大台中的房市還看不到合併的效益顯現，不過，水湳經貿園區在今年啟動，則成為觀察重點，而政府打房已收到成效，建商延後推預售案，反讓新成屋露臉。大台中地區房地產，預估今(2011)年全年有2000億元的案量，而329檔期含第1季銷售的案量則有700億元，不過，建商怕打房，推預售案有所遲疑，將延至520才推案，只有少數建商在329檔期敢進場，反觀過去2年推的預售案在今年交屋，一向是台中房市主戰場的七期，新成屋反成市場主流。去(2010)年五都選舉過後，房市受惠縣市合併題材而上漲，但台中市建築開發公會理事長張麗莉卻表示，今年雖然有大台中縣市合併的利基，加上各項重大建設啟動，但是對整體房市而言，並無直接立竿見影之效，主要原因有三，包括原物料及土地上漲致房價不斷攀升、打房效益出現，及通膨下購屋信心指數偏低。不過，張麗莉仍看好今年上半年房市將延續去年榮景走多頭格局，主要是中部房市受惠於台商及中科發展，加上水湳經貿園區動工及高鐵的交通便捷帶動下，企業中高階幹部出現移民台中的風潮，再加上台商熱錢回流，民間充斥的游資，通膨凸顯房地產保值等利多釋出，預估大台中今年推案量可上看2000億元，而第1季約有700億元案量(表1)。首季案量 約700億元丰閣建築研究室執行長許瑞生表示，去年政府打房措施一波波，對北部房市造成不小的影響，但是對中部市場影響有限，主因是中部購屋環境與房價並不像台北，也不至於會有超出市場過高的天價出現，所以打房措施對中部來說影響不大。在美元持續貶值，預期通貨膨脹的壓力及台中縣、市合併效益下，台商今年春節購屋動作積極，豪宅市場仍是這一波的搶購指標，七期新市政中心銷售個案紛紛開出紅盤，聯聚建設「理仁大廈」銷售一日即封盤後，帶動此區豪宅買氣，「總太東方帝國」在新春期間出現台商團購的現象，銷售9戶總價5.6億餘元，就是看好新市政中心未來的增值潛力。聚合發總經理祁興國表示，大台中今年329檔期並未受縣市合併帶來影響，反倒是去年開始實施的遺贈稅率調降效應發揮了效果，尤其在不動產市場更明顯，今年春節前後更甚，預估今年進入ECFA元年，加上新台幣升值效應帶動置產潮，預期中長期房市將會相當樂觀。精銳建設總經理王碧竣也表示，目前低利率政策造成市場資金寬鬆，台商為求保值都將資金注入股市及房市，由於股市僅是購買其權利並沒有實體，因此房市成為多數人保值的首選，尤其是好地段、好品質、好品牌、高價位的豪宅產品，都會積極卡位。房價漲 土地漲更兇立智公關副總經理王耀斗另分析台中地區近4年以來，各大金磚區的預售、新成屋及土地價格的變化，其中，七期的新成屋每坪價格已來到70萬元，較2008年的50萬元，有40％的漲幅，另預售市場漲幅則是16~30％，土地價格也由最高的185萬元，跳升到最高的300萬元；而七期也帶動南側八期的房價，接棒而起的八期，新成屋漲幅高達38~50％，預售屋售價也調高25~33％，每坪的土地售價也拉高到120萬元(表2)。十一期重劃區在台中房市輪漲的帶動下，其土地價格的飆升最大，幅度高達75％，雖然預售屋及新成屋價格，每坪都還在20萬元以下，但就4年來的漲幅也達20~27％。至於位於台中港路北側，下一個建商將積極推案的十二期，除土地價格因建商搶地也上漲外，預售屋及新成屋的漲幅約只有1~2成左右。至於目前在七期所推的預售屋，包括聚合發建設的40億元案量最大，其次有宏銓及雋業建設，合計約62億元，但新成屋的案量就高達428億元，其中以聚合發的「榮耀」及寶輝「一品花園」各高達120億元為最大量，其次為聯聚建設的「方庭大廈」有70億元，精銳建設「海德一號」為50億元(表3)。另一豪宅市場的科博、美術館園道，預期在草悟道完工後，可望帶動附近房價，目前已進場的「總太國美」每坪32~45萬元，由於價位較新市政中心個案為低，成為台商與北客搶購的首要標的，春節期間售出12戶，成績驚人。總太建設營運長沈瑞興表示，由於此區今年預期進場的還有勤美建設全國飯店旁新案，每坪約在45~50萬元起跳；由鉅建設美術館正前方新案每坪約在40萬元以上，富邦建設五權西路案，還大手筆邀請知名的國際級大師伊東豐雄設計，每坪可望挑戰50萬元(表4)。科博館特區的新成屋案則有山璞建設「山璞植物園」，15億元案量，走107坪的大坪數，每坪開價為40~50萬元，另豐邑建設12億元案量的「科博行館」，為71坪、86坪格局，每坪開價24~38萬元。八期重劃區的總案量約71億元，預售及新成屋各有兩案，都圍繞在豐樂公園及周邊推案，預售市場有上櫃的順天建設30億元，以及總太建設推6億元小案量的「觀景」；新成屋則有惠宇建設25億元案量的「澄峰」及久樘建設在文心南二路的10億元「香堤」案(表5)。至於十二期重劃區，屬於未來接棒而起的建商推案區，目前的預售案，有大城建設要推7億元的新建案，帝璟建設3億元的「豐和」、喬立建設有20億元案量的「雍容」，以及林鼎建設14億元案量的「森邸」，而十二期雖然與七期相隔一條台中港路，但因立地條件沒有七期所形塑出「豪宅聚落」的氣勢，因此，目前開價普遍落在20~30萬元間。升息 將是房市重要變數不過，面對政府持續打房，329檔期能否延續春節的買氣，21世紀不動產市政中心加盟店經理高珮雲指出，根據近期總體經濟的情勢來看，中央銀行在3~4月升息的可能性偏高，幅度至少半碼起跳，而全年升息幅度有多少，應該是左右今年房市變化的重要指標。至於最近很多經濟機構或專家，不斷呼籲將進入全球性通膨時代，預告今年將掀起一波全面性的通膨潮，高珮雲表示，站在經濟學的角度來看，通膨將刺激房市促使避險型客戶購屋需求增加而產生交易熱絡的現象。但另一方面，政府為減緩通膨壓力，將以升息的方式來調節市場，屆時利率轉高將影響一般民眾購屋意願，所以，通膨對房市來說有好有壞。現階段該如何看待房市進場時機呢？許瑞生認為，供給量大的區塊，因投資客怕被課重稅，反手殺出的機率大，房價恐下修，但幅度不致太大，想買房者，可等投資客退場1~2成後，伺機進場買自住屋。
