政府開徵奢侈稅，全台房市感受到威力，但房價僅微幅反映，效力是否延續至下半年，各界看法不一，想趁勢進場的自住客，買房邏輯要調整。政府開徵「特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)」在6月1日上路了，在這之前投資客拋屋的逃命波也告一段落，但台灣房市由急漲到急凍過後，下半年的走勢為何？降溫後的房市，幾月可望落底反彈？而自住客想買房，何時可進場？各種聲音充斥市面，但答案紛紜，持樂觀或觀望的各種看法分歧。台北、新北市 量縮價微跌台灣房屋研究中心經理洪暉恆指出，在奢侈稅風頭上，投資族群大減，依台北市地政處於5月份公布買賣移轉棟數，4月台北市買賣移轉棟數共3957棟，較3月的5537棟減少1580棟，跌幅28.54％，大減3成，顯見奢侈稅的影響非常大。奢侈稅打房是否真能打落房價？洪暉恆根據調查指出，有73％民眾認為，奢侈稅打房有成效，但有90％民眾表示，台北市房價依舊「貴桑桑」，此外，有53％民眾認為，房市在下半年下跌機率大，但是另有15％民眾反而認為房市還會上漲。根據中信房屋第1季宅指數調查，8成民眾認為今(2011)年房價仍將持平或看漲，另依中信房屋最新成交資料顯示，雙北市平均成交單價在3、4月份未見明顯下滑，且委售價格即使微幅下修也僅有2~3％的幅度。賣方態度強硬，價格未見鬆動，房市買、賣雙方在奢侈稅的影響下將大打心理戰！「數字會說話」，由成交數量萎縮的情況來看，相信政府官員們會對奢侈稅的打房初步效果大表欣慰，但由成交價格尚未見大幅鬆動的情況來看，打房的效力能否繼續遞延，則還考驗著奢侈稅的「威力」。只是，政府在打房後不久，卻釋出720萬元的「青年安心成家」方案第二案，讓市場傻眼，批評政府的「奢侈稅」是「玩假的」。根據該專案，未來民眾可同時申請財政部的青年安心成家上限500萬元及內政部最高220萬元額度的住宅購置貸款，最高貸款金額可達720萬元。中信房屋行銷企畫副理江龍名表示，現行政府各項房屋貸款優惠利率，係以中華郵政定儲未達1000萬元、2年期機動利率1.295％為基準，青年安心成家20年優貸方案一般申請資格，2年零利率寬限期後，加計0.042％為1.337％來計息；而財政部所釋出年限放寬為30年，最高額度500萬元之青年安心成家貸款利率則無寬限期，分兩段式計算，前2年為1.64％，第3年起則為1.94％。房市政策多 被譏假打房若以本息平均攤還法來試算，前2年每月需繳20045元，第3年起至第20年每月繳29752元，第21年至30年則每月繳18286元，總還款金額為910萬1832元，也就是720萬元房貸，需支付總利息190萬1832元。江龍名表示，若依照負擔能力來回推，購屋者若不想淪為痛苦的屋奴，以每月還款金額應占家庭收入的1/3來推算，則申請青年安心成家貸款每月還款2~3萬元的情況下，較適合家庭月收入9萬元以上的族群。淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰卻指青年安心成家方案，根本是在「拿父母當人質」，因為以最高貸款總額720萬元若為房屋總價7成來回推，預計可買1000多萬元總價的房子，亦即自備款要280萬元，一般年輕人要工作多少年才能存到這筆錢？不然就是要靠家長的資助，或拿父母的房產做抵押，或是要父母當保證人。莊孟翰批評政府，一方面用奢侈稅打房，卻同步釋出青年安心成家專案討好年輕選票，有如在「打假球」。進場撿便宜或幫投機客解套政大地政學系教授張金鶚也認為，政府的前後政策模稜兩可，玩真的、玩假的，大家都搞不懂，而能抑制投機歪風的實際成交價格透明化，在立法院的推動「速度」卻沒有奢侈稅三讀通過的同樣待遇，反而讓市場充滿某種期待心理。張金鶚表示，奢侈稅在短期間來說，的確讓投機(資)客出場，而一些炒高房價區域的預售市場也傳出「退訂」潮，只是未來會如何發展，現在是各說各話，他認為，持樂觀看法的建商及房屋代銷業者，主要是說給消費者聽的，至於持悲觀看法者，則是說給政府聽的，無非是希望政府打房動作就此打住。因此，大家都在觀望，房市處於混沌狀態。而對下半年的房市發展，他認為，目前房價只有跌5~10％左右，下半年應該還會再下修，主要是下半年會碰到選舉及利率要調升的不確定因素；至於有人建議自住客趁機進場撿便宜，張金鶚不以為然地說，這時進場，無非是在幫投機客解套。