通膨壓力，讓房地產成為保值抗跌的最佳工具，根據房仲業者調查，房地產投資蟬聯9連霸，唯後奢侈稅時代，該如何買房投資，仍要多看、多聽、多評估。陸客自由行在6月28日正式上路，從北京、上海及廈門三地來的首發團，讓松山機場及桃園機場擠滿人潮，其中以「陸客賞屋團」最受矚目，因為建商老闆以高規格親自接待，讓「陸客自由行」繼ECFA之後，成為台灣房市具想像空間的題材。央行升息半碼 可接受範圍不過，就在自由行後，中央銀行於6月30日的理監事會，再度決定升息半碼 (0.125個百分點)，雖然升息不利房市，但因央行自去(2010)年以來總共升息5碼，房貸利率還控制在2％以內，而建商及代銷業者普遍認為，只要利率不超過4％，對台灣廣大揹房貸的有殼蝸牛來說，還屬可負擔範圍，只是，萬一上升到3％以上，就心理層面來說，則會不利房市發展。就央行升息半碼的影響來說，台灣房屋研究中心執行長邱太?表示，升息半碼符合市場預期，直接受影響的房貸族，以貸款500萬元、本息攤還20年計算，利率由1.75％漲到1.875％，民眾每月需繳納的房貸金額將由2萬4707元增為2萬5000元，每月增加293元，一年增加3516元。邱太?進一步指出，總計5次升息共升2碼半(0.625％)，房貸金額較金融海嘯時利率1.25％，每月增加1443元，一年增加1萬7316元；不過，美國QE2結束、停止印鈔後，他認為全球通膨壓力反而可望舒緩。6月中古屋成交少23％只是，奢侈稅對房市的影響威力如何？仍待觀察。永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛表示，5月底的市場激情表現，主要歸因於自住買方擔心6月以後屋主將奢侈稅成本計入房價、墊高購屋預算，以及觀望了3個月還不見房價修正，因此觀望及原本購屋計畫訂在下半年的買方，都趕在政策實施前夕成交，創造價量的高峰。反觀，奢侈稅開徵第一個月，少了投資客參與的市場，加上買方對於賣方加價測試的作法缺乏認同，6月的市況，除了高總價產品、商用不動產受「陸客自由行」嘉惠，表現亮眼外，住宅市場少了最活躍的投資客進出，部分產品又進入閉鎖期，致使成交量如預期緊縮，6月份大台北地區中古屋量縮23％。但從奢侈稅宣布到6月1日正式實施，成交量縮，但價格不跌，一般購屋者的殺價空間為何？中信房屋董事長鄭余正全指出，依據調查，奢侈稅宣布之後，僅有18.9％受訪民眾的親友有實際降價出售房子，至於議價空間，降價30％以上者占1.3％，降幅20~30％者占4.3％，而低於20％的占5.8％，但也有未降價出售者，比例最高，有7.5％。而在詢問受訪者親友，有買到低於市價行情的房屋案例中，買房的比例高達31.2％，其中，有買到低於7折房子的比例為3％，買到7~8折房子的比例為9.1％，買到高於8折房子的比例為7％，未低於行情者的比例為12.1％。成交量縮 價格跌不多鄭余正全表示，根據調查，此時仍有54.31％民眾有購屋意願，並認為此時購屋的議價空間可以有2~3成，此外，有部分在第2季購屋者，的確有撿到一些便宜(見附圖)。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則對未來房市變化指出，相較於過去以短期投機客為主的市場結構，下半年將轉為自住客和長期投資者為主，但追價意願低，成交時間也拉長，唯市場表現也將相對穩健。太平洋房屋副總經理李珠華也說，後奢侈稅時代，投資報酬率佳的收益型產品將當道，不管買幾棟房產，短期可出租獲利，兩年以後可轉手獲利，又可免繳奢侈稅；口袋深的置產型客戶(中長期投資客)，短期可將手中產品出租，收取租金，2年以後看是繼續收租或出售皆可；而除非利率漲到3~4％以上，否則，他認為，有錢的本地富豪與台商仍可出手購置豪宅保值或等待增值。而面對後奢侈稅時代來臨，根據HouseFun新聞中心的調查，有42％以上的民眾都在問：「何時才是進場買房的最佳時機？」中信房屋在發表第2季宅指數調查也顯示，雖然近7成民眾無感經濟復甦，因此，投資理財轉趨保守，但不動產具保值及抗跌的排名，仍9度蟬聯冠軍寶座。首購好時機HouseFun新聞中心經理李建興指出，奢侈稅正式上路後，正是首購族進場的好時機，主要是：1.自住客，隨時都可以買屋，與房市景不景氣無關。2.5~6月的看屋、成交人潮，較4月有成長，其中以永慶房仲網公布的首購成長29％可看出端倪。3.首購屋，貸款不會被限縮，政府釋出不少銀貸利多。4.存小屋換大屋，比慢慢存錢的財富累積速度快很多。5.高通膨危機下，房價長期上揚，愈早買愈好。6.比起其他金融商品，例如股票基金等，投資好地段的房地產，風險顯得相對低。若是投資店面，報酬也比定存高很多。7.綜觀亞洲一級城市，例如香港、上海、北京等房產價格，台北房價顯得親民，且投資風險更低。至於該買在哪？永慶房屋研展部協理黃增福建議，豪宅、店面、商辦及都更型產品都可考慮，各產品挑選建議如下：(1)豪宅產品，以市中心主要豪宅地段為主，特別是知名度高的指標頂級豪宅，市場釋出量少，保值性高。(2)店面產品，優先選擇陸客觀光型、百貨商圈型、夜市型及社區型商圈為主。商辦產品，建議以台北市主要辦公商圈及內科南港新興商圈為主，而且以大樓產權單純，指名度高為優先。(3)都更型產品，則建議以新舊屋價差大區塊為佳，以及土地持分大之透天、老舊公寓。陸客買氣備受期待鄉林建設董事長賴正鎰另談到，來不及在奢侈稅實施前出脫，持有時間未滿2年的物件，全台共有12萬件處於「閉鎖期」，也就是說，想買房的人，未來得由預售市場，或是中古屋市場尋找物件。賴正鎰談到，雖然明(2012)年有總統選舉的政治干擾，但兩岸朝向更開放的方向並不變，而「陸客自由行」可讓商辦及觀光業動了起來，接下來受惠的一定是住宅市場。而自由行首發團，從北京來台的不動產投資者顏瑩，除入住涵碧樓，體驗台灣高檔休閒飯店外，也參觀了鄉林建設在台中的「鄉林皇居」與台北市北投的「鄉林大境」，他認為，只要台灣政府對陸資來台購屋的條件再放寬，相信會有更多人有意來台投資。建商有信心 下半年推重案看好「陸客自由行」的建商也不少，且用行動來表示他們看好台灣後市；根據住展雜誌調查，下半年有9大重案登場，包括遠雄建設在中和地區推出「遠雄左岸」，總銷金額約500億元，中悅建設在桃園市推「中悅御品」，總銷金額約190億元，皇翔建設在台北市信義區的「皇翔F4」，金額約150~200億元，忠泰長虹在大安區的「明日博」，金額也有150億元，興富發與甲士林在林口合推的「世界首席」，還有120億元案量未售完，而遠雄建設在新莊副都心的「遠雄中央公園」也有115億元，鄉林建設在台中中港路的「鄉林皇居」，仍有上百億元案量，而新潤建設在新莊的「新潤都峰苑」的推案量也有100億元。
