要做法拍屋投資，先要了解法拍屋各種特性及流程，練好基本功、膽識，有了一兩把刷子，才能成為法拍達人。
有人視「法拍屋」投資為畏途，有人卻汲汲營營，視為房地產投資的另一個「藍海」。
法拍屋給人印象不好，主要是過去「海蟑螂」橫行，並屢屢傳出「兄弟」霸占房子，強索「搬遷費」等問題，但也有人不怕死，看中法拍屋的「暴利」而勇往直衝。
法拍暴利時代 海蟑螂橫行
法拍屋的暴利如何形成？根據了解，被查封的法拍屋，經法院委託不動產鑑價公司估價後，會徵詢債權人及債務人意見後，訂出第1次拍賣的「底價」，而根據過去的情況，大約是該物件區域行情的8折左右，如無人投標，約一個月後再進行第2拍，底價大約是第1拍底價的8折，第3拍則再8折，約等於市價的5折，而第3拍仍流標，則會進行「特別減價拍賣(所謂的第4拍)」，其拍價底價會到3~4折(表1)。
法拍市場會衍生出「海蟑螂」問題，主要是這些人會利用方法恫嚇投標人，讓其心生恐懼而不去投標，亦或者，當投標人前往欲投標物件做屋況勘察時，製造假租約而占住的海蟑螂，會故意捏造屋主跟很多人有財務糾紛或其他不利該屋況的假消息，讓投標人打消投標意願，而達到物件一再流標。
「海蟑螂」則伺機在第3拍或第4拍時進場「揀便宜」，得標後，再將法拍屋「快速」重新整理或裝潢，當一般「中古屋」銷售，而其價格都比區域行情低1~2成，自然有承接力道，而他們就賺取其中的3~5成利潤，再加上，他們從取得到賣出，短則1~2周，長則3~4個月，資金的周轉率相當快，投報率自然高。
不過，為何到了2009~2010年，台北市屢屢傳出法拍屋投標價創新高，有的甚至超出市價行情？永慶房屋協理黃增福分析原因指出，一是老舊公寓具有「都市更新」行情，二是精華區的好物件不多，像「仁愛百吉」大樓很少有屋主釋出，因此，一有法拍屋，自然吸引多人投標。
央行打房 法拍熱度稍受影響
法拍屋行情創新高，是否會帶動法拍熱？黃增福認為，在大台北地區有機會，但中南部則有待觀察。此外，由於央行總裁彭淮南對房市採取緊縮政策的各種打房措施，黃增福也認為，5~6月的中古屋成交熱度已有冷卻情況，勢必也會對法拍市場有一定影響，不過，因為法拍屋的投資人，屬於小眾市場，有些投資人反而希望房市不要過熱，免得競爭者太多，他們才有「賺錢」空間。
目前法拍市場存在「法拍屋」、「金拍屋」及「銀拍屋」，成為不同投資人的投資管道，而其利弊得失也不盡相同，投資人依其「口袋」深度，以及可承受風險的高低而各取所需(表2)。
雖然法拍市場存在著「高報酬、高風險」，但法院的投標室，仍不時處於萬頭鑽頭的熱況，而有意投資法拍屋的生手，該如何入門呢？山水資產管理公司副總經理丁建生就其20多年的實戰經驗，將法拍屋的流程，一一進行剖析，讓投資者認識法拍屋。
他說，「法拍屋」是由於債務糾紛，債權人取得「執行名義」後，由法院查封債務人的不動產抵押物，進而執行拍賣處分，而經過拍定的物件，「產權」非常清楚，絕不會有貸款「設定」問題。
點交與否 底價有別
不過，因為「使用權不清楚」，也就是法院有沒有「點交」，在拍賣「底價」上就會差很多，其次，則是能否順利入住，都會有問題，但有能力排除「不點交」問題者，往往能賺取其間約市價2~5成的利潤，也讓投標室經常客滿。
想從事法拍屋投資者，得先認識以下的法拍屋流程及各項規定：
一：投資人要先確定自已是要自住，還是要投資
如果是自住，那依經濟能力，當然要抓準區域行情來出價，而如果是投資客，則要衡量標的物所位地段，物件漂不漂亮(指屋況好、有點交，沒租約，或有租約，但花點小錢就能請房客搬走．．)等，如果物件漂亮又處地段佳，競標者自然多，自然在「出價」上要多加一些，才有機會得標。
二：搜尋合適的物件
