銀行對於老舊公寓的估價持保守態度，這使得想賺都更財的投資人，在取得銀行貸款上，不像一般中古屋買賣那麼容易，必須口袋夠深才行。自從台北市長郝龍斌宣布實施「台北市老舊公寓更新專案計畫」後，帶動30年以上4、5層樓老舊公寓的新行情，也促使都更議題的發酵。不過，就現有老舊公寓的住戶進行都更，或者是想投資舊公寓，搭都更順風車而賺都更財的人來說，都得注意都更屋的貸款問題。都更屋房貸問題，可分兩方面來談，首先是老舊社區現有住戶辦理都更的貸款問題，另一則是投資舊公寓，能不能從銀行獲得貸款的問題。尚華案 帶動自力更新風潮老舊社區辦理都更，如果是與建商合建或採權利變換的都更方式，這部分都更後的房屋貸款，因屬於「新」建物，銀行的承辦意願高，加上建商都會找過去合作良好的銀行貸款，問題不大。但如果是住戶自組都市更新會，就得自己找銀行談，而一般都會委由建經公司協助，不過，自從台北市仁愛路「尚華仁愛大樓」都更案成功取得第一銀行百分之百融資貸款約10億元後，全台自辦更新的案件也變多了。第一銀行法人金融業務處都市更新部專員李振祥談到，尚華仁愛都更案一戰成名後，各地向一銀尋求「比照辦理」的案件激增，包括建商都更案在內，目前共有200多件都更案在談。李振祥表示，尚華仁愛案之外，一銀也成功輔助南投埔里921受災的中華商場住戶自力更新案，貸款金額約2.1億元，而埔里中華商場的更新改建，預計在今(2011)年8月可完工。此外，輔導中的案件還包括台北市建國北路與民生東路口，鄰近台塑集團的兩大老舊社區，總基地面積各為1500坪和2400坪，總銷金額約150億元與100億元，未來都是一銀的業務。一銀都市更新部經理吳進良也表示，住戶自力更新案能夠成功，與住戶更新意願高不高、凝聚力夠不夠有關，以尚華仁愛案而言，曾有同業削價競爭，住戶原想琵琶別抱，但後來發現，一銀能給的條件還是最好，案子又回到一銀手中。其間，因前董事長陳裕璋是前台北市副市長，就建築法規與銀行融資間，幫銀行做好風險控管，也讓此案能夠成功，成為自力更新戶百分之百取得融資的首例。看準了全台都更商機，除一銀特別成立都更部，由吳進良經理帶領4位專員負責外，包括台北富邦銀行、土銀、華銀、合作金庫等行庫，及元大銀行也競相投入都更融資業務，希望賺取穩當的手續費和不動產融資收入。而台北富邦銀行也成功辦理台北市首件海砂屋住戶自辦都更融資案，並協助新北市土城區延和里及金城路社區的更新案。至於一般投資客相中的都更黃金屋的貸款問題，吳進良表示，現行銀行業對屋齡超過30年的建物，幾乎不做鑑價，只有土地鑑價，也就是土地可取得融資，但建物很難。精華區老屋土地 易獲貸款太平洋房屋副總經理李珠華也表示，購買中古屋，屋況之外，屋齡絕對是很重要的考量因素，屋齡太老，屋況八成不會太理想，也會有貸款上的問題，因為銀行對老房子核貸標準較為嚴格。以30年老公寓為例，若為鋼筋混凝土建造，貸款期限不可能到20年，若為加強磚造的，那就不用找銀行了(見附表)。其實，一般銀行不大承作30年以上的房子，甚至超過20年的房子，銀行的估價多半不高，通常不願意承貸過高的成數，而且還會縮短還款期限；像是加強磚造的房子，使用年限是35年，因此屋齡21年的房子，銀行頂多只會給14年的貸款，以免房子抵押品超過所購置房屋之剩餘耐用年限。若以台北市針對4、5層樓的老舊公寓都更專案，吸引不少投資人進場獵屋，李珠華要提醒，基本上，這些都更屋除了位處精華地段，土地價格高，可獲得土地融資外，建物不值錢，銀行根本不想碰。因此，想做都更屋者，口袋一定要深，必須備妥銀彈，才有能力投資都更黃金屋。這也就會影響到一些投資人所打的如意算盤，以為挑選20~30年的老房子，以每件都更案件要整合及跑都更審議流程至少5~10年來說，剛好可獲得銀貸及搶搭都更順風車。問題是，如果是台北市地段好的老舊公寓，房屋總價相對高，投資人要自備的金額也就高，一筆錢要被「卡住」這麼久，投資報酬率合不合算？此外，若屋況太差，不能自住，或出租的賣相也不佳，而都更能否成功，都是未定數，這都會影響到資金投報率，也是投資人要審慎估算的。
