今年40歲的王老五（化名）終於求婚成功，但女方開口要求一定要先有房子才能結婚，讓王老五好心急。朋友告訴王老五，可以從法拍屋下手，因為價格有可能比市價少一到兩成，於是王老五拿出160萬元的積蓄孤注一擲，才第一次參與投標，就以底標價標得一間價值800萬的房子。
王老五正想打電話向女友報告喜訊，朋友卻提醒他：「得標7天之內一定要交出尾款，否則就視同棄標。」對王老五來說，這簡直是晴天霹靂！尾款還有640萬元，這麼短的時間內怎麼可能拿出這麼多錢，走投無路之際只好硬著頭皮回家跟爸媽借錢，湊足640萬元的尾款之後，成功娶得美嬌娘。
王老五因為不了解法拍屋的流程，差一點就買不成房子，買不成房子就娶不到妻子。事實上，只要熟悉這其中的金流操作，像王老五這樣的平凡老百姓也可以輕鬆買法拍屋。
法拍得標 7天內繳清尾款
冠富地產總經理陳冠元強調，想買法拍屋，必須準備兩個階段的資金，第一階段是在投標時，要準備一筆保證金，通常是底標價的兩成，這筆保證金必須拿出現金或開立銀行本票；第二階段是在確定得標之後，7天之內（包含假日）一定要繳交尾款，否則視同棄權，連同保證金都要被沒收。在確定繳交尾款之後，才能辦理後續的過戶事宜，拿到房屋權狀。
但尾款動輒好幾百萬，怎麼可能在短時間內拿出來？
「在確定得標、卻還沒有辦理過戶、拿到權狀的期間約有1個月的時間，在這段期間，銀行不可能以房貸的方式來放款，因此就衍生出『代墊款』這個貸款項目，專門貸給標到法拍屋的人。」陳冠元說，像王老五的情況，可以在確定得標後，趕緊向銀行辦理代墊款，等到房屋權狀到手後，再辦裡房屋貸款、順便清償這筆代墊款項。
要注意的是，並非每一家銀行都有提供代墊款的服務，目前主要承作銀行有合庫、聯邦銀、板信銀，其他像一銀、華南銀等老行庫也配合政策承作。但每一家銀行針對代墊款的放款標準與門檻都不盡相同。
以放款期間來看，京城銀行最長可借到6個月，新光銀行則只能借1個月，其他銀行則大約2到3個月。「事實上法拍屋從得標到拿到權狀大約需要1個月的時間，除非你借這筆代墊款還有其他用途，否則1個月的時間已經夠了。」上海 商銀個金部經理馬婉瑜說。
至於貸款成數方面，主要承作銀行的貸款成數平均在拍定價的8成，唯合作金庫最高可以貸到9成，合庫的貸款利率也最彈性，視客戶及房屋條件最低可以談到2.74%，相較於其他銀行提供平均約5~6%的利率來看，算是相當親民。
一銀消金部經理陳惠蘭說：「從銀行的角度來看，代墊款的風險偏高，因為沒有房屋可抵押，所以銀行更看重客人的信用以及法拍屋的條件。」客人的信用一定要好，沒有瑕疵；法拍屋的位置要是在都會區甚至是捷運沿線等交通方便的區段，銀行在利率或貸款成數上會給予優惠。
申辦代墊款 留意3要點
專家甚至建議在投標之前，先找一家目標銀行，向其說明自己將參與競標法拍屋，並簽具同意書，請銀行先向聯合徵信中心調查個人信用紀錄，等到確定投標成功，向銀行申請代墊款時，才可以在較短的時間內取得款項。
「其實這就是向銀行申請預審，除了可以先了解貸款者的信用之外，也可以了解法拍屋案件的狀況，以便在投標成功後，能夠順利拿到銀行代墊款。」陳冠元說，但各家銀行對預審的態度不一，像陳惠蘭就不認為客戶必須要送預審，馬婉瑜也說：「通常銀行核發代墊款都能夠在7天之內完成，很少聽說有延誤放款的。」
因此，民眾在申辦代墊款的時候，必須要留意：
一、 預審：不一定每一個法拍屋案件都要先送預審，銀行業者表示，通常是民眾對於本身的信用或者法拍屋條件不是那麼有把握的時候，才會要求銀行預審，但銀行或酌收數千元不等的費用。
二、 點交：有點交的法拍屋代表法院會協助交屋，較有利於後續的權狀取得，因此多數的銀行都指名貸款給有「點交」的法拍屋，聯邦銀行則可以接受「不點交」的法拍屋，但會收取較高的開辦費，所以要是標到「不點交」的法拍屋，民眾在貸款時，必須先向銀行了解是否可以申辦代墊款。
三、開辦費：開辦費行情差距相當大，有的數千元，有的要上萬元，有的是以貸款成數的百分比來計算，因此民眾在申辦時，必須將此筆費用列入成本的考量中。