丁建生說，如果你想標淡水的法拍屋，絕對不能跑到板橋地方法院找，因為非所轄範圍，而是要到士林地方法院，而想買新店的法拍屋，則要到台北地方法院，另如果是想買板橋的法拍屋，就要到板橋地方法院，故先要搞懂轄區範圍，免得跑錯地方；另法院投標室外面的布告欄都有拍賣公告，或者可進入法院的網站查詢，另也可以付費方式，訂閱合法代標公司的法拍屋資訊。
三：籌措資金，包括保證金，及拍定後7日內繳清拍定價金尾款
投標人在投標前，得先準備2~3成的保證金，而尾款部分，目前有多家民營銀行承做「代墊尾款」業務，因屬短天數借款，利率大多比照「信用貸款」，較一般房貸高，想投標者，可事先跟銀行談好貸款條件，等得標後，7日內就能取得銀行核發代墊款。
四：選定拍賣物件
視投標人喜愛的區域而挑選。
宜現場察看標的物
五：勘察現場
丁建生說，法院拍賣的房子，若有現住戶，可以徵詢能否進入察看，若對方不肯，或裡面沒有住人，則左鄰右舍都可徵詢，也可拜訪上下樓的鄰居，請求入內了解房屋格局，有了訪查就能進一步了解，欲投標的物件有沒有遭人「占用」，或者是不是「凶宅」，至於是不是海砂屋或輻射屋，則可到相關政府網站查詢。
六：投標前，要注意有沒有租賃權、抵押權、點交問題、優先購買權等
另國民住宅、眷村或工業住宅，各有不同標購資格限制。
七：投標
先到法院服務處索取投標單信封，接著開立銀行本票作投標保證金，填寫投標單，並在投標當日攜帶身分證及印章，在時間內到法院的投標室投標，開標後，沒得標者，可當場領回保證金。
八：得標
7日內要付清尾款，而14日後，可收到法院寄出的「權利移轉證明書」，據此辦理過戶，並跟「代墊尾款」銀行進行協議，轉做一般房貸利率。
九：法院「點交」房子至入住
丁建生表示，這是一段拔河拉鋸的開始，因為法院雖是有「點交」，具有強制執行力，但有些現住戶、承住戶或霸占戶，並不見得「心甘情願」搬走，這時，就要心理準備，得花費一些「搬遷費」，而法院的點交可能要1~3次才能確切執行，得花1~3個月時間(表3)。
點交程序要1~3個月
點交之程序為拍定人取得拍定物之「權利移轉證明書」後，可向法院申請點交拍賣物，法院會發文，令債務人於15日內自動履行搬遷，但期滿後未自動履行者，拍定人依法院指定的時間，先到法院繳納執行人員之出差旅費後，跟執行人員到現場進行第1次點交，惟債務人大都不會乖乖搬遷，並以各種理由(如沒錢搬家、沒去處……)向執行人員求情，爭取時間，故常無功而返。
這時，拍定人就要再送狀紙，申請第2次點交，等約定時間到，除法院執行人員外，拍定人最好前一天向管區警察機關報備，請派警員到場，另外也要請當地里長、鎖匠，以防裡面沒人而可合法進入，而一旦進入屋內，拍定人可以持相機進行拍照，製作清冊給執行人員，以確保屋況若遭破壞的求償證據。
一般來說，債務人或現住人有可能訴之以情拒不搬遷，會有第3次送狀紙及申請點交，這時，拍定人除了請來第二次點交上述人員外，也要請來搬家公司，強制搬遷，如果，債務人有去處可搬，則問題不大，若債務人無處可去，抑或當天不在家，則拍定人可以將屋內貨物搬到某處存放，通知債務人限期領回，超過時間則可進行拍賣，將拍賣所得提存法院。
了解上述法拍屋流程，投資人會不會被嚇到，不敢從事法拍屋投資？丁建生表示，想吃法拍屋這行業，的確要有過人的耐力及智力，但它迷人之處就在於，僅用2~3成的保證金，其他則付給銀行代墊款利息，就能進行財務高槓桿投資，若拍定物件很快就去化，利潤就相當可觀，但想獲得高報酬，當然得要有一兩把刷子，才能成為法拍達人。
海蟑螂
1989年前，因為法院法拍屋「不點交」的案件多達8成以上，專門有些兄弟或暴力份子以各種恐嚇手段介入， 牟取其間的暴利，而這些人常在法院投標室出沒，因而被稱為「海蟑螂」。
但1989年實施「強制執行法」，法院「點交」案件增加後，民眾參與法拍屋的人數增加，而以前常要3拍、4拍才能拍掉的物件，只要地段好，或物件好，大都 1、2拍就能拍定，法拍屋的暴利不再，但因1拍的底價約為市價的8折左右，另有些「不點交」案件仍有暴利，故能吸引投資人進場「揀便宜」。
