五都選舉落幕後，建商將進場推案，2011年台灣房市應向上盤堅，不過，央行何時再伸出打房的手，成了房市最大的不定時炸彈。五都市長選舉落幕後，對房市的政治干擾因素排除，選前延後推案的建商們開始進場，根據《租售報導》的統計，從年底到明(2011)年第1季，北台灣都會區大概有3000億元案量將推出，而明年全台總推案量有可能突破7000億元。明年的台灣房市看似豔陽高照，但今(2010)年讓房市「皮皮剉」的央行總裁彭准南，還會再伸手嗎？而明年可以進場買房嗎？如果可以，又有哪些潛力區可以介入呢？在2010年歲末之際，《理財周刊》特別邀請永慶建設暨代銷總經理葉凌棋、台灣房屋首席總經理彭培業、東森房屋董事長王應傑及中信房屋副總經理劉天仁等4大房仲巨頭，進行「2011年台灣房市走勢」議題的圓桌論壇，針對明年的台灣房市發展進行精闢剖析，並就首購族的買房區域做出建議。以下為論壇摘要。五都選舉落幕 ECFA待發酵《理財周刊》問(以下簡稱為「問」)：五都選舉終於落幕，大家怎麼看選舉結果對房市的影響？葉凌棋答(以下簡稱為「葉」)：五都選舉層級屬於地方政府選舉，對國家未來重大經濟政策影響不大。因此不論藍綠席次如何，可能會對都會區房屋市場產生影響，但應只有短期效應，關鍵仍在政府的打房態度與實際的措施。選後房市將回歸基本面，而目前台灣進入後ECFA時代，台灣都會區房價將持續穩定上揚。彭培業答(以下簡稱為「彭」)：選舉完的隔天，各預售案場人潮眾多，顯見市場上對於選舉結果頗具信心。目前台北市商辦、店面受惠低利率、ECFA、陸客自由行的題材，造成資金蜂擁流入不動產，房地產投資成唯一門顯學，五都選舉過後，政治干擾因素去除，更有利房市。王應傑答(以下簡稱為「王」)：40年來，影響並決定台灣房市的首要考量，完全在於政治因素。此次選舉結果，國民黨得票數減少，但仍維持北北中三都的首長寶座，對台灣房市無疑是最大的定心丸，而因應2年後的立委及總統大選，執政當局將更努力以拚經濟，讓人民感受生活改善為前提。劉天仁答(以下簡稱為「劉」)：五都選舉結果以3(藍)：2(綠)的「平盤」開出，受到執政的優勢與2012年總統大選布局，台灣房市將再漲，活絡氣氛將可延續到民國100年，集中區仍是鎖定在五都的重點建設區域，尤以台北市與新北市為主。利多略勝一籌 2011年房市看漲問：2011年即將展開，台灣房市將有哪些利多或利空因素？後勢看法為何？葉：ECFA後兩岸經貿持續熱絡，經濟成長動能續強，國民所得持續上揚，股市仍有向上空間，再加上交通建設持續進行，捷運陸續開通，兩岸政策方面，政府持續推動開放陸客來台自由行，更又助於兩岸經貿交流，而國內優惠貸款方面，青年成家貸款方案上路，且目前市場資金游資過多，都有利於整體房市向上，至於市場利空，主要為高房價，可能再度迫使央行以緩步升息，或隨時可能推出新政策以抑制房市過熱，不過，整體來說，明年房市展望仍「偏多」。彭：國際上有美國大量印鈔票，引發通貨膨脹的疑慮，造成資金往資產流動，在國內，政府為協助青年首次購屋，宣布青年購屋貸款最高額度可至500萬元，等於鼓勵自住型買盤進場，在此多項利多因素加持下，明年第1季、第2季的房市料想還會有一波上漲的空間，而下半年的房市則須觀察，國民所得是否如期上揚，以及央行是否再度調高利率。劉：從資金面來看，台商資金回流是一個影響2011年房產的關鍵因素，對於保險業法人、高資產族群及外資來說，台灣房地產是最具理財優勢的工具。