新聞綜合報導】2009年7月21日，民進黨立委高志鵬指出，行政院於2007年12月核定中研院「國家生技研究園區」開發計畫，請國防部在2011年前釋出202兵工廠25公頃土地給國家生技園區。可是，郭台銘卻在2009年2月11日，與台北市長郝龍斌同往國防部討論遷廠案。軍備局作出讓步，釋出土地面積增為45公頃，但軍方須用8年搬遷……郭台銘不悅表示：「8年太久。」6月16日，都發局陪同郭台銘公司人員，勘查202兵工廠。6月18日國防部決定在3年內完成廠房搬遷。高志鵬質疑，郭台銘曾任新台灣人基金會董事，與馬的關係非比尋常。其中是否涉及利益輸送？ 「原本是樁好事，怎麼扯上了政治就變成一團亂呢？」世居台北市南港區的吳敦煌重重地嘆了口氣說：「南港居民企盼好久，也努力好多年，希望202兵工廠搬遷，終於盼到鴻海集團(2317)董事長郭台銘有意願，把海外的研發中心從中國大陸移回台灣，而且有意選定南港202兵工廠，結果，立法委員這個時候又出來說，這中間有黑幕……，我還真擔心，鴻海到時候放棄遷到202咧！」
#@1@#同樣在南港社區活動中心泡茶聊天的「老南港」吳昆林則說：「有時候我還真的搞不懂，是政治重要？還是經濟重要？」吳昆林是外省人，娶了台灣老婆，本來一口的外省話，現在聊起天來滿口的閩南語，還會夾雜著台灣特色的「國罵」(顧名思義就是這個國家的人罵人最普遍的話)字眼在裡面。他抱怨的說：「10冬前我去大陸，新台票(閩南語，新台幣)很好用咧，大陸仔看到我們台胞去，都好歡迎喔，因為我們帶了大把鈔票去消費。現在，電視一直在報大陸仔來台灣shopping，就唔錢耶(閩南語，很有錢)，講蝦米『消費無上限』，台灣人現在巴結這些大陸仔，就像10年前他們巴結台灣人一樣。」他又開始「國罵」的說：「台灣10冬的經濟竟然輸給大陸仔，現在要看他們的臉色了。」愈說愈起勁的他，指著報紙的新聞說：「人家郭董(指的是鴻海董事長郭台銘)要回台灣投資，看上我們南港202(指南港202兵工廠土地)要做研發中心，這很好啊，可以幫助台灣經濟，也會帶動南港發展，那些立法委員呷飽閒閒不知道在欉蝦米(閩南語，做什麼)。」一小撮的南港居民意見不代表大多數，但是，升斗小民關心的是「經濟」，希望就算「政治吵翻天，也不要影響經濟發展」，這樣的百姓心聲，政府官員或者政治人物們到底懂多少？
#@1@#其實，南港202兵工廠的遷建案已經進行了好多年，前行政院長劉兆玄為了加速全面啟動6大都市更新案，在2009年7月初已經指示，華山行政專區及華光金融特區案於7月底前報院核定；而南港530公頃的都市更新案，行政院要求區內國防部202兵工廠全數遷移，將185公頃土地留給國家研發及科技產業使用，作為產業研發及生技園區新聚落，並於9月報行政院核定。 行政院表示，南港都市更新案範圍包括文創中心、南港輪胎、車站中心、軟體中心、會展中心，及南側202兵工廠，總計南港都市更新範圍以高鐵沿線廣達530公頃，其中公有土地占45％。忠孝東路北側由工業區變更為特定專用區，發展綜合商業區；南側定位為生技研究園區。南港都市更新綜合性商業區多為國有地，包括台電、台鐵、中華電信及國有財產局，將結合民間整合開發為購物中心或商場等。官員透露：「都市更新範圍內的南港輪胎等幾家企業，有意在區內興建國際觀光旅館。」
#@1@#台北市長郝龍斌說：「遷移202兵工廠是歷任台北市長、南港居民，甚至全台北市民的心願。南港202兵工廠附近民宅密布，而且近年來已經逐漸形成軟體園區、生技園區、會展中心，未來還有流行音樂中心、生醫中心，實在不適合繼續做軍火生產基地。為了杜絕土地買賣炒作問題，未來202兵工廠的土地將只租不賣，絕不容許廠商興建豪宅牟利。在北市府的構想中，這塊地一半作為科技園區，另一半將作為民眾休憩的綠地和學校等公共設施。」房地產業者表示，南港是三鐵共構(高鐵、台鐵、捷運)區域，將成台北市新地標，也是房地產市場認定的「金雞母」，預估民間投入375億元，政府投入14.63億元，行政院9月報院核定，以2010年全力動工為目標，由台北市府擔任都市更新案主辦單位。 