北台灣房價居高思危，卻看跌不跌，民眾究竟在總統大選前，是要先進場買房，還是等大選結果底定再下手？猶豫態度讓928房市黃金檔期備受考驗。根據內政部統計，今(2011)年7月房屋買賣移轉棟數為2萬8310棟，比起6月減少將近9％，為金融海嘯後交易量最低迷的一個月，顯見「奢侈稅效應」立竿見影。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，7月買賣移轉資料，大致可反映6月1日奢侈稅上路後的市況，造成7月買賣移轉棟數出現急凍。在此同時，伴隨著2012年總統大選時程日漸逼近，國民黨及民進黨的準候選人分別針對高房價下，一般民眾「居住權」問題所引發的「居住正義」爭議，以及外界抨擊建商「囤地」、「養地」所引發的「土地正義」問題，都讓9月15日至10月底原被稱為房市的「928黃金檔」，蒙上一層陰影。不過，士林地方法院9月6日公開拍賣一塊內湖區西湖段925.69坪土地，結果吸引新光人壽、富邦人壽、台灣人壽、宏泰人壽、華固建設、長虹建設等9封標單搶標。政策打壓 土地標脫率卻高最後由長虹建設出價21億8699萬元得標，溢價68.15％，換算每地坪236.25萬元、容積單坪78.75萬元，容積單價創下西湖段科工A區新高紀錄。台灣房屋研究中心執行長邱太?分析，奢侈稅6月開徵後，加上全球股災，空地稅、實價登錄等政策打房，全台房市氣氛低迷。內湖區西湖段這塊926坪土地，距離捷運港墘站2號出口約120公尺，可說是大台北9月房市重要的風向球指標，果然也吸引了各家壽險業者和長虹、華固等上市櫃建商搶標，為低迷的房市注入一劑強心針。緊接著，交通部高速鐵路工程局在9月7日標售高速鐵路桃園、新竹、台中、台南4個車站地區共14宗土地，為高鐵局7年來最大規模標售，結果吸引57封標單搶標，總共13宗標脫，標脫率高達92.86％，標脫總金額21億2317萬元，整體溢價率僅2.81％，成了全台土地買氣的風向球指標。自住客買盤 可望支撐買氣台灣房市自從2003年SARS後展開大多頭行情，房價向上噴出後，每到高點就有「泡沫化」的隱憂，而2008年金融海嘯雖讓房市拉回，但經過2~3季的整理，2009年第2季末又展開另一波上漲，且在2011年ECFA元年的激勵下，再度攀高，迫使政府不得不以奢侈稅來壓抑「過熱」的房市。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，奢侈稅後的標售案就如照妖鏡一般，也因此出現相當極端的兩樣情，而奢侈稅後建商雖保守，但私下動作頻頻，除對前景充滿信心外，也表示大台北地區的優質標的，行情將會持續延燒(表1)。蘇啟榮也指出，就8月份中古屋市場市況來看，自住客買盤穩定，加上「百年好合」的結婚買氣，後續房市應會逐漸穩定。就928黃金檔期的預售市場來說，根據住展雜誌公布的調查指出，北台灣推案量達1407億元，雖較2008、2009年各1500多億元少，但仍較去(2010)年的1084億元多出323億元，增幅近3成。住展雜誌研發長倪子仁表示，928檔觀察指標案，主要都集中在台北市和新北市兩地，推案產品都有往「豪宅」靠攏現象，且開價一案還比一案高，呈現「豪宅遍地開花」的局面。通膨如影隨形 置產受青睞目前在台北市南港區，離捷運板南線後山埤站約5分鐘腳程的中坡南路上，推出「忠孝界」預售案的永慶建設兼代銷部總經理葉凌棋表示，其手中代銷建案約有100億元，分別是信義區「忠孝界」8億元、大安區「大安永康」10億元、大安區「和平東路一段」3億元、中山區「雙城街」5億元、中山區「達官苑」20億元、中正區案量15億元、大同區「首善」3億元，新北市汐止區約30~40億元，五股區及板橋區各15億元。這些預售案推出時程都在9~10月，並不受總統大選的政治因素干擾，葉凌棋說，敢於代銷，關鍵就在於「後奢侈稅時代」或「後歐美債時代」，通膨壓力如影隨形，讓自住型或置產型買家出籠，加上都非案量大的區塊，仍有換屋需求，或是家長買給要結婚子女居住，雖然銷售時期要拉長，仍持續有買盤。