再從利率面分析，亞洲是近年來全球正財務槓桿操作的主要區域，目前台灣房貸利率仍屬低點，對於自住或投資人來說都是利多訊息。而供需面部分，台北市尚欠5萬餘戶住宅，新北市超額供給6萬多戶，人口往大台北集中的趨勢明顯。所以，2011年的房價漲勢將不停。王：展望2011年，在五都升格後，政府各項公共建設全面啟動，將增加就業率、刺激產業發展、進而提升民間消費，另兩岸政策延續、穩定的交流下，將吸引更多資金加碼台灣，兩岸經貿亦更密切，包括陸客自由行、大陸內需採購等，都是帶動經濟成長的重要支撐，明年無疑是房地產「豔陽高照」的一年。熱錢湧台 刺激精華區房價問：怎麼看後ECFA時代及QE2熱錢對台灣房市的影響？葉：美國聯邦公開市場委員會(FOMC)宣布新一輪量化寬鬆(QE2)措施，預計再收購6000億美元中長期美國公債，這筆規模相當於去(2009)年台灣全年國內生產毛額(GDP)1.6倍的資金，而QE2後美元長期趨貶確立，估計亞洲新興市場將會是這波資金狂潮的重要出口，包括台灣、大陸、香港在內的大中華市場，將是資金匯聚的焦點。而台灣明年ECFA正式實施，估也將帶動台灣國內外銷大陸為主的廠商獲利明顯提升，國內經濟將持續暢旺。估計在經濟成長及市場資金源源不絕流入下，新台幣「補漲」壓力將逐步浮現，勢必激勵台灣精華區房市走揚。彭：美國持續實施貨幣寬鬆政策，造成資金潮到處流竄，而新興市場因為經濟復甦力道強勁，格外受到國際資金的矚目，造成國際資金往大亞洲，而中國、香港、台灣、南韓等地資產價格漲勢驚人。從台灣角度來看，自從去年(2009)政府調降遺贈稅後，大約3~6個月資金潮才發酵，未來半年內美國QE2資金潮的行情也可望發酵。劉：美國的QE2雖造成資金流動，但並不如預期狀況來得擔憂，QE2基本上是以右手發左手收的策略，第二次寬鬆政策並未影響亞洲，尤其是台灣地區。後ECFA主要觀察的是中國對台灣的整體作為，市場熱錢是否倒向台灣？大陸的通膨問題及打房、炒房狀況則是兩大值得注意的方向。升格題材 新北市為房市主戰場問：2011年房市最夯的重戰區將在哪？為什麼？王：升格後，新北市統籌分配款激增，新任首長並喊出將打造新北市與台北市為黃金雙子城之願景，勢必加速新北市之各項建設，目前新北市像汐止、蘆洲、中和、土城、泰山、淡水等區房價不到台北市大安、信義區之一半，故未來3年新北市將吸引更多人口移入，預估房價成長10~20％。大台中都挾著優越的地理位置、台中港商貿觀光運輸及中科園區之產值3大因素，將是2011年表現亮麗的房地產重戰區；中科園區帶動就業人口，不僅住宅市場穩定，更提升經濟及民間消費，也拉抬店面市場之熱絡，預估未來1年房價微幅上漲10％上下，但是需要留意供給過多之現象，以避免市場失衡。劉：房市主力戰區以大台北地區最有看頭，主要是人口的集中和需求大於供給。都更效應將是可以仔細評估的議題，民眾不妨依都更區及其周邊切入，大同區及萬華區是最有補漲面向的區域。葉：內湖有四期、五期重劃區，南港有重陽重劃區、經貿園區，中山區有大直金泰段重劃區，這些重劃區的腹地面積大，且都市設計管制嚴格、風格一致，另周遭的交通極為便利，展望2011年台北市房市，因松山機場的服務能量將逐漸向國際機場看齊，商務、觀光往返的商機會引爆另一波資金、人潮、建設投入鄰近區域，連帶提升內科、南軟產業、就業人口成長，將大大刺激這三大行政區的重劃區的住宅需求。