在這樣的未來公共建設發展下，南港地區房地產當然受到注意，2005年底，潤泰創新在南港經貿園區旁的經貿一路，推出「東方麗池」，銷售單價每坪才32萬元左右，「我記得那個時候，很多人都覺得我們賣得太貴。」潤泰創新執行長劉忠賢回憶說道。2008年，信義房屋在南港銷售「大同明日世界」個案的房價，一舉拉到每坪80萬元，比起「東方麗池」當年的售價上漲1.5倍之多，劉忠賢看到這樣的行情，搥心肝的形容他們的個案「賣得太早」。
#@1@#信義房屋(9940)總經理薛健平則表示：「世貿南港展覽館啟動，捷運內湖線通車，再加上1快(環東快速道路)、3高(一高、二高、北宜高)及3鐵(台鐵、高鐵及捷運)的交通機能，南港房價當然有機會一步步挑戰歷史天價。」而現在又加上了「南港530公頃的都市更新案」，讓南港地區房地產出現了更具「想像」的空間。房地產業者指出，雖然內湖因為有內湖科學園區關係，讓部分建商正在積極打造內湖五期重劃區成為信義計畫區的接班區域，但是，南港距離信義計畫區更近，現在有南港經貿園區、未來530公頃的都市更新案，還會有軟體園區、生技園區發展的架構，交通動線與路網連結也有「1快、3高、3鐵」，整體環境並不見得會比內湖區差。根據信義房屋統計，2009年台北市各行政區中，松山區、南港區累計1~8月買賣移轉棟數，都已經高於去年同期，表現最佳。當信義區新的預售建案，房價已喊到每坪120~150萬元以上，大直豪宅也有90~100萬元，就連內湖地區2009年底，都將有個案要挑戰每坪80~90萬元的新天價。那麼，地理位置更為強勢，公共建設發展更值得期待的南港區，房價當然有值得期待的空間，2008年「大同明日世界」的每坪售價80萬元行情，至今還沒有其他建案超過此一價位，位於福德路的「信義之丘」單價訂在每坪65萬元，位於經貿園區內的「甲子園」則是每坪70萬元的價格，不過，房地產人士私下表示：「80萬元恐怕也不會是2009年南港區房價的最後終結價位。」
#@1@#而南港今年預售房地產市場價位有沒有機會搶進3位數呢？在南港有300億元個案銷售量的國揚實業(2505)總經理彭邵齡私下表示：「當然希望能出現這樣的行情，不過我們『大南港』案應該還不會挑戰這個極限。」而南港區另一個大地主則是南港輪胎，內政部都委會7月上旬審議通過南港輪胎(2101)都市計畫變更案，定位為複合性商業區，規劃有大型購物商場、電影院、觀光旅館、大型開放空間與住宅等。這將是台北市忠孝東路北側南港車站沿線都市更新範圍，由民間採都市更新計畫開發最大土地開發案，其取得都市更新案及北市獎勵容積，可由原法定容積200％，擴增至390％，拿滿基礎容積的1.5倍，成為南港車站最具代表性的高聳建物。 南港輪胎發言人郭美航9月初表示：「將在未來5年斥資約新台幣150億元，開發位於台北市的舊南港廠區4.46公頃土地，將該區域改造為複合性住宅和商業區，還包括一個酒店開發案。」台灣房屋表示，南港房市焦點還是集中在經貿園區一帶，區域內新成屋每坪平均房價約為60~80萬元，中古屋價格則視屋況而定，以5年住宅狀況良好的個案來看，每坪約40~50萬元左右。房地產業者私下預估，南港地區的房價要創新高，恐怕要靠南港輪胎這塊基地了，就算未來房價衝不到3位數之上，恐怕也會逼近3位數。
#@1@#這種「房市熱」與近來台股8、9月份呈現看回不回的走勢，加上市場資金動能一路竄升有關，股市與房市連動性本來就比較高，對於投資理財性質較高的台北市房地產買氣來說，股市上揚對房市產生較大的助力。在南港地區房價已經有潛力往3位數字慢慢前進之際，緊鄰南港的內湖地區房地產市場，年底前也是相當熱鬧，在建商有默契的運作之下，已經把內湖地區的房地產視野拉到國際房地產的水平線之上，部分個案計畫先行挑戰每坪90萬元的價位。這樣的發展模式，房地產界人士已經把南港、內湖兩個區域統稱為「港、湖雙嬌」，今年底之前，房價有機會聯袂向每坪90萬元的天價挑戰。內湖房地產的重要性還不止於此，港商里昂證券9月16日舉行「里昂中國投資論壇」，17日還花錢請50多位國際機構投資人(institutional investor)搭機到台北，並安排一整天的城市遊覽(city tour)，參觀的重點則包括台北101大樓、南港經貿園區、內湖科學園區、鄉林建設(5531)每坪300萬元的士林官邸案樣品屋。