新莊區副都心 議價空間小至於今年928檔「豪宅遍地開花」情形，葉凌棋也談到，台北市豪宅從金融海嘯後大漲73％，雖然不少投機客被奢侈稅嚇退，但口袋深的富人，在台股跌至7500點時進行盤整，以及黃金價格一路走高，至每盎司1857.5美元，買不下手的情況下，具抗通膨特性的房地產受到青睞(表2)。創意家廣告副總經理何志正也談到，目前在大安區的臥龍街，代銷欽總建設開發的「大安1景」，屬於麟光站周邊難得的豪宅產品，每坪開價約95萬元，為區域新高，9月20日後在新北市新店區光明路，有國泰建設的新案推出，總銷金額高達80億元，採58~116坪的兩棟雙子星建築，每坪開價60~65萬元，另在中央新村內中央三街有景裕建設的建案，每坪開價65萬元上下，總銷金額約7億元。何志正表示，新店這兩個建案，前者離碧潭近，後者可看到新店溪，就景觀的立地條件優，且以口袋深、想換屋的客層為訴求，加上國泰建設的品牌，因此，雖然銷售時機並不是房市最夯時，但也主打總統大選後，再也看不到這樣「漂亮」價格來打動置產客。持此觀點的代銷案，還包括潛銷中的長虹建設與忠泰建設共同在市民大道推出的「明日博」，每坪開價160萬元，為該區域新高。目前在天母與北投銷售「鄉林大境」，以及在新北市新莊區副都心預售「鄉林淳青」的鄉林建設董事長賴正鎰談到，新莊副都心仍是新北市房市的焦點，上市建商在此推了5、6個大案，雖然下的廣告量有減少，但是因為很多看屋客到新莊，看了甲案，順帶也會看乙案、丙案，因此看屋的人潮有恢復。不過，他坦承，農曆年最熱時，3組來客數就有1組成交，但現在可能是8組看屋客人中僅成交1組，熱況有受到奢侈稅影響，但相較其他區域，可能15組才成交1組的情況，新莊副都心算是不錯的。北市平均房價 連兩季破百此外，他還發現，到新莊副都心看屋的客人，本身都已經擁有4、5戶房子，但是他們還想置產，需求坪數約在70、80到100坪。至於新莊副都心各預售建案，平均每坪開價約60~70萬元，賴正鎰指出，副都心房價撐在高檔，購屋客比較「砍不下來」，至於他位於天母西路、北投的「鄉林大境」，能談的空間就比較大。林口地區的房市，在捷運機場線的帶動下，逐漸恢復生機，預售中的亞昕建設「天地昕」及興富發、達麗建設、甲士林建設等早先進場的「世界首席」，50~80坪左右的產品，比較受到消費者喜愛，去化速度較理想，唯超過百坪以上產品，則推得較辛苦，因為總價較高，有些消費者不想在混沌不明的情況下，拿出太多錢來。葉凌棋另針對去年及今年台北市新成屋及預售屋的推案價格指出，預售的均價由去年第1季的101.6萬元，平緩走揚至今年第2季的121萬元，新成屋則由72.4萬元，也爬升至110.1萬元，連兩季破百萬元，至於市中心與郊區的房價價差，大致維持每坪約40萬元距離。(表3)。葉凌棋談到，雖然兩黨總統準候選人都針對「居住正義」大提住宅牛肉，但明擺在眼前的是，台北市可建大面積土地愈來愈少，建商雖然面對政府開徵「空地稅」的壓力，但有地還是大家搶，而這些標高價搶到的土地，未來推案價格都會一案比一案高，台北市房價是下不來了。內政部9月7日發布住宅需求動向調查，台北市成交的房屋總價，由今年第1季的2034萬元，上漲至第2季的2778萬元，每坪單價也由50萬元升至57萬元，新北市方面，成交總價由923萬元升至991萬元，每坪單價由25萬元升至29萬元。 負責調查的政大教授張金鶚另指出，第2季台北市房價所得比升至15.2倍，全台房價所得比也升至9倍，雙雙創下有調查以來的最高，民眾購屋壓力又增加不少。但就在北台灣房價居高思危，卻看跌不跌的情況下，民眾究竟是要進場買房，以免像2008年初立委及總統大選後，房價拉不住的情況，還是等待馬英九與蔡英文對決的結果出爐再說？房價看跌不跌 短期內無解亞昕機構董事長姚連地談到，台灣民眾房屋自有率高達88％，依據過去經驗，房價只要下跌個15~20％，政府及銀行(怕呆帳)比民眾還緊張，還會有救市措施(如增加優惠房貸額度)，因此只要是有居住需求者，都可以依據自身的財務負擔能力買房。賴正鎰也表示，現在因為選舉，兩黨總統準候選人講得沸沸揚揚的「居住正義」政策，選完看誰還會再講？選舉期間就讓他們去講。而他並不看淡後市，還認為選後，至少一年至一年半，台灣房市還可以維持目前的情況，在台北市中心，隨時可進場，但在供給量大的區域，則可貨比三家，拉長思考期。
