動台北縣或是未來「新北市」的重大建設，台北縣有機會成為台灣首都之外，最重要的副都，未來的增值潛力也持續看漲。因為台北縣即將升格為直轄市的關係，也看到人口開始移動到台北縣的狀況。
#@1@#根據內政部統計，由於緊鄰台北市，加上房價遠低於台北市，台北縣上半年「淨遷入人口」將近1萬人，近5年合計已達7萬6千人，是全台遷入人口最多的城市。反觀台北市，在房貸壓力過重下，上半年遷出近8千人，近5年淨遷出3萬2千人，已成為全台遷出人口最多的城市。依內政部「住宅需求動向調查」資料顯示，6年前，台北市房價年所得比是7.4倍，2008年第4季已升至10.2倍，這個倍數遠超過全國平均的7.1倍。此外，台北市房貸負擔率2008年已升至43％，遠超過國內平均水準的30％，顯示台北市的購屋壓力確實沉重。不過，大家都往台北縣遷徙，難道單純的只因為房價問題嗎？如果台北縣的未來增值空間沒有獲得大家的認同，也不會有那麼多的人移居台北縣。然而，重點是，這麼龐大的移居人口，都喜歡前往台北縣的哪些區域呢？
#@1@#從台北縣政府統計2009年1~6月淨人口移入最多的前6個鄉鎮市，分別是淡水、三重、中和、林口、板橋、汐止；其中淡水、三重、林口因有新市鎮開發計畫，建商推案集中且多，加上淡水、林口平均每坪新屋或預售房價仍在20萬元左右，較能吸引新婚、首購或換屋族。三重則因捷運新莊線開發，且與台北市僅一橋之隔，具交通便利性，房價只有台北市1/3，甚至1/4，也成為台北市人口移入台北縣重要考量因素之一。至於2008年台北縣房地產最熱鬧的板橋地區，主要移入區域則集中在「新板特區」；據台北縣政府工務局的統計，近2年新板特區取得建築使用執照的戶數，高達2500戶，板橋就靠這一特區，2009年1~6月就讓台北市移入板橋的人口高達700人。汐止地區之所以能成為台北市人口移入的選擇重點區域，主要是汐止「員山子分洪計畫」改善了過去遇到大雨就淹水的狀況，目前平均預售房價還在每坪25萬元左右，讓無法負擔台北市高房價的購屋族或換屋族，選擇了汐止。從移居人口來看，淡水、三重、中和、林口、板橋、汐止這些區域都是過去1~2年期間，房地產業者大舉進場推出銷售個案的區段，對於房地產熟悉的人也應該都有印象，這些區域近年的房價已經出現了一波漲幅，而且，這些區域也都是房地產建商過去積極「養地」的區域。
#@1@#房地產建商因為有雄厚資金，可以用「養地」方式買下一個待開發的土地，養個8年、10年，等待區域內公共建設開發後的增值空間。看看遠雄集團早年在林口地區囤積土地，低價買進，經過漫長等待之後， 2006年開始一路推出建案，不但完全消化了手中囤積的林口土地，還因為公共建設的增值，讓遠雄在銷售上賺到大錢，也讓董事長趙藤雄熬過房地產的不景氣，而成為現在的營建大亨。遠雄2003、2004年每股稅後盈餘(EPS)分別只有0.62元、0.78元，但是在林口地區大量推案，炒熱整個區域之後，2007、2008年的EPS則已經分別達到6.37元、6.03元；2009年財務預測，遠雄EPS預估可以達到7.18元，可見得，「養」土地對於建商來說，真的是「賺很大」。這樣的情形在淡水地區也持續發生，只不過，推案建商都不是股票上市、上櫃公司，難以窺得推案豐收後，對於業績的貢獻。從遠雄集團在林口推案的歷史軌跡，可以看出一個事實，就是一個區域的建案只要持續推動，是可以讓一家公司業績持續成長，這也代表區域房地產價格行情會愈走愈高。該集團副總經理蔡宗易說：「遠雄剛在林口推出建案銷售的時候，每坪單價約在15~16萬元，那個時候市場都說太貴了，因為區域房價不過是每坪約11~12萬元；到了2009年，林口地區新建的高檔銷售案，每坪銷售單價都已經來到25萬元以上，雖然依舊有人喊貴，不過，行情已經走到了這樣的成績，這個時候有人開始後悔，為什麼沒有在房價15~16萬元的時候進場。」
#@1@#建商因為財力雄厚，可以「養地」，但是，一般房地產投資者資金沒有那麼雄厚，不太可能買一間房子養個8年、10年等增值，這個時候，房地產投資專家就會告訴你「選在公共建設發展完成初期進場投資」，因為那個時候買進價位最低。簡單說，一般房市投資高手都會在一個有未來成長性的新興區域裡，挑選新推出的銷售建案，在預售時就買進，期間慢慢支付工程款，等待2年完工交屋之後的增值。某家廣告公司業務經理的林文柔就是一個成功投資的例子，在2006年到林口投資房地產，她形容那個時候的林口「簡直是一片荒涼」，所以，建商的價錢並不是很硬，「我當時用每坪14萬元買下2戶各36坪的預售屋，在2008年初完工交屋後，林口地區的平均房價已經被炒到了每坪18萬元左右；交屋時，我用每坪17.5萬元賣掉其中1戶，在2008下半年再以每坪18.5萬元賣掉第2戶。」總計2006年她拿了200萬元進場投資林口房地產，2008年出場的時候，扣掉所有成本支出，淨獲利達259.2萬元，2年投資報酬率高達129.6％。林文柔笑著說：「我的投資績效，可以打敗一堆高學歷、領高薪的基金經理人。」