#@1@#里昂證券向來是台灣房地產多頭論者代表，2007年里昂證券集團先是花70多億元買下1棟內湖商用大樓「亞太經貿廣場」，後來再將大樓用超過100億元價格轉手給花旗集團，現賺30億元，外資在內湖房地產嚐到甜頭，當然持續看好這個區域。在這次邀請國際投資者參觀台灣有價值的「商辦」與「豪宅」的行程中，也把南港、內湖房地產推銷到國際上，顯示外資對於台灣房地產看好的焦點與區塊。里昂證券也預期，在兩岸政策開放下，2010年商辦將上漲20~25％，一般住宅受惠於政府優惠房貸刺激，2009年漲幅約5~10％，2010年還有10~15％的空間。
#@1@#然而，面對內湖現在部分預售個案價格已經超過南港地區，讓很多人覺得不合理。其實，內湖房地產行情飆漲的操盤手，應該是遠雄集團，遠雄在內湖五期默默吃地，卡位已久，當2008年內湖地區房價還在每坪45萬元掙扎的時候，坐落內湖環山路一段的遠雄「上林苑」個案，每坪開價74萬元起，創下內湖區域新高價，當時很多房地產業者訝異遠雄這樣的開價，能不能被市場接受，而採取觀望之際。結果，銷售成績證實在內湖五期重劃區裡，只要產品設計高級，「7字頭」的房價是會被接受的。因為這樣的實際銷售案例，2009年第3季，內湖五期重劃區已經有個案準備開出「8字頭」、「9字頭」的銷售表價，再度挑戰市場的接受度。台灣房屋首席總經理彭培業表示：「內湖科學園區從2003年SARS過後，房價約每坪25萬元左右，後來『華固名人道』、『華固碧連天』和『長虹凌雲』等建案，每坪成交突破50~60萬元，漲幅高達100％，這樣的表現已經讓人覺得訝異，如今，「7字頭」的建案已經銷售，1坪80萬、90萬元的個案也將登場。這樣的發展，都是因為建商塑造內湖五期將會是下一個信義計畫區，強調未來增值的空間，而吸引買盤進場。建商指出，內湖五期重劃區緊鄰內湖科技園區，以舊宗路連結大潤發、家樂福等大灣南段賣場、倉儲批發物流區，遠至大灣北段美麗華商業娛樂圈，將形成一個完整的多功能園區，發展潛力十足。
#@1@#「港、湖雙嬌」的南港、內湖兩個區域，在都市更新、市地重劃的公共建設發展下，加上這2個區域都是「台北科技走廊」上耀眼的科技園區發展重鎮，而聯外交通動線上，南港區有著「1快、3高、3鐵」的便捷性，內湖區則享有「3快(堤頂大道、環東大道、市民大道)、3高(中山高速公路、北二高速公路、北宜高速公路)」的聯外網絡。更重要的是，把南港、內湖兩個區塊未來的發展放到國際舞台上，從這2個區域出發到松山機場、中正機場乃至連結全球的快速通道，都讓「港、湖雙嬌」的地理位置能夠升級到國際城市的水平線之上。2009年第4季，內湖地區的預售市場中，已有個案對挑戰「8字頭」、「9字頭」的房地產天價深具信心，南港地區的幾件超級大案，預計都會以平均每坪70萬元以上的單價開出，但是南港的地理位置又比內湖更接近信義計畫區，如果內湖的80~90萬元單價個案，能夠出現「銷售順暢」的成績，那麼，南港地區的房價就沒有理由還停留在每坪「7字頭」的平均價，2008年的80萬元銷售單價紀錄，很有機會在2009年第4季再度被突破。
#@1@#到這個時候，「港、湖雙嬌」的預售房地產行情都向「8字頭」邁進，恐怕將會牽動台北市、台北縣房地產價格再一次的洗盤，相對於城市擴大效應第二圈、第三圈的區域，房價都可能會出現比較上揚的效應。台北房價有沒有機會在「港、湖雙嬌」帶領下，再出現一波高潮，大家可以屏息以待。
