房貸還是家庭支出最大的負擔。儘管最近幾年利率節節下降，房貸利率到了空前的低點，但房價也到達了歷史的高點，貸款負擔不降反升。尤其預料2010年還會有一波升息潮，如何選擇房貸商品，成為家庭理財最應該注意的課題。抵利型房貸對雙薪或者具有高資產者而言，似乎是不錯的選擇。所謂「抵利型房貸」，顧名思義就是房貸戶必須申請房貸存款專戶，將存款搬到這個帳戶，再以帳戶內存款的利息，扣抵房貸的利息，剩下的部分，才用房貸利率計息。舉例來說，若貸款500萬元，存款有300萬元，則每月要繳貸款利息的本金部位，就只有200萬元。如果需要用錢，可以隨時把錢提出，銀行會每天計算每一房貸戶要繳的利息。?豐銀行是最先推出抵利型房貸商品的銀行，花旗銀行最近也跟進，兩家銀行訴求的對象都是中高收入，或者是具有高資產的客戶。?豐銀行個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉指出，凡是申請抵利型房貸的客戶都可以獲得該行貴賓理財的附加服務，提供整合包括房貸、保險、基金等家庭整體理財諮詢，讓客戶能夠優化家裡的債務與財務配置。花旗銀行與?豐銀行的抵利型房貸都要開設一個活存帳戶，存入這個帳戶的存款才能抵利。?豐銀行的抵利型房貸還可以搭配雙周繳款，提前償還部分本金。為了讓夫妻可以保有各自的理財隱私，花旗銀行則提供貸款人兩個存款帳戶，讓夫妻各自擁有存款帳戶及提款卡，存入這兩個帳戶的存款都可以抵息。
#@1@#抵利型的牌告利率通常比一般房貸利率高。不過，花旗銀行消費金融房屋貸款部副總裁余苑菱說：「消費者應該計算實質付出的利息總額，不要計較小數點後幾位的些微差異。」她指出：「目前市面上房貸利率其實大同小異，消費者選擇房貸，應該計算實際付出的利息到底有多少，選擇附加功能符合理財形態的產品。」到底抵利型房貸可以省多少錢呢？余苑菱指出，以貸款600萬元，目前有40萬元存款為例，夫妻每人每月只要多存約2.7萬元，就可以達到實質利率低於1％的效果，省下約75萬元的利息，等於幫自己又存了一筆第2棟房子的自備款基金(表1)。如果貸款500萬元，夫妻每個月各存2.5萬元，實質利率可以降低到0.62％左右，可以省下的錢高達64萬元，剛好可以付小孩大學4年的學費(表2)。余苑菱建議，夫妻只要收到薪水就將薪水轉到存款抵息帳戶，有需要再慢慢提領，不需要使用就馬上回存，這樣每一天每一塊錢都在節省房貸利息，可以將省息效果放大。葉清玉則表示，不僅高所得戶，即使存款只有25萬元，每月存5000元，還是可以比一般的房貸提前還清。除此之外，抵利型房貸的優點是，資金可以靈活運用，帳戶內的存款可以隨時動用。如果有投資需求，可以隨時拿去投資，等有資本利得，再把錢存回，還是可以省息。這種資金運用的便利性，是傳統房貸比不上的，因此，除了中高所得的家庭以外，抵利型房貸也很適合有大額資金運用需求，或者常常有大筆資金流動的房貸戶。
#@1@#土地銀行個人金融部經理黃滿生則指出，抵利型房貸的確適合具有高資產，或者有穩定收入的家庭，但如果不屬於這兩者，不妨還是選擇傳統利率較低的房貸商品比較實惠。以土銀為例，多數傳統房貸客戶都能在第11或12年把房貸還完。他建議，房貸戶在申請貸款時，不妨多注意銀行是否有「附加的還款成本」。例如有些銀行為了確保利潤，會在還款上設置違約金等條款，增加想要提前還款房貸戶的負擔，或附加許多額外成本，彌補低利的利潤，消費者反而不能省息。此外，他也提醒高資產的族群在選擇抵利型房貸時，要注意稅負問題。黃滿生指出，雖然抵利型房貸內的存款，因為用來抵貸款的利息，所以銀行不會付息，但就稅務機關的觀點來看，這些帳戶內的存款是用來付房貸的利息，不是不計息，所以還是會視為利息收入，只要一年抵扣的金額超過27萬元，還是要納入個人綜合所得中，按照核定稅率課稅。所以有些高所得房貸戶申請了抵利型房貸，還是覺得不划算。舉例來說，若某客戶在A銀行貸款了1000萬元購屋，年利率5％，同時在A銀行有存款500萬元，他申請抵利型房貸，存款以無息計算(申請抵利型房貸)，或年利率1％(申請一般房貸)，他在B銀行也有存款900萬元，年利率為1％，其申請一般房貸與抵利型房貸的稅負支出如表3所示，也就是說，若為高資產戶，就要注意辦理抵利型房貸的租稅風險，申辦前，最好詳加試算一番。
#@1@#?豐銀行個人金融處信用卡 暨貸款業務分處資深副總裁 葉清玉● 每月房貸負擔不要超過家庭收入的一半以上。以目前房價水準，房貸要不超過月收入1/3並不容易。房貸維持在家庭月收入1/2，較能維持理財的彈性。● 要考量3~5年後的經濟狀況，不要貿然選擇有寬限期的產品。● 選擇有附加功能可以滿足個人收入特性的商品。● 考慮家庭的未來經濟需求。如果預估有裝修或小孩未來就學需要，可以選擇附有循環額度或回復型房貸。● 將房貸與保險及其他投資需求一併考量，若貸款人為先生，就應購買保額可涵蓋房貸與家庭支出的壽險商品，為家庭風險做規劃。花旗銀行 消費金融房屋貸款部副總裁 余苑菱● 貸款金額不要超過家庭月平均收入的100倍：例如夫妻兩人每月收入為10萬元，房貸最好不要超過1000萬元。● 不要選擇寬限期：余苑菱說，寬限期只還息不還本，雖然負擔輕，但寬限期過後，還是要攤還本息。這段時間只是讓銀行多賺利息，也會延長還款的時間，並不利理財規劃。● 每2年評估目前房貸條件是否划算：余苑菱說，利率平均2年就會有一次變動，她建議消費者，每2年就要評估一下現有的房貸條件是否合理，如果有更划算的利率，可以隨時轉貸，不要「從一而終」。
#@1@#黃滿生指出，利率高低與貸款的風險成正比。影響風險高低的因素包括貸款人的信用狀況、還款能力、借款期限以及擔保品品質等。只要能提供愈多可以降低借款風險的證明，就愈容易獲得降息的機會。一般而言，具有下列條件的人較容易爭取到更好的利率：1. 高所得或收入穩定者：例如醫師、律師、建築師、會計師，或者是軍公教人員。2. 貸款的物件在好的地點：由於變現速度快，容易取得比較低的利率，與較高的貸款成數。3. 建立與單一銀行的往來關係：如果你的理財都交給同一家銀行，銀行對你的財務狀況瞭解很深。