香港經驗 先跌後漲不過，也有人持不同看法，甫幫台北「京站」代銷2戶，其中一戶引進港人來台買進的中原地產台北副總經理余志文表示，台灣有36191平方公里，人口2489萬人，人口密度為640人/平方公里，而台北市有271平方公里，人口260萬人，人口密度為9677人/平方公里，依據住屋需求，他看不到台北市有大跌的空間。余志文以香港在去(2010)年11月推出與台灣奢侈稅同樣的「額外印花稅」，香港物業市場先量跌，但隨即又價升，由去年11月迄今半年內，住宅樓價已平均上升9％。此外，根據香港樓價走勢圖，幾次政府的相關緊縮政策，樓價會先反映政策利空，但在回跌後不久，趨勢仍往上發展，若以2009年9月的指數為71.3，而今年5月為95.38來看，漲幅為33.78％(見附圖)。他認為，後奢侈稅時代，台灣的情況亦類似，尤其財政部推出青年安心成家方案外，還提倡「以房養老」等一張一弛之房策，相信台灣房市是長遠看俏。太平洋房屋發言人鄭國英也認為，奢侈稅上路後，利空幾乎出盡，市場交易將逐步回復正常，具抗跌性的優質地段商品，房價具有一定支撐點，如同香港實施印花稅後結果一樣。而以台北市去年第2季住宅供給率為87.2％，供給量不足約12萬4607戶來看，需求大於供給的台北市精華地段房價將有撐。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，房市在9月就可望趨於穩定，投機客消失，短投變成長期持有，而有購屋需求的人會更積極尋屋。此外，由新北市林口地區的指標個案「世界首席」，最近又恢復打廣告，可見建商已逐漸走出風暴圈。另下半年有選舉因素，建商能推案的時間也只剩6~10月等5個月，將使原本第3季的淡季，出現淡季不淡的情況。逆勢操作 下半年將有大案京城建設財務經理周敬恆表示，首購族群未受奢侈稅影響，並受到政府新推出的安心成家方案激勵看屋者眾，說明了市場購屋者心態只是在找進場時機，信心恢復是早晚的事。而高雄房地產市場因奢侈稅宣布後，的確冷了2個月，不過近期市場來客數量有了顯著的成長，京城建設新推出的「四季」(四海一家第二期)看屋者就相當可觀，從4月底進場至今已累計上百組的來客量。此外，京城建設位於農十六面對凹仔底森林公園的建案「京城帝寶」，於5月10日舉行動土典禮，所代表的意義是京城建設依舊看好未來房地產市場景氣，不會因為奢侈稅上路而有改變。而該案規劃地上36層地下5層的住宅大樓，完工後將成為北高雄房地產市場指標性個案。在此同時，位於台北市南港輪胎廠開發案的「世界明珠」建案，也在5月15日進行動工，負責代銷的甲山林廣告表示，只要一拿到建照即可開始預售，此案可售樓地板面積約6萬坪，以住宅每坪90萬元估算，總銷金額可望超過500億元。位於捷運板南港線上南港站旁的日勝生南港機廠聯合開發案，該公司表示，該案預計興建6棟高層大樓，總銷金額將達200億元，預計第4季對外公開。面對後奢侈稅時代，有自住需求的首購族，要有何購屋策略呢？大聲行銷顧問總監及富宇地產公司負責人田大權有四大提醒。購屋新邏輯第一：奢侈稅開徵後，房地產增值神話破滅，回歸到「保值為上」的思維，也就是若房價能殺很兇，代表沒抗跌、不保值，撿到便宜也不要太高興。第二：看不到的，不急著買；看得到的，要小心買。如新北市炒得最兇的新莊及林口，都在炒捷運線及各種公共建設，但短時間都還看不到，因此，政府一打房，投機客馬上被嚇得退場。第三：未來貸款額度將變少、門檻將提高，買房不再能「以小搏大」了。第四：升息壓力不變，4％的利率就快看到，想買房的人得先以4％的利率為負擔基準，若利率不到4％，那少支出的錢就能做自有資金。至於大家在炒的捷運線沿線房市，田大權說，當朱立倫市長的「三環三線」真的成形，捷運宅就沒那麼稀奇，未來比較的就是通車時間長短了。信義房屋代銷部協理何胤諭則建議，假設購屋預算有1000萬元的民眾，可考慮新北市第二、三圍的土城、五股及下新莊地區；而台北市的北投區，目前交投熱絡，有2000萬元預算者可考慮。永慶房仲集團研究發展室協理黃增福針對首購族購屋策略建議，可往台北市郊區及新北市移動，捷運沿線住宅區優先，其次，以坪數20~30坪，2至3房產品為主。若是換屋族，建議資金充裕者，先買後賣，資金有限者，先賣後買。而偏好生活便利者，往市中心精華區移動，偏好新屋居住者，可以往台北市潛力新興區挑選新成屋。