彭：五都選舉後，台中、台南、高雄縣市分別合併升格，形成三大都會區，區域內的許多重大建設的規劃發展將會是重頭戲，而升格後不管是在統籌分配款或是地方稅額上皆能增加，相對地方建設、土地重劃等計畫設建時程也將能加速發展，其周邊房市發展勢必會可圈可點，同時也會成為民眾紛紛搶進的區域。一環帶動二環房價補漲問：重戰區外，哪些區域還具有上漲空間？漲幅為何？葉：士林、北投、文山、大同、萬華、中和、土城及汐止都有機會上漲。士林、北投長期以來都是台北市重要的住宅聚落，不但生活機能完整，捷運設施也最早完成。未來的士林科學園區坐落在現在相對發展遲緩的地區，可帶動周邊老舊社區更新。大同、萬華區因為捷運建設陸續到位，再加上都更、知名建商投入推案，景觀條件已經大幅改善，房市大為看好。中和、土城房價相對其他捷運已通車的地區為低，新推供給品質整齊，最能吸納附近地區消費者。汐止受鄰近內湖、南港房價直直漲的影響，更顯其房價的實惠，且無論離市中心的距離或生活機能，均有無可取代的優勢，補漲機會大。預期這些區域的漲幅仍有10~20％。彭：重戰區外，並非代表非精華地段，相反的不少精華地區可能會是非重戰區，尤其是台北市因為精華區域，如大安、中正、信義、松山，因為房價已高，老舊公寓動輒2000萬元以上，所以想要再有驚人漲幅較不可能，價格微幅慢慢上揚5~10％的機率比較高。
#@1@#劉：往高雄前進將是一個不錯的選擇，主要原因在於升格後的高雄市將引入更多的開發案與建設，消費者不妨布局在新興都會形成區加以運作。彭准南無影手讓建商害怕問：五都選舉過後，政府馬上丟出「豪宅稅」、「暴利稅」，讓人擔心明年央行仍有打房動作？彭：目前政府推動青年成家購屋貸款、都市更新案4年內補助148億元、推動社會住宅，觀察目前政府態度，並沒有針對房是打壓的政策，而是「針對性的管制」，其打投資客，卻鼓勵自住型買盤進場，根本就是「一手拿皮鞭，一手給糖果。」王：五都選後，馬上兩年後的立委選舉及總統大選，政府將以優先讓百姓感受經濟生活環境改善為優先，中央銀行與政府的政策不會與民眾背道而馳。但是，政府也會把民眾關心的高房價問題提出抑制方法，未來將以豪宅特定住宅及限定房屋持有時間等加徵課稅，來杜絕短期的投機操作。葉：若2011年國內房市仍舊過熱，央行勢必會採取更嚴厲的管控措施，而觀察亞洲各國打房措施，預估央行未來可能會祭出以下新的措施：1.再次升息2.再降低第2件房屋貸款成數及調高利率3.對短期間買賣頻繁的不動產加重課稅4.全面追查預售屋未過戶前買賣所得稅5.降低建商土地融資成數、提高融資貸款利率、加徵空地稅6.針對非自住用豪宅課徵豪宅稅。劉：房市若屬過熱，「硬著陸」的升息及更嚴謹的「限縮貸款成數」將有可能出現，會衝擊房市，不過，預估明年房市是「緩漲不急漲」市場，相關調整措施應該不會有太多的變化。問：台北市的高房價，讓民眾大嘆「台北居、大不易」，如果受薪階級生平的第一間房子，你們會建議前進哪些區域？葉：北部首選是中和、土城、蘆洲，中部是南屯區、西屯區(逢甲、中科或東海大學周邊)，南部則是左營區、三民區。王：北部首選以新北市的汐止及土城，中部則是中科及五期，南部則是鳳山區。彭：北部以新北市三重為首選，中部可注意中屯，而南部以高雄三民區。劉：台北市以萬華、大同具有都更題材，而新北市的三重、新莊、蘆洲及汐止，則是有捷運經過的題材。
