法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項，稍不注意，花了大把銀子，卻可能找罪受，有時還會賠了夫人又折兵，想賺錢，法拍專家教你膽大心要細。
看到朋友小吳從事法拍屋買賣1、2年就累積上千萬元財富，小王有點心動地想如法炮製一番，不過，在了解法拍市場及法拍流程後，信心不足的他，還是怕怕的，因為聽小吳說，購買法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項，得再搞懂相關規定，才能避開陷阱，降低投資風險。
透明房訊社長吳廷芳就其20多年從事法拍屋經驗，從一些法律規定及小細節中，一一挑出隱藏其中的大風險，為投資人趨吉避凶。
小細節大學問
就投標前應做的功課，吳廷芳表示，有5大注意事項：
1：投標資格
有些標的物是國民住宅、工業用地、農地，或者是軍方眷舍，有一定的資格限制，因此，要看法院的公告上有沒有註明。
2：租賃權問題
民法第425條有「買賣不破租賃」原則，也就是房子若有租客，在約定的租約到期前，即使屋主已賣掉房子，或是房子被查封前已出租給第三者，拍定人仍得讓租客住到租約期滿，方能收回權利，這是法令保護弱勢方的一項規定。
這一條規定非常重要，一定要查明拍賣標的物，是否有租賃權存在，而法院有沒有排除，如果沒有排除，很多會列入「不點交」案件，影響所及，會增加很多處理上的麻煩，比較常見的就是要多付「搬遷費」。
單純些的房客，他們不搬走，一方面是前屋主未退還「押租金」，另一方面則是他已開立12個月的租金支票給前屋主。如果是「押租金」問題，通常是押2個月，金額還不大，很多拍定人大多視為「搬遷費」處理，但如果是支票，若租金金額大(如店面租金)，拍定人可能難自行吸收，卻又不能趕租客走，但若要等定期租約到期，中間又收不到半毛租金，處理上就棘手些。
如果再碰上「不定期租約」，或者「以債抵租金」，拍定人更頭痛，不過，吳廷芳表示，只果不定期租約超過5年以上，該租約未經法院公告，就不算正式租約。而要看租約真假，(1)可調房客與前屋主在租金支付的銀行往來紀錄，(2)看有無水、電費等繳費單，(3)看戶籍有沒有遷到租屋處，(4)可問鄰居，租客有沒有住在裡面，(5)可調查封卷宗。
不過，最怕的是「假房客」獅子大開口，要求高額的搬遷費用，如5~20萬元不等，此外，好地段的法拍屋，如果是店面的話，費用可能要更多。
不點交 關係投資期長短
3：優先購買權
查明該標的物，是否有其他人有優先購買權，例如承租人、地上權或共有人等，以免拍定後，突然跑出一個「程咬金」。一般來說，一些繼承的房子，有些是兄弟共有，或父母怕分家產給小孩後，會被賣掉，就以父子共有方式，就曾發生兒子欠銀行卡債未還，房子遭拍賣，拍定人上門詢問共有人，是否要賣出另一半持分。
吳廷芳表示，如果是優先購買權案子，在拍定後，法院會在7日內通知優先購買人，是否以拍定人拍定價「依價買回」，如果優先購買人收到通知10日內不主張，則以後就喪失再主張優先購回的權利。
4：抵押權問題
一般來說，法院拍賣的法拍屋，一旦拍定後，房子原先在銀行的「設定抵押權」就自然塗銷，視為「產權清白」的屋況，但若經協議且同意者例外。
5：點交問題
吳廷芳說，標的物如有人承租，或者被占用情形，法院通常都不辦理點交，這種「不點交」案，有承租方的話，就依「租賃權問題」所述，跟承租方協調；但最怕的就是「占用人」，處理的過程比較麻煩，若花錢不能解決，可能就要另行訴訟，這對想快速出脫獲利的投資人來說，處理時間長短就是很大的投資負擔。
不過，法拍案件如果承租方強調是「借用中」或朋友「借給無償使用」，雖然法院也會列入「不點交」案，但基本上，拍定人打官司都會贏。
4大不能標 免得白做工
了解5大應注意事項後，吳廷芳也指出4大「不能標」情況。1：債務人是不可以投標的，唯很多債務人不甘房子被低價拍賣，常會找人頭出面投標，而這主要是，假設他欠銀行700萬元，但該房子被低拍，拍定價才500萬元，則他還要欠銀行200萬元，如果房子所在的地段不差，也許市價還能賣到600多萬元。
2：法官及承辦該股業務的執達員、書記官，都不能投標，以防「自肥」。
3：法拍物件拍定後，拍定人沒繳尾款，造成該拍賣案流標，則同一法拍屋重新開標，該拍定人就不能投標。
4：商號、分公司都不能投標，如商號為「台灣黃牛肉麵」就不能投標，除非有公司登記。
法拍屋沒人投標，就會流標，但有人投標，也可能發生「廢標」情況，最常見的是資料不齊，如拍定人沒帶身分證，或是其支票沒背書或是禁止背書。
另一情況是拍定人不在現場，為什麼不在呢？一是看苗頭不對，也就是他預期該拍賣物件會有很多人投標，為了搶標，他出了高價，但法院拆投標封時，只有他投標，他心想「糟了，買高了！」乾脆不買，人就跑走了。
不過，如果拍定人是勢在必得，卻無法在現場，可以委託他人，但相關委託證件要齊全。
落跑問題大 勿輕易廢標
此外，吳廷芳表示，父母在購買預售屋或中古屋房子給子女時，會跟仲介人員「指定」說要給某個兒子，但法拍屋用誰的名義去拍，拍定人就是他，不能跟法院指定說該法拍屋是要給誰。
針對上述用落跑「廢標」的情況，吳廷芳呼籲：「盡量不要。」他說，一般房屋買賣會付「斡旋金」，若反悔，除非跟房仲公司很熟，有交情，否則「斡旋金」都會被沒收，而投標法拍屋有「保證金」，也在防堵有人故意用「廢標」落跑情況。
而你以為，不要「保證金」就沒事了嗎？其實是大錯特錯。吳廷芳舉例說，如果是底標800萬元的法拍屋，2成的保證金就是160萬元，因為你以底標拍定，但落跑而「廢標」，結果，次一拍後，有人以700萬元拍定，那麼，800萬元減掉700萬元間的價差，就要從160萬元的保證金中扣除給債權銀行，這種情況，你還可能拿回60萬元。
但萬一底價800萬元，他是以900萬元得標，但覺得標太高了而落跑，而該拍賣屋後來經一、二拍又以700萬元拍出，那麼900萬元與700萬元間的價差是200萬元，你就要再拿出40萬元「補給」債權銀行，造成你既沒有買到房子，卻「白花」了200萬元，賠了夫人又折兵。
投標小撇步─1元學問大
想投標法拍屋，在出價方面是一大學問，吳廷芳建議，最好不要出「整數」，而且最好要有「尾數」。
而「尾數」的學問也大，去年華南銀行標售南港4566坪工業用地，第一拍定人出價29億3888萬8889元，結果，比第二高價投標人出價「多1元」而勝出，讓偏愛「8(發)」的投標人為之扼腕，可能從此扭轉投標人對吉祥尾數8的偏好。