#@1@#分析林文柔投資房地產的3項成功要素，則是：1.選定一個會被積極開發，而且建商將大量進場推出銷售個案的區域，如此一來，房價將會有相互拉抬漲升的機會與空間。2.選定建築品質不錯的個案，抓住中小坪數格局進行投資，因為總價不高，後續轉手的市場空間比較大。3.選擇區域必須是有多項重大公共工程會持續推動的區域，就算短時間沒看到工程進度，但是起碼是一個值得期待的利多。前述的6個區域，在前一波房地產的熱潮中，已經被大量地「炒作」過，而要找尋下一個值得被開發和投資的區域，當然還是必須把上列的3個共通點納入一起考量。現在房地產投資高手，開始把焦點放到了台北縣政府積極開發的區域上，而他們選定的區域則是─新莊，尤其是「新莊副都心」。
#@1@#投資的方式其實很簡單，最重要的主軸就是跟著公共建設走，看看台北縣政府對於新莊地區的公共建設推動的積極度(見附表)，不難想見未來的新莊市容將會出現重大轉變。台北縣都發局長張邦熙表示，新莊副都心總開發經費為72億元，取得32.3公頃公設用地，節省政府經費145.28億元，取得可標售地9.5公頃。主要工程項目，以中港大排兩側分2標工程辦理(中港大排以東為第1標工程範圍、以西為第2標工程範圍)，總工程經費新台幣29.32億元。2005年3月20日完成規劃設計，第1標、第2標工程分別於2006年5、6月陸續開工，到了2009年度第3季，這2標的工程都將完工。至於中央合署辦公大樓，將中央政府各無殼機關遷入新莊副都心同一街廓辦公園區，增進為民服務效率，將設置於新莊副都心A1街廓，面積為2.144公頃，行政院核定將斥資87.25億元，興建地下4層、地上18層鋼骨辦公大樓2棟，總樓地板面積5.17萬坪(辦公空間面積為2.41萬坪)，整合中央各單位之空間使用及節省租金支出，購置自有的辦公大樓。該案目前都市設計審議完成，正在申請建造執照作業中。未來進駐機關預定包括有行政院勞工委員會、文化建設委員會、客家委員會、原住民族委員會等4個部會，及行政院勞工委員會職業訓練局、勞工退休基金監理會、北區勞動檢查所、財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所、法務部行政執行署板橋行政執行處，以及檔案管理局共10部會機關，進駐中央合署辦公大樓(圖1)。
#@1@#除了新莊副都心與頭前重劃區引人注意之外，大家還關注所謂的都市更新計畫，周錫瑋表示，目前北縣在都市更新推動分為2部分：為「加速個案審議」；為「推動策略更新」。在「加速個案審議」方面，截至目前，新莊地區有7案進行申請；在「推動策略更新」上，以整體規劃、重點深耕為策略，有別於民間個案小基地的更新重建，縣府進行較大規模之都市更新整體規劃，引導區內開發。目前進行整體規劃之地區有4大類，包括：1.低度或窳陋之公有土地多地區：像是永和大陳義胞、新店機一園區、板橋浮洲榮工廠地周邊。2.捷運及火車站軸帶地區：像是捷運三重蘆洲線、中和線、板橋土城線、汐止火車站周邊。3.公共建設周邊地區：包括有新莊中港大排、鶯歌火車站周邊、新店公圳周邊。4.工業區閒置轉型地區：包括新店榮工廠地、捷運新莊線先嗇宮站、頭前庄站地區以及輔大站地區。其中，捷運新莊線沿線與中港大排周邊的新莊地區，即納為策略更新地區之一，提出「便利樂活ABC」的地區發展願景，並建議整體發展策略(圖2)。另外，台北縣政府在捷運新莊線沿線透過整體規劃與開發策略研擬，也積極規劃促進頭前庄站與先嗇宮站周邊都市功能與定位轉型。張邦熙表示：「在頭前庄部分，以門戶商務中心為定位，發展目標為便利交通運輸系統，強化商務機能；在先嗇宮站定位則為水岸休閒商圈，結合水岸景觀與歷史元素，引進旅館、購物商圈，建構地區休閒商圈。」從周錫瑋對於新莊地區的公共建設推動來看，房價總是會跟在公共建設之後持續看漲，新莊已經具備這樣的條件，而新莊副都心與頭前重劃區，則是優先被鎖定的區域